房地產(chǎn)企業(yè)以房抵工程款，土地增值稅的相關規(guī)定（土地增值稅）

【政策文件】

1.《國家稅務總局關于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》（國稅發(fā)200991號）

2.《財政部 國家稅務總局關于營改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅201643號）?

【政策分析】

根據(jù)上述兩個文件分析如下：

1、根據(jù)《國家稅務總局關于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》（國稅發(fā)200991號）第十九條的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于抵償債務，發(fā)生所有權轉移時應視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認：1、按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；2、由主管稅務機關參照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。

所以，a房地產(chǎn)企業(yè)以房抵工程款，其行為為將房產(chǎn)銷售給c建筑工程公司，其應確認銷售收入。

2、根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于營改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅201643號）的規(guī)定，有兩個因素影響土地增值稅的計算：一是收入確認方面，房地產(chǎn)的轉讓收入為不含增值稅收入。二是扣除項目方面，增值稅進項稅額若能在銷項稅額中抵扣，則不能計入土地增值稅扣除項目；若不能在銷項稅額中抵扣，則可以計入土地增值稅扣除項目。

因b花園項目為老項目，所以a房地產(chǎn)公司收到c建筑工程公司的發(fā)票不在銷項中抵款，其1500萬元工程款計入土地增值稅扣除項中。?

綜上所述，以房抵債應按國稅發(fā)200991號、財稅201643號的規(guī)定確認1,428.57萬元的收入及1,500.00萬元的扣除項。

2008年12月之前的解讀——

用不動產(chǎn)抵債的土地增值稅計稅依據(jù)?

我公司通過法院判決，以評估價值并經(jīng)法院判決書裁定的價值300萬元的土地和房產(chǎn)抵頂欠甲公司500萬元的債務，該土地及房產(chǎn)原帳面價值200萬元，請問我公司申報交納土地增值稅的計稅營業(yè)額是300還是500萬元?稅務機關堅持說500萬元，對嗎?

《中人民共和國土地增值稅暫行條例》第五條規(guī)定：“納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入?！?/p>

《中人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第二條規(guī)定：“條例第二條所稱的轉讓國月土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉讓房地產(chǎn)的行為?！?/p>

對以法院判決書裁定的價值300萬元的土地和房產(chǎn)抵頂欠甲公司500萬元的債務，我們理解相當于取得了豁免500萬元債務的收入，結合有關因素，確定扣除項目金額，計算繳納土地增值稅。

需要注意的是，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)執(zhí)行以下政策，《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發(fā)2006187號)規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權轉移時應視同銷售房地產(chǎn)， 其收入按下列方法和順序確認：

1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定;