不動產(chǎn)拍賣稅費各自承擔(dān)可有效解決涉稅爭議（不動產(chǎn)拍賣）

買方承擔(dān)賣方稅費在實踐中產(chǎn)生了以下爭議：

一是拍賣成交價是否含稅存在爭議。被拍賣方認為根據(jù)約定由買方承擔(dān)賣方稅費，故拍賣成交價為不含稅價，即企業(yè)所得稅不是按通常的應(yīng)納稅所得額乘以適用稅率，而是要先換算為不含稅所得額后再乘以適用稅率，換算后稅負將遠超買受人預(yù)期。

二是買受人無法享受稅法上的權(quán)利。拍賣完成后，買受人代為支付稅費而取得的票據(jù)載明的納稅人為被拍賣人，買受人不因支付稅費而享有納稅人的相關(guān)權(quán)利。同時，買受人承擔(dān)的相關(guān)稅費與企業(yè)取得不動產(chǎn)無法律上的關(guān)系，不能作為成本在稅前列支或作為不動產(chǎn)入賬價值計提折舊。

三是企業(yè)所得稅應(yīng)納稅額預(yù)繳的爭議。被拍賣方認為不動產(chǎn)拍賣按已經(jīng)確定的成本計算，實際已產(chǎn)生應(yīng)納所得稅稅額，根據(jù)拍賣協(xié)議約定要求買受人承擔(dān)企業(yè)所得稅稅款，從而在季度預(yù)繳申報時選擇不抵補以前年度虧損，從而增加買受人的稅負。

四是稅款繳納方式的問題。被拍賣方通常因賬戶被查封，稅款無法從賬戶直接扣轉(zhuǎn)，而買受人對被拍賣方也不信任，既不同意將稅款直接交給被拍賣方申報納稅，同時又要求拿到承擔(dān)稅款的稅單，在買受人非單一的情況下(如拍賣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的一批商品房或車位)更是要求一人一單。按照目前的征管實際，稅務(wù)機關(guān)尚無法滿足每個買受人的要求，因為增值稅一般納稅人一般是按月申報，企業(yè)所得稅是按季度預(yù)繳申報，拍賣產(chǎn)生的應(yīng)繳增值稅、企業(yè)所得稅即使由不同的買受人各自出資承擔(dān)也只能合并一筆申報，且稅單只能開具給被拍賣方。在廈門的拍賣實踐中，后續(xù)只能通過采取拍賣行代收稅款，被拍賣方到辦稅服務(wù)廳申報，稅務(wù)柜臺開具六聯(lián)稅收繳款書，再由拍賣行到銀行代繳的方法解決。這一方式既要協(xié)調(diào)諸多買受人，又要通過拍賣行第三方來繳納稅款，既存在手續(xù)煩瑣，辦理對象多的問題，又帶來稅款游離的風(fēng)險。如通過阿里司法拍賣平臺拍賣一批商品房，買受人可能來自五湖四海，而平臺又未提供后續(xù)服務(wù)，買受人就要各自到被拍賣方所在地來代繳稅款，既不方便買受人，又在征管實踐中帶來一系列的問題。

五是買受人對稅費預(yù)期不明確從而影響拍賣價款的問題。實踐中，不動產(chǎn)拍賣稅費受被拍賣方的屬性(單位或個人)、納稅人狀態(tài)(?；蚍浅?、不動產(chǎn)的取得方式(購入或自建)、稅費的征收方式(核定征收或據(jù)實征收)和成本扣除(按不動產(chǎn)發(fā)票或評估價格扣除)方式各種因素影響，存在較大不確定性，一方面導(dǎo)致競拍參與度不高，市場競價不夠充分，損害了被拍賣人的利益，另一方面交易稅費超過買受人預(yù)期導(dǎo)致繳稅困難，容易與委托拍賣方產(chǎn)生糾紛。

筆者認為，不動產(chǎn)拍賣“稅費各自承擔(dān)”可有效解決拍賣中的涉稅爭議。

一是買受人的預(yù)期承擔(dān)稅費更明確。拍賣公告可明確約定“稅費各自承擔(dān)”，且拍賣成交價為含增值稅成交價，買受人只需再按各自屬性根據(jù)拍賣成交價計算繳納契稅和印花稅即可，無須承擔(dān)非預(yù)期的其他稅費，既可讓買受人放心舉牌報價，又可讓拍賣成交價更貼近市價，提高市場透明度，有效促進資源市場化配置。

二是解決買受人無被轉(zhuǎn)嫁稅費成本列支及取得發(fā)票的問題。拍賣完成后，拍賣成交價為含增值稅成交價，買受人無被轉(zhuǎn)嫁的稅費，既能全額取得進項稅額進行抵扣，又可取得對應(yīng)發(fā)票在成本列支。

三是不動產(chǎn)拍賣成交的稅費(包括增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、城市維護建設(shè)稅及教育費附加、印花稅等)征繳更加安全便捷。拍賣成交后由拍賣行將成交款(包含賣方應(yīng)繳稅費)交付委托拍賣的行政、司法部門，再由相應(yīng)的部門統(tǒng)一辦理拍賣成交稅費的劃繳。既可解決被拍賣方不配合買受方申報繳納拍賣成交過程稅費以及賬戶被查封、無法繳納稅費等問題，又可解決買受人拍得房產(chǎn)后無力承擔(dān)轉(zhuǎn)嫁稅費或是未及時申報產(chǎn)生滯納金的問題。拍賣成交過程的賣方應(yīng)繳稅費包含在買受人繳交的成交款中，一旦買受人繳清成交款，拍賣交易完成，成交款(包含賣方應(yīng)繳稅費)通過拍賣行到委托拍賣的行政或司法部門，再由委托部門代為劃繳，從稅費征繳的角度來看，更為安全和便捷。

為此，筆者建議，取消不動產(chǎn)拍賣公告中由買方承擔(dān)賣方稅費的轉(zhuǎn)嫁條款，統(tǒng)一改為“稅費依照法律法規(guī)規(guī)定各自承擔(dān)”，拍賣標(biāo)的成交應(yīng)由被拍賣方承擔(dān)的稅費從拍賣價款中受償，不再由買受人承擔(dān)。2017年1月1日施行的《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問題的規(guī)定》對財產(chǎn)處置環(huán)節(jié)的稅費負擔(dān)問題作出了明確規(guī)定，其中第三十條規(guī)定，因網(wǎng)絡(luò)司法拍賣本身形成的稅費，應(yīng)當(dāng)依照相關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，由相應(yīng)主體承擔(dān)，沒有規(guī)定或者規(guī)定不明的，人民法院可以根據(jù)法律原則和案件實際情況確定稅費承擔(dān)的相關(guān)主體、數(shù)額。建議將上述司法解釋關(guān)于拍賣稅費依法由相應(yīng)主體承擔(dān)的規(guī)定，在拍賣法中予以明確，禁止在拍賣公告中要求買受人概括承擔(dān)全部稅費，以提升拍賣實效，更好地維護各方當(dāng)事人合法權(quán)益。