房地產(chǎn)老項目土增清算（繳納了營業(yè)稅）
一、法規(guī)層面
《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅房產(chǎn)稅土地增值稅個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅〔2016〕43號）
三、土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。
《中人民共和國土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進(jìn)項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。
撇開條文不談，按照持剔除進(jìn)項觀點的人的邏輯，不管是房地產(chǎn)新老項目、一般征收/簡易征收，豈不是所有進(jìn)項都不可計入扣除項目了？回到條文，條文的意思很明確，不允許在銷項稅額中計算抵扣的進(jìn)項稅額可以計入扣除項目，毫無疑問簡易征收的房地產(chǎn)老項目其進(jìn)項是不得計算抵扣的，這是增值稅基本原理。
二、法理層面
簡易征收的房地產(chǎn)老項目其土地增值稅計稅收入除以了（1+5%），但扣除項未剔除剔除進(jìn)項，是否違背了增值稅價外稅的原理？是否導(dǎo)致國家稅收的流失？我們需要回到房地產(chǎn)老項目可以簡易征收的背景去看，之所以房地產(chǎn)老項目可以按5%簡易征收，在于其部分支出發(fā)生在全面推開營改增（2016年5月1日）之前，而建筑業(yè)作為房地產(chǎn)取得進(jìn)項的最主要來源也是2016年5月1日才改征增值稅的，故房地產(chǎn)企業(yè)全面推開營改增之前發(fā)生的建安支出取得的是營業(yè)稅發(fā)票，自然就沒有進(jìn)項稅額，更沒有進(jìn)項稅額抵扣一說了，所以如果要求房地產(chǎn)老項目也按新項目一樣適用11%/10%/9%的銷項稅率，將導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅稅負(fù)畸高，因此才有了老項目可按5%簡易征收的過渡辦法，是為了平衡部分支出無法取得進(jìn)項的稅負(fù)問題。再將房地產(chǎn)老項目和新項目放在一起，以一個簡化的模擬案例更能直觀體現(xiàn)簡易征收的房地產(chǎn)老項目其土地增值稅計稅收入剔除5%增值稅，但成本不剔除進(jìn)項的合理性：
新項目 老項目
增值稅含稅收入 218 218
適用稅率（征收率） 9% 5%
土地增值稅計稅收入 200 207.6
增值稅成本（假設(shè)全部取得合規(guī)專票） 109 109
票面進(jìn)項 9 9
剔除進(jìn)項后的成本 100
應(yīng)交增值稅 9 10.4
土地增值稅增值額（不考慮其他，如加計扣除、稅金等） 100 98.6
不考慮其他因素（如土地價款抵減等），新項目收入剔除銷項=218/（1+9%）*9%=18，成本剔除進(jìn)項=109/（1+9%）*9%=9，實際繳納增值稅=18-9，土地增值稅增值額=200-100=100=(218-109)-(18-9)
老項目收入剔除應(yīng)納增值稅額=218/（1+5%）*5%=10.4，成本不剔除進(jìn)項=109，實際繳納增值稅=10.4,土地增值稅增值額=207.6-109=98.6=(218-109)-10.4
在理想化的環(huán)境中，所謂增值稅的價外稅，即本環(huán)節(jié)剔除的銷項、進(jìn)項、簡易征收應(yīng)納稅額之和應(yīng)等于實際繳納的增值稅（不考慮免稅、不征稅、退稅等特殊情況），就如上例新項目剔除的好是(18-9)，對于老項目而言其實際繳納了增值稅10.4，為什么要求其剔除（10.4-9）呢？
此外還有個不甚精確的解釋方法，新項目土增計稅收入要除以（1+9%），扣除項剔除進(jìn)項，而簡易征收的房地產(chǎn)老項目土增計稅收入除以的是（1+5%），數(shù)學(xué)常識告訴我們除以的分母越大，得出的數(shù)字越小，與簡易征收的房地產(chǎn)老項目相比，新項目計稅收入更小，但與此同時扣除項也相應(yīng)的減小了（剔除進(jìn)項），簡易征收的房地產(chǎn)老項目雖然只有計稅收入進(jìn)行了增值稅剔除（/（1+5%）），扣除項沒有縮小（不剔除進(jìn)項），大可以近似認(rèn)為沒有剔除的進(jìn)項和收入增加是相匹配的，國家也沒有吃虧，就如同上例中新項目在同樣的含稅收入、成本下，新項目剔除了(18-9)=9，老項目剔除了10.4，是很接近的，如果要求老項目扣除項剔除進(jìn)項（10.4-9=1.4），差異就很大了。這種解釋并不嚴(yán)謹(jǐn)，但有助于理解。
綜上，要求簡易征收的房地產(chǎn)老項目土地增值稅清算中扣除項剔除進(jìn)項既不合法也不合理。