契稅的十三個(gè)問題（估稅）

一般來說商品交易，賣方是納稅人。但契稅比較特別，是以買方為納稅人。按照契稅暫行條例中規(guī)范的說法是，“在中人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人。”

契稅的稅率是3%~5%，具體比率由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府在幅度內(nèi)按照本地區(qū)的實(shí)際情況確定。

以下13個(gè)契稅問題，是網(wǎng)友們比較關(guān)心的內(nèi)容，我們一起來了解一下，當(dāng)然，如果當(dāng)?shù)赜刑貏e的規(guī)定，適用當(dāng)?shù)卣摺?/p>

q：個(gè)人購買家庭唯一住房，契稅應(yīng)按多少征收？

答：根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅 營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》（財(cái)稅〔2016〕23號(hào)）第一條規(guī)定，對(duì)個(gè)人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

q：個(gè)人購買家庭第二套住房，契稅應(yīng)按多少征收？

答：根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅 營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》（財(cái)稅〔2016〕23號(hào)）第一條規(guī)定，對(duì)個(gè)人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

家庭第二套改善性住房是指已擁有一套住房的家庭，購買的家庭第二套住房。

【備注：北上廣深不適用】

q：自然人購買第三套住房，契稅稅率是多少？

答：根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅 營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》（財(cái)稅〔2016〕23號(hào)）規(guī)定，自然人購買住房以家庭為單位（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女）判定適用契稅稅率，且僅對(duì)個(gè)人購買家庭唯一住房、家庭第二套改善性住房享受契稅優(yōu)惠，購買第三套及以上的，根據(jù)本省確定的適用稅率。

q：自然人互換住房，一方向另一方支付了差價(jià)，契稅應(yīng)由哪一方繳納？

答：根據(jù)《中人民共和國契稅暫行條例細(xì)則》（財(cái)法字〔1997〕52號(hào)）第十條規(guī)定，土地使用權(quán)交換、房屋交換，交換價(jià)格不相等的，由多交付貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益的一方繳納稅款。交換價(jià)格相等的，免征契稅。

q：爺爺將房屋贈(zèng)與孫子，需要繳納契稅嗎？

答：根據(jù)《中人民共和國契稅暫行條例》（國務(wù)院令第224號(hào)）規(guī)定，在中人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定繳納契稅。房屋贈(zèng)與屬于轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬行為。

q：父親去世后，女兒繼承父親名下的住房，需要繳納契稅嗎？

答：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于繼承土地、房屋權(quán)屬有關(guān)契稅問題的批復(fù)》（國稅函〔2004〕1036號(hào)）規(guī)定：“一、對(duì)于《中人民共和國繼承法》規(guī)定的法定繼承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）繼承土地、房屋權(quán)屬，不征契稅?！?/p>

q：叔叔去世前，立遺囑將名下的住房給侄子，需要繳納契稅嗎？

答：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于繼承土地、房屋權(quán)屬有關(guān)契稅問題的批復(fù)》（國稅函〔2004〕1036號(hào)）規(guī)定：“二、按照《中人民共和國繼承法》規(guī)定非法定繼承人根據(jù)遺囑承受死者生前的土地、房屋權(quán)屬，屬于贈(zèng)與行為，應(yīng)征收契稅?！?/p>

q：夫妻離婚，雙方通過析產(chǎn)的方式分割房屋產(chǎn)權(quán)，是否需要繳納契稅？

答：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于離婚后房屋權(quán)屬變化是否征收契稅的批復(fù)》（國稅函〔1999〕391號(hào)）規(guī)定，根據(jù)我國婚姻法的規(guī)定，夫妻共有房屋屬共同共有財(cái)產(chǎn)。因夫妻財(cái)產(chǎn)分割而將原共有房屋產(chǎn)權(quán)歸屬一方，是房產(chǎn)共有權(quán)的變動(dòng)而不是現(xiàn)行契稅政策規(guī)定征稅的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移行為。因此，對(duì)離婚后原共有房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬人不征收契稅。

q：婚姻存續(xù)期間，丈夫把100%產(chǎn)權(quán)的住房，變更為夫妻雙方各50%產(chǎn)權(quán)，還需要繳納契稅嗎？

答：根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于夫妻之間房屋土地權(quán)屬變更有關(guān)契稅政策的通知》（財(cái)稅〔2014〕4號(hào)）規(guī)定，在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻一方所有，變更為夫妻雙方共有或另一方所有的，或者房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻雙方共有，變更為其中一方所有的，或者房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻雙方共有，雙方約定、變更共有份額的，免征契稅。

q：個(gè)人取得拆遷補(bǔ)償款后重新購置房屋，需要繳納契稅嗎？

答：根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)以售后回租方式進(jìn)行融資等有關(guān)契稅政策的通知》（財(cái)稅〔2012〕82號(hào)）第三條規(guī)定，市、縣級(jí)人民政府根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》有關(guān)規(guī)定征收居民房屋，居民因個(gè)人房屋被征收而選擇貨幣補(bǔ)償用以重新購置房屋，并且購房成交價(jià)格不超過貨幣補(bǔ)償?shù)模瑢?duì)新購房屋免征契稅；購房成交價(jià)格超過貨幣補(bǔ)償?shù)?，?duì)差價(jià)部分按規(guī)定征收契稅。

q：個(gè)人因房屋被征收而選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，需要繳納契稅嗎？

答：根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)以售后回租方式進(jìn)行融資等有關(guān)契稅政策的通知》（財(cái)稅〔2012〕82號(hào)）第三條規(guī)定，市、縣級(jí)人民政府根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》有關(guān)規(guī)定征收居民房屋，居民因個(gè)人房屋被征收而選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，并且不繳納房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)的，對(duì)新?lián)Q房屋免征契稅；繳納房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)的，對(duì)差價(jià)部分按規(guī)定征收契稅。

q：個(gè)人采用分期付款方式購買房屋，契稅的計(jì)稅依據(jù)是多少？

答：根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于房屋附屬設(shè)施有關(guān)契稅政策的批復(fù)》（財(cái)稅〔2004〕126號(hào)）規(guī)定：“二、采取分期付款方式購買房屋附屬設(shè)施土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的，應(yīng)按合同規(guī)定的總價(jià)款計(jì)征契稅?！?/p>

q：個(gè)人通過抵押貸款的方式購買房屋，契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間怎樣確定？