房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅及發(fā)票（行業(yè)政策梳理）

一、納稅人

在中人民共和國境內(nèi)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的企業(yè)，為增值稅納稅人。

《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第一條

自行開發(fā)，是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以接盤等形式購入未完工的房地產(chǎn)項目繼續(xù)開發(fā)后，以自己的名義立項銷售的，也屬于銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目。

國家稅務(wù)總局公告2016年第18號第二、三條

二、基本政策

商品房銷售包括商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售。

（一）商品房現(xiàn)售

商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》（建設(shè)部令第88號）第七條的規(guī)定，商品房現(xiàn)售應(yīng)當符合以下條件：

1．現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；

2.取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準文件；

3.持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

4.已通過竣工驗收；

5.拆遷安置已經(jīng)落實；

6.供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；

7.物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。

（二）商品房預(yù)售

商品房預(yù)售,是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。《城市商品房預(yù)售管理辦法》（建設(shè)部令第131號修改發(fā)布）第五條的規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當符合以下條件：

1．已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

2.持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

3.按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。

三、征稅范圍

（一）銷售不動產(chǎn)屬于增值稅征稅項目

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目適用銷售不動產(chǎn)稅目；

銷售不動產(chǎn)，是指轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)的業(yè)務(wù)活動。不動產(chǎn)，是指不能移動或者移動后會引起性質(zhì)、形狀改變的財產(chǎn)，包括建筑物、構(gòu)筑物等。

建筑物，包括住宅、商業(yè)營業(yè)用房、辦公樓等可供居住、工作或者進行其他活動的建造物。

構(gòu)筑物，包括道路、橋梁、隧道、水壩等建造物。

轉(zhuǎn)讓建筑物有限產(chǎn)權(quán)或者永久使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓在建的建筑物或者構(gòu)筑物所有權(quán)的，以及在轉(zhuǎn)讓建筑物或者構(gòu)筑物時一并轉(zhuǎn)讓其所占土地的使用權(quán)的，按照銷售不動產(chǎn)繳納增值稅。

《銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)注釋》

(二)所銷售的不動產(chǎn)在境內(nèi)，屬于在境內(nèi)銷售不動產(chǎn)。

《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第十二條

（三）不征收增值稅項目

在資產(chǎn)重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負債和勞動力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個人，其中涉及的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為。

《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》第一條第（二）項5

（四）視同銷售

單位或者個人向其他單位或者個人無償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)，視同銷售服務(wù)不動產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外。

《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第十四條規(guī)定

四、稅率和征收率

（一）稅率

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目稅率為11%。

自2018年5月1日起，稅率為10%。

自2019年4月1日起，稅率為9%。

《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第十五條

《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整增值稅稅率的通知》（財稅〔2018〕32號）第一條

《財政部 稅務(wù)總局 海關(guān)總署關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》（財政部 稅務(wù)總局 海關(guān)總署公告2019年第39號）第一條

（二）征收率

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，以及一般納稅人按規(guī)定可選擇簡易計稅方法的，征收率為5%。

《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》第一條第（八）項

（三）預(yù)征率

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》第一條第（八）項第9點

五、計稅方法

（一）一般計稅

增值稅的計稅方法，包括一般計稅方法和簡易計稅方法。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅。

（二）簡易計稅

1．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。一經(jīng)選擇簡易計稅方法計稅的，36個月內(nèi)不得變更為一般計稅方法計稅。

房地產(chǎn)老項目，是指：《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目；《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。

國家稅務(wù)總局公告2016年第18號第八條

2．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，按照5％的征收率計稅。

《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》第一條第（八）第8點

3.自2019年11月1日起，取消一般納稅人簡易辦法征收備案，取消后由納稅人通過辦理申報直接享受，無需再報稅務(wù)機關(guān)備案或核準。

《稅收征管操作規(guī)范2.0》

六、銷售額的確定及計稅方法

（一）全部價款及價外費用的規(guī)定

1．銷售額通常是全部價款和價外費用

銷售額，是指納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為取得的全部價款和價外費用，財政部和國家稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外。

《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第十條、三十七條

2．以下價外費用不計入銷售額

價外費用，是指價外收取的各種性質(zhì)的收費，但不包括以下項目：

（1）代為收取并同時滿足以下條件的政府性基金或者行政事業(yè)性收費；

①由國務(wù)院或者財政部批準設(shè)立的政府性基金，由國務(wù)院或者省級人民政府及其財政、價格主管部門批準設(shè)立的行政事業(yè)性收費；

②收取時開具省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（?。┲频呢斦睋?jù)；

③所收款項全額上繳財政。

（2）以委托方名義開具發(fā)票代委托方收取的款項。

《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第十條、三十七條

（二）一般計稅方法的銷售確定及土地價款的扣減

1．銷售額的計算公式

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅的，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：

銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）（注：現(xiàn)行稅率為9%）

國家稅務(wù)總局公告2016年第18號第四條

2．當期允許扣除的土地價款的計算公式

當期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款

當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積，是指當期進行納稅申報的增值稅銷售額對應(yīng)的建筑面積。

房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項目時未單獨作價結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。

支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。

國家稅務(wù)總局公告2016年第18號第五條

3．土地價款的具體規(guī)定

（1）向政府部門支付的土地價款，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發(fā)費用和土地出讓收益等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目（選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外），在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除。納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補償費用時，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料。

《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于明確金融房地產(chǎn)開發(fā)教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》（財稅〔2016〕140號）第七條

（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（包括多個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體）受讓土地向政府部門支付土地價款后，設(shè)立項目公司對該受讓土地進行開發(fā)，同時符合下列條件的，可由項目公司按規(guī)定扣除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價款。

①房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項目公司、政府部門三方簽訂變更協(xié)議或補充合同，將土地受讓人變更為項目公司;

②政府部門出讓土地的用途、規(guī)劃等條件不變的情況下，簽署變更協(xié)議或補充合同時，土地價款總額不變；

③項目公司的全部股權(quán)由受讓土地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有。

《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于明確金融房地產(chǎn)開發(fā)教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》（財稅〔2016〕140號）第八條

（3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價款，以及向其他單位或個人支付的拆遷補償費用，按照財稅〔2016〕140號文件第七、八條規(guī)定，允許在計算銷售額時扣除但未扣除的，從2016年12月份（稅款所屬期）起按照現(xiàn)行規(guī)定計算扣除。

《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地價款扣除時間等增值稅征管問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第86號）第一條

（4）在計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除土地價款，應(yīng)當取得省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（?。┲频呢斦睋?jù)。

國家稅務(wù)總局公告2016年第18號第六條

（5）一般納稅人應(yīng)建立臺賬登記土地價款的扣除情況，扣除的土地價款不得超過納稅人實際支付的土地價款。

國家稅務(wù)總局公告2016年第18號第七條

（三）適用簡易計稅方法計稅的銷售額

適用簡易計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，不得扣除對應(yīng)的土地價款。

（四）核定銷售額

納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為價格明顯偏低或者偏高且不具有合理商業(yè)目的的，或者發(fā)生視同銷售行為而無銷售額的，主管稅務(wù)機關(guān)有權(quán)按照下列順序確定銷售額：

（一）按照納稅人最近時期銷售同類服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)的平均價格確定。

（二）按照其他納稅人最近時期銷售同類服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)的平均價格確定。

（三）按照組成計稅價格確定。組成計稅價格的公式為：

組成計稅價格=成本×（1+成本利潤率）

成本利潤率由國家稅務(wù)總局確定。

不具有合理商業(yè)目的，是指以謀取稅收利益為主要目的，通過人為安排，減少、免除、推遲繳納增值稅稅款，或者增加退還增值稅稅款。

《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第四十四條

七、進項稅額

一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，兼有一般計稅方法計稅、簡易計稅方法計稅、免征增值稅的房地產(chǎn)項目而無法劃分不得抵扣的進項稅額的，應(yīng)以《建筑工程施工許可證》注明的“建設(shè)規(guī)?！睘橐罁?jù)進行劃分。

不得抵扣的進項稅額=當期無法劃分的全部進項稅額×（簡易計稅、免稅房地產(chǎn)項目建設(shè)規(guī)?！路康禺a(chǎn)項目總建設(shè)規(guī)模）

國家稅務(wù)總局公告2016年第18號第十三條（四）

八、預(yù)繳稅款

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》第一條第（八）項第9點

（一）一般納稅人的預(yù)繳

一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計算：

應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%

適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算。

一般納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報期向主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款。

國家稅務(wù)總局公告2016年第18號第十條、第十一條、第十二條

（二）小規(guī)模納稅人的預(yù)繳

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人（以下簡稱小規(guī)模納稅人）采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計算：

應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+5%）×3%

小規(guī)模納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報期或主管國稅機關(guān)核定的納稅期限向主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款。

國家稅務(wù)總局公告2016年第18號第十九條、第二十條、第二十一條

（三）預(yù)繳申報的資料報送

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，按照規(guī)定預(yù)繳稅款時，應(yīng)填報《增值稅預(yù)繳稅款表》2份。

