最新《契稅法》執(zhí)行口徑公告明確了一系列重要征管口徑問(wèn)題（契稅法）

一、明確了“城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)”必須要作為契稅計(jì)稅依據(jù)

關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司取得土地后向規(guī)劃部門(mén)繳納的城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)是否要繳納契稅，在《契稅法》實(shí)施之前一直是一個(gè)有重大爭(zhēng)議的問(wèn)題?，F(xiàn)有網(wǎng)上暴露出來(lái)的成都地稅局的口徑認(rèn)為不征，后有河南省地稅局回復(fù)人大代表提案，揭示總局要求是要征收。其實(shí)，當(dāng)時(shí)大家爭(zhēng)議的焦點(diǎn)就在于《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問(wèn)題的通知》(財(cái)稅〔2004〕134號(hào) ，這次仍沒(méi)廢止)規(guī)定的是：以競(jìng)價(jià)方式出讓的，其契稅計(jì)稅價(jià)格，一般應(yīng)確定為競(jìng)價(jià)的成交價(jià)格，土地出讓金、市政建設(shè)配套費(fèi)以及各種補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)包括在內(nèi)。

這里，134號(hào)文提到的要交契稅的是“市政配套費(fèi)”，但房地產(chǎn)公司繳納的是“城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)”，這兩個(gè)名字不一樣。因此，大家認(rèn)為這兩個(gè)費(fèi)用屬于不同的收費(fèi)名目，所以城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)不屬于134號(hào)文中說(shuō)的市政配套費(fèi)，不應(yīng)該繳納契稅。類(lèi)似分析文章很多。

這次大家看到，在財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2021年第23號(hào)中，直接就將“城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)”明確列入了契稅計(jì)稅依據(jù)，同時(shí)，鑒于財(cái)稅〔2004〕134號(hào)也沒(méi)廢止，則你即使叫“市政配套費(fèi)”那也要繳納契稅。

所以，這個(gè)關(guān)于基礎(chǔ)實(shí)施配套費(fèi)是否要繳納契稅的問(wèn)題，自23號(hào)公告后應(yīng)該明確了。其實(shí)，我認(rèn)為，這個(gè)基本原理要從國(guó)土資源部、國(guó)家發(fā)改委價(jià)格司關(guān)于土地出讓金的價(jià)格組成的歷史變遷中去尋求答案。

比如，房地產(chǎn)公司繳納的“耕地占用稅”是否要繳納契稅。這個(gè)在相關(guān)文件，包括最新23號(hào)公告中都沒(méi)有寫(xiě)。那房地產(chǎn)公司繳納的“耕地占用稅”是否作為契稅計(jì)稅依據(jù)呢。這個(gè)要從問(wèn)題的源頭來(lái)看。按道理，國(guó)有土地出讓已經(jīng)是非耕地了，耕地的征收主體應(yīng)該是國(guó)土局或相關(guān)下屬機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)公司不是耕地占用稅的納稅人。那為什么又房地產(chǎn)公司通過(guò)招、拍、掛取得國(guó)有土地還要繳納耕地占用稅呢?國(guó)土部門(mén)征收耕地環(huán)節(jié)如果先期繳納了耕地占用稅，那這個(gè)應(yīng)該作為后期國(guó)有土地出讓金的價(jià)格組成部分。如果國(guó)土部門(mén)征收耕地環(huán)節(jié)就沒(méi)有繳納耕地占用稅，說(shuō)明后期土地出讓金的價(jià)格組成部分中是沒(méi)包含耕地占用稅的。因此，房地產(chǎn)公司繳納的耕地占用稅，實(shí)質(zhì)上是繳納的土地出讓金。所以，這個(gè)也應(yīng)該作為契稅的計(jì)稅依據(jù)。

二、進(jìn)一步明確了契稅可退稅情形

23號(hào)公告明確了如下三種情況可退契稅：

1.因人民法院判決或者仲裁委員會(huì)裁決導(dǎo)致土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移行為無(wú)效、被撤銷(xiāo)或者被解除，且土地、房屋權(quán)屬變更至原權(quán)利人的;

2.在出讓土地使用權(quán)交付時(shí)，因容積率調(diào)整或?qū)嶋H交付面積小于合同約定面積需退還土地出讓價(jià)款的;

3.在新建商品房交付時(shí)，因?qū)嶋H交付面積小于合同約定面積需返還房?jī)r(jià)款的。

最近，有一家房地產(chǎn)公司咨詢(xún)我們“財(cái)稅星空”，原來(lái)政府出讓一塊土地給房地產(chǎn)公司，出讓金交完，契稅交完，土地證已經(jīng)辦理完畢。后期因?yàn)檫@塊土地涉及規(guī)劃調(diào)整，政府收回這塊土地。此時(shí)，企業(yè)咨詢(xún)?cè)恋乩U納的契稅是否可以退稅。從23號(hào)公告來(lái)看，由于原土地出讓合同已經(jīng)履行完畢，不存在撤銷(xiāo)問(wèn)題。且也沒(méi)有發(fā)生《合同法》規(guī)定的，法院判決合同無(wú)效的情形，按照規(guī)定就不能退還契稅。

三、司法裁決過(guò)戶(hù)契稅繳納時(shí)點(diǎn)問(wèn)題爭(zhēng)議待解

基于《物權(quán)法》第二十八條因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書(shū)或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書(shū)或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力。所以，我們?cè)?3號(hào)公告中規(guī)定了：因人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書(shū)或者監(jiān)察機(jī)關(guān)出具的監(jiān)察文書(shū)等發(fā)生土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的，納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為法律文書(shū)等生效當(dāng)日。

但是，《物權(quán)法》的這條規(guī)定在實(shí)際執(zhí)行環(huán)節(jié)存在很多不確定性，一般這種不動(dòng)產(chǎn)過(guò)戶(hù)還是要以執(zhí)行環(huán)節(jié)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)際過(guò)戶(hù)為準(zhǔn)。如果我們《契稅法》完全參照《物權(quán)法》的規(guī)定，后面遇到在實(shí)際執(zhí)行中，對(duì)于同一不不動(dòng)產(chǎn)，上海法院和北京法院在同一時(shí)間把該不動(dòng)產(chǎn)判決給a和b不同的人?；蛘咴诖嬖谳喓虿榉獾那闆r下，雖然法院先判決了不動(dòng)產(chǎn)給a，但此時(shí)只有法院判決書(shū)，還沒(méi)有實(shí)際到房產(chǎn)局執(zhí)行過(guò)戶(hù)。突然該房產(chǎn)另外一個(gè)法院執(zhí)行了，并辦理過(guò)戶(hù)了給b。

如果你要嚴(yán)格就按人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書(shū)生效征收契稅，就會(huì)導(dǎo)致同一套不動(dòng)產(chǎn)，多個(gè)人繳納契稅的情況。