新冠疫情相關(guān)租金減讓會計(jì)處理規(guī)定及應(yīng)用案例（租賃變更）

a廣告公司租賃b公司公交候車廳發(fā)布廣告，租賃期間為2017年8月1日至2022年7月31日(共60個(gè)月)，每年租金120萬元。

2019年2月，a公司與b公司簽訂補(bǔ)充協(xié)議，協(xié)議規(guī)定，b公司減免a公司2018年8月1日至2019年1月31日期間6個(gè)月的租金，同時(shí)將租賃期間延長了6個(gè)月，租賃期至2023年1月31日。

2021年4月，b公司下發(fā)減免租金的協(xié)議，減免a公司2020年2月到2020年7月共6個(gè)月的租金。

2022年9月，b公司下發(fā)延長租賃期的協(xié)議，將租賃期延長3個(gè)月，租賃期至2023年4月40日。

問題1：根據(jù)《租金減讓特別規(guī)定》a公司2019年2月、2021年4月，a公司每個(gè)月攤銷的租金重新計(jì)算的開始時(shí)間，是按照協(xié)議里規(guī)定的減免租金開始日期計(jì)算，還是按照協(xié)議簽署日期開始計(jì)算?比如，2019年2月簽署補(bǔ)充協(xié)議后，重新計(jì)算租金是從2018年8月開始計(jì)算，還是自2019年2月開始計(jì)算?

問題2：a公司該部分租賃是否符合新租賃準(zhǔn)則的要求，確認(rèn)使用權(quán)資產(chǎn)及租賃負(fù)債?

二、案例解析

(一)變更時(shí)點(diǎn)問題

本案例合同變更較多，令人眼花繚亂，本案例中b公司對a公司一共進(jìn)行了三次合同變更和優(yōu)惠，除了最后一次，前兩次都是對上一年的租金進(jìn)行減免。

本業(yè)務(wù)應(yīng)該是由于外部環(huán)境變化，a公司經(jīng)營困難造成的，減免租金和延遲租賃處于新出現(xiàn)的情況，應(yīng)該按照未來適用法進(jìn)行調(diào)整，不需要追溯從上年開始調(diào)整，即應(yīng)根據(jù)補(bǔ)充協(xié)議簽訂日開始計(jì)算。

(二)會計(jì)準(zhǔn)則適用性

《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第21號—租賃》第三條本準(zhǔn)則適用于所有租賃，但下列各項(xiàng)除外：

(一)承租人通過許可使用協(xié)議取得的電影、錄像、劇本、文稿等版權(quán)、專利等項(xiàng)目的權(quán)利，以出讓、劃撥或轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，適用《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第6號——無形資產(chǎn)》。

(二)出租人授予的知識產(chǎn)權(quán)許可，適用《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第14號——收入》。

勘探或使用礦產(chǎn)、石油、天然氣及類似不可再生資源的租賃，承租人承租生物資產(chǎn)，采用建設(shè)經(jīng)營移交等方式參與公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、運(yùn)營的特許經(jīng)營權(quán)合同，不適用本準(zhǔn)則。

可見，新租賃準(zhǔn)則所排除的業(yè)務(wù)類型，并不包含本案例情況，租賃特定公交候車亭的廣告發(fā)布位，可以認(rèn)為是符合使用權(quán)資產(chǎn)和租賃負(fù)債的確認(rèn)條件。這個(gè)理解應(yīng)該是較為主流的。

另外，在合同開始日，企業(yè)應(yīng)當(dāng)評估合同是否為租賃或者包含租賃。如果合同中一方讓渡了在一定期間內(nèi)控制一項(xiàng)或多項(xiàng)已識別資產(chǎn)使用的權(quán)利以換取對價(jià)，則該合同為租賃或者包含租賃。

從另外一個(gè)角度看，對架設(shè)在高速公路等的廣告牌，是專門用于展示廣告的設(shè)備，更容易識別，作為使用權(quán)資產(chǎn)也更合理;公交車候車廳、墻體廣告、車體廣告等都是附屬于其他資產(chǎn)之上，是核心功能之外的派生功能，與常規(guī)的租賃資產(chǎn)顯然區(qū)別較大。

雖然租賃方可以決定印刷廣告的種類，雖也可識別并有一定的控制力，但本質(zhì)上與無無形資產(chǎn)中的諸多使用權(quán)也比較相似，不作為使用權(quán)資產(chǎn)應(yīng)該也可在考慮之內(nèi)，而不認(rèn)為就是錯(cuò)的。兩個(gè)觀點(diǎn)請斟酌采用。

來源：安博士講財(cái)稅 作者：安世強(qiáng)

2020年7月的解析——

新冠疫情相關(guān)租金減讓會計(jì)處理規(guī)定及應(yīng)用案例

財(cái)政部近日發(fā)布了財(cái)會202010號《新冠肺炎疫情相關(guān)租金減讓會計(jì)處理規(guī)定》(“簡化處理規(guī)定”)及《新冠肺炎疫情相關(guān)租金減讓會計(jì)處理應(yīng)用案例》(“應(yīng)用案例”)，幫助企業(yè)簡化新冠疫情相關(guān)租金減讓的會計(jì)處理，以減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)。

在符合規(guī)定的條件下，企業(yè)可選擇采用簡化處理規(guī)定，由此不需要評估疫情相關(guān)的租金減讓是否屬于租賃變更，亦不需要重新評估租賃分類。反之，若企業(yè)未采取該項(xiàng)簡化處理，則需對所有相關(guān)租賃合同進(jìn)行梳理，并按具體情形判斷租金減讓的性質(zhì)以進(jìn)行會計(jì)處理，例如：觸發(fā)合同中原條款的可變租賃付款額(負(fù)值)會在當(dāng)期確認(rèn)，符合租賃變更定義的安排需要按照租賃變更的會計(jì)指引進(jìn)行會計(jì)處理，從而導(dǎo)致大多數(shù)情況下租賃減免的金額會在剩余租賃期攤銷、適用2018年版新租賃準(zhǔn)則的承租人其租賃變更還需按變更時(shí)的折現(xiàn)率對新租賃付款額按折現(xiàn)額重新計(jì)量租賃負(fù)債等等。

誰能用?

適用范圍

*由于國際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則并未為出租人提供相關(guān)豁免，為避免準(zhǔn)則差異，在境內(nèi)外同時(shí)上市的企業(yè)、在境外上市并采用國際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則或企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則編制財(cái)務(wù)報(bào)表的企業(yè)，作為出租人不能選擇該簡化處理規(guī)定。

條件

租金減讓方式囊括

適用方式靈活

企業(yè)既可以按照《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第21號——租賃》進(jìn)行會計(jì)處理，也可以選擇采用簡化處理規(guī)定，非強(qiáng)制適用。該選擇應(yīng)當(dāng)一致地應(yīng)用于類似的租賃合同，不應(yīng)隨意變更。

生效日

自發(fā)布之日起施行，亦適用于自2020年1月1日至發(fā)布日之間的相關(guān)租金減讓。