國家稅務(wù)總局公告2018年第18號第二十六條

（四）預(yù)繳稅款抵減應(yīng)納稅額

1．未抵減免完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減

一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目適用一般計稅方法計稅的，應(yīng)按照《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅〔2016〕36號文件印發(fā)，以下簡稱《試點實施辦法》）第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時間，以當期銷售額和11%的適用稅率（注：現(xiàn)行稅率9%）計算當期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅機關(guān)申報納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目適用簡易計稅方法計稅的，應(yīng)按照《試點實施辦法》第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時間，以當期銷售額和5%的征收率計算當期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅機關(guān)申報納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)按照《試點實施辦法》第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時間，以當期銷售額和5%的征收率計算當期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅機關(guān)申報納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

國家稅務(wù)總局公告2016年第18號第十四、十五、二十二條

2．完稅憑證是抵減的憑證

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以預(yù)繳稅款抵減應(yīng)納稅額，應(yīng)以完稅憑證作為合法有效憑證。

國家稅務(wù)總局公告2016年第18號第二十七條

(五)預(yù)繳稅款的賬務(wù)處理及何時抵繳未交增值稅

企業(yè)預(yù)繳增值稅時，借記“應(yīng)交稅費——預(yù)交增值稅”科目，貸記“銀行存款”科目。月末，企業(yè)應(yīng)將“預(yù)交增值稅”明細科目余額轉(zhuǎn)入“未交增值稅”明細科目，借記“應(yīng)交稅費——未交增值稅”科目，貸記“應(yīng)交稅費——預(yù)交增值稅”科目。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等在預(yù)繳增值稅后，應(yīng)直至納稅義務(wù)發(fā)生時方可從“應(yīng)交稅費——預(yù)交增值稅”科目結(jié)轉(zhuǎn)至“應(yīng)交稅費——未交增值稅”科目。

《財政部關(guān)于印發(fā)<增值稅會計處理規(guī)定>的通知》（財會〔2016〕22號）第二條第（七）項

根據(jù)上述規(guī)定，房地產(chǎn)項目預(yù)繳稅款可以抵減的時間是在項目納稅義務(wù)發(fā)生之后。納稅義務(wù)發(fā)生之前，該項目對應(yīng)的預(yù)繳稅款不能抵減，只有當項目納稅義務(wù)發(fā)生了，項目對應(yīng)預(yù)繳稅款才予以抵減。

（六）未預(yù)繳的責任

納稅人未按照規(guī)定的期限辦理納稅申報和報送納稅資料的,或者扣繳義務(wù)人未按照規(guī)定的期限向稅務(wù)機關(guān)報送代扣代繳、代收代繳稅款報告表和有關(guān)資料的,由稅務(wù)機關(guān)責令限期改,可以處二千元以下的罰款;情節(jié)嚴重的,可以處二千元以上一萬元以下的罰款。

《稅收征管法》第六十二條

（七）一般納稅人的暫停預(yù)繳

一般納稅人跨?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市或者計劃單列市）銷售取得的與機構(gòu)所在地不在同一省（自治區(qū)、直轄市或者計劃單列市）的不動產(chǎn)，在機構(gòu)所在地申報納稅時，計算的應(yīng)納稅額小于已預(yù)繳稅額，且差額較大的，由國家稅務(wù)總局通知不動產(chǎn)所在地省級稅務(wù)機關(guān)，在一定時期內(nèi)暫停預(yù)繳增值稅。

《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》第一條第（十一）款

九、納稅申報

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目適用一般計稅方法計稅的，應(yīng)按照納稅義務(wù)發(fā)生時間，以當期銷售額和11%的適用稅率計算當期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅機關(guān)申報納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目適用簡易計稅方法計稅的，應(yīng)按照納稅義務(wù)發(fā)生時間，以當期銷售額和5%的征收率計算當期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅機關(guān)申報納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

國家稅務(wù)總局公告2016年第18號公告第十四條、第十五條、第二十二條

十、納稅義務(wù)發(fā)生時間

（一）納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當天。

收訖銷售款項，是指納稅人銷售不動產(chǎn)過程中或者完成后收到款項。

取得索取銷售款項憑據(jù)的當天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為不動產(chǎn)權(quán)屬變更的當天。

（二）納稅人發(fā)生視同銷售情形的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為不動產(chǎn)權(quán)屬變更的當天。

《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第四十五條

在實踐中，目前各地對房地產(chǎn)銷售不動產(chǎn)的增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間有不同的規(guī)定。希望在增值稅立法之后，全國會有統(tǒng)一明確的納稅義務(wù)發(fā)生時間的規(guī)定。

十一、納稅地點

固定業(yè)戶應(yīng)當向其機構(gòu)所在地或者居住地主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅?？倷C構(gòu)和分支機構(gòu)不在同一縣（市）的，應(yīng)當分別向各自所在地的主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅；經(jīng)財政部和國家稅務(wù)總局或者其授權(quán)的財政和稅務(wù)機關(guān)批準，可以由總機構(gòu)匯總向總機構(gòu)所在地的主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。

