優(yōu)化土地增值稅的幾點建議（常處置）
我國現(xiàn)行土地增值稅計算分為兩種類型：開發(fā)新建商品房和轉(zhuǎn)讓舊房。在銷售新建房時，按照收入減去扣除項目后的增值額計算稅款，即取得土地使用權(quán)所支付的金額、開發(fā)土地的成本、費用、新建房及配套設施的成本和費用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金以及財政部規(guī)定的其他扣除項目。在銷售舊房時，則有三種計算方式：一是重置成本價法，即按照收入減去四項扣除項目(即取得土地使用權(quán)所支付的地價款、舊房及建筑物的評估價格、轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金以及按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用)后的增值額計算稅款;二是發(fā)票加成法，即不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，房地產(chǎn)計稅成本可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止，每年加計5%計算;三是核定征收，即對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，稅務機關(guān)可以根據(jù)稅收征管法第三十五條的規(guī)定，實行核定征收。
舊房轉(zhuǎn)讓的土地增值稅計稅方式具有一定的可選擇性，在實際執(zhí)行中，容易出現(xiàn)成本和交易價格核算不準現(xiàn)象，會導致國家土地資源增值收益流失。一方面，涉及計稅基礎(chǔ)計算的房地產(chǎn)重置成本評估價格存在浮動空間;另一方面，房產(chǎn)交易“陰陽合同”現(xiàn)象仍比較突出，存量房土地增值稅存在一定程度的征收困難現(xiàn)象。
土地增值稅將規(guī)范房地產(chǎn)市場的交易秩序和促進房地產(chǎn)開發(fā)健康發(fā)展、運用稅收杠桿引導房地產(chǎn)經(jīng)營方向以及保障國家參與土地增值收益分配作為開征的主要目的。為了更好地發(fā)揮土地增值稅的職能作用，筆者提出以下改進建議：
第一，擴展實際征稅范圍。無論是單位轉(zhuǎn)讓還是個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，無論是新建房還是存量房，無論是住房還是其他業(yè)態(tài)，都應完整納入土地增值稅征稅范圍。
第二，優(yōu)化存量商品房的土地增值稅計算方式。首先，建議制定全國統(tǒng)一的區(qū)分新房和舊房的認定標準，同時兼顧稅收征管的可操作性。目前在稅務實踐中，各地對“舊房”的認定標準并不一致，有些標準在稅收征管中并不具有可操作性。比如，如何監(jiān)控房屋是否真交付使用及其使用時間長短、如何測算磨損程度等。因此可規(guī)定，凡是新建的房屋，在房屋建成后至第一次產(chǎn)權(quán)證辦理完畢前出售的，按照新房計算土地增值稅;而在辦理了第一次產(chǎn)權(quán)證后再出售的，一律按照舊房銷售計算土地增值稅。以上規(guī)定也與房地產(chǎn)市場增量房和存量房的認定保持了一致。其次，現(xiàn)行舊房計算方式中“發(fā)票加成法”按年加成5%的依據(jù)合理性不足，可考慮予以廢止。在征管條件成熟時，尋求以“實際歷史成本”替代“重置成本評估價”作為扣除項目計算征收土地增值稅。
第三，基于住房“常處置”“投資經(jīng)營”等不同目的制定差異化稅收政策。建議按照“少級次、寬級距、低稅率”的模式，調(diào)整簡化累進稅率級距和級次，適當擴大級距，減并級次，降低邊際稅率;針對存量商品房的不同情況設計稅收實際負擔率。首先，可以對銷售存量房屋按持有年限設計稅收負擔量：對持有不超過5年的房屋對外轉(zhuǎn)讓按適用稅率征收，持有5年～10年的減半征收，持有10年以上的按1/4征收。其次，針對銷售唯一住房或銷售增值率位于一定區(qū)間內(nèi)的住房等行為，制定稅收優(yōu)惠政策。即通過從“持有年限”“擁有套數(shù)”“增值幅度”三個指標區(qū)分“常處置”和“投資經(jīng)營”行為，前者給予稅收優(yōu)待。最后，完善相關(guān)稅收政策與新增房地產(chǎn)充足供應、租售同權(quán)改革等房地產(chǎn)政策配合，擴大買房者的可選擇空間，降低出售者的稅負轉(zhuǎn)嫁能力。
第四，運用數(shù)字化手段加強土地增值稅的征收管理。一方面，應加強房地產(chǎn)二、三級市場價格數(shù)據(jù)監(jiān)測系統(tǒng)的構(gòu)建，建立增量及存量房地產(chǎn)價格關(guān)聯(lián)體系，為稅務機關(guān)核實歷史成本提供真實、準確的數(shù)據(jù)信息支持，逐步形成出售房產(chǎn)一般以實際購置價作為扣除項目的征稅機制。另一方面，建議運用“互聯(lián)網(wǎng)+大數(shù)據(jù)”技術(shù)，從土地出讓金(基準地價)、居民消費價格指數(shù)、國內(nèi)生產(chǎn)總值等宏觀經(jīng)濟運行指標以及可比房地產(chǎn)銷售價格、供求比率、投資回報率等行業(yè)運行特征指標出發(fā)，建立房地產(chǎn)價格稅收預警指標體系，并有效運用于存量房各項稅費的征收管理中，封堵“陰陽合同”“不實申報”漏洞。