屬于固定業(yè)戶的試點納稅人，總分支機構(gòu)不在同一縣(市)，但在同一省(自治區(qū)、直轄市、計劃單列市)范圍內(nèi)的，經(jīng)省(自治區(qū)、直轄市、計劃單列市)財政廳(局)和國家稅務(wù)局批準，可以由總機構(gòu)匯總向總機構(gòu)所在地的主管稅務(wù)機關(guān)申報繳納增值稅。

《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第四十六條

十二、發(fā)票開具及補開

（一）發(fā)票開具一般規(guī)定

一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，自行開具增值稅發(fā)票。小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，自行開具增值稅普通發(fā)票。購買方需要增值稅專用發(fā)票的，小規(guī)模納稅人向主管國稅機關(guān)申請代開。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向其他個人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，不得開具增值稅專用發(fā)票或者申請代開增值稅專用發(fā)票。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機關(guān)申報繳納營業(yè)稅的預(yù)收款，未開具營業(yè)稅發(fā)票的，可以開具增值稅普通發(fā)票，不得開具增值稅專用發(fā)票或者申請代開增值稅專用發(fā)票。

國家稅務(wù)總局公告2016年第18號第十六、第十七、第十八、第二十三、第二十四、第二十五條

全面推行小規(guī)模納稅人自行開具增值稅專用發(fā)票。稅務(wù)總局進一步擴大小規(guī)模納稅人自行開具增值稅專用發(fā)票范圍，小規(guī)模納稅人（其他個人除外）發(fā)生增值稅應(yīng)稅行為、需要開具增值稅專用發(fā)票的，可以自愿使用增值稅發(fā)票管理系統(tǒng)自行開具。

《國家稅務(wù)總局關(guān)于實施第二批便民辦稅繳費新舉措的通知》（稅總函〔2019〕243號）第一條

（二）預(yù)收款發(fā)票的開具

增加6“未發(fā)生銷售行為的不征稅項目”，用于納稅人收取款項但未發(fā)生銷售貨物、應(yīng)稅勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或不動產(chǎn)的情形。

“未發(fā)生銷售行為的不征稅項目”下設(shè)601“預(yù)付卡銷售和充值”、602“銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目預(yù)收款”、603“已申報繳納營業(yè)稅未開票補開票”。

《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增試點若干征管問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第53號）

（三）備注欄填寫的規(guī)定

銷售不動產(chǎn)，納稅人自行開具或者稅務(wù)機關(guān)代開增值稅發(fā)票時，應(yīng)在發(fā)票“貨物或應(yīng)稅勞務(wù)、服務(wù)名稱”欄填寫不動產(chǎn)名稱及房屋產(chǎn)權(quán)證書號碼（無房屋產(chǎn)權(quán)證書的可不填寫），“單位”欄填寫面積單位，備注欄注明不動產(chǎn)的詳細地址。

國家稅務(wù)總局公告2016年第23號第四條第（四）項

（四）發(fā)票補開

納稅人2016年5月1日前發(fā)生的營業(yè)稅涉稅業(yè)務(wù)，包括已經(jīng)申報繳納營業(yè)稅或補繳營業(yè)稅的業(yè)務(wù)，需要補開發(fā)票的，可以開具增值稅普通發(fā)票。納稅人應(yīng)完整保留相關(guān)資料備查。

《國家稅務(wù)總局關(guān)于明確中外合作辦學(xué)等若干增值稅征管問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2018年第42號）

（五）開具原適用稅率發(fā)票臨時開票權(quán)辦理

（一）自2019年9月20日起，納稅人需要通過增值稅發(fā)票管理系統(tǒng)開具17%、16%、11%、10%稅率藍字發(fā)票的，應(yīng)向主管稅務(wù)機關(guān)提交《開具原適用稅率發(fā)票承諾書》（附件2），辦理臨時開票權(quán)限。臨時開票權(quán)限有效期限為24小時，納稅人應(yīng)在獲取臨時開票權(quán)限的規(guī)定期限內(nèi)開具原適用稅率發(fā)票。

（二）納稅人辦理臨時開票權(quán)限，應(yīng)保留交易合同、紅字發(fā)票、收訖款項證明等相關(guān)材料，以備查驗。

（三）納稅人未按規(guī)定開具原適用稅率發(fā)票的，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)按照現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定進行處理。

《國家稅務(wù)總局關(guān)于國內(nèi)旅客運輸服務(wù)進項稅抵扣等增值稅征管問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2019年第31號）

十三、稅收優(yōu)惠

（一）取消增值稅備案

自2019年11月1日起，取消增值稅備案，取消后由納稅人通過辦理申報直接享受，無需再報稅務(wù)機關(guān)備案或核準。

《稅收征管操作規(guī)范2.0》

（二）房改房優(yōu)惠