無產權車位是否繳納土地增值稅(無產權車庫車位是否屬于土地增值稅征稅范圍)

哪到底無產權車庫車位是否應計入土地增值稅征稅范圍，按規(guī)定繳納土地增值稅呢?各地的政策也是眾說紛紜。

比如政策明確將無產權車庫車位不計入土地增值稅征稅范圍的有貴州省、江蘇省等。

《貴州省土地增值稅清算管理辦法》(貴州省地方稅務局公告2016年第13號)第三十四條規(guī)定：“房地產開發(fā)企業(yè)單獨銷售無產權的車庫(位)等不能辦理產權的其他房地產的，不確認土地增值稅計稅收入，不扣除相應的成本和費用”

《江蘇省地方稅務局公告關于土地增值稅若干問題的公告》(蘇地稅規(guī)20158號)文件第四條解讀明確：建成轉讓后不能辦理權屬登記手續(xù)的車庫(車位、儲藏室等)，不屬于土地增值稅征稅范圍，不計收入，也不扣除相關成本費用。

而有些地方則出臺政策將無產權車庫車位計入土地增值稅征稅范圍，比如浙江省、江西省等。

《浙江省地方稅務局關于土地增值稅若干政策問題的公告》(浙江省地方稅務局公告2014年第16號)第五條規(guī)定：“對房地產開發(fā)企業(yè)以轉讓使用權或提供長期使用權的形式，有償讓渡無產權車庫(車位)、儲藏室(以下簡稱無產權房產)等使用權的，其取得的讓渡收入應規(guī)定計算征收土地增值稅?！?/p>

《國家稅務總局江西省稅務局關于土地增值稅若干征管問題的公告》(國家稅務總局江西省稅務局公告2018年第16號)第五條第一款規(guī)定：“銷售地下車庫(位)取得的收入，不論開具何種票據，均計入“其他類型房地產”的轉讓收入?！?/p>

那到底無產權車庫車位是否屬于土地增值稅征稅范圍?筆者更贊同于江蘇、貴州等地稅務機關的觀點，即無產權車庫車位不屬于土地增值稅征稅范圍，無需預繳土地增值稅，也不需要進行土地增值稅的清算，不計收入，也不扣除相關成本費用。

我們不妨追本溯源，首先看看1993年出臺的《土地增值稅暫行條例》對于征稅范圍的規(guī)定，《暫行條例》第二條規(guī)定：“轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物(以下簡稱轉讓房地產)并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人?！薄藯l款明確了國有土地使用權轉讓屬于征稅范圍，而對地上建筑物是否需要有產權并未明確。

我們再看看1995年國家稅務總局印發(fā)的《土地增值稅宣傳提綱》(國稅函發(fā)〔1995〕110號)第四條對于土地增值稅的征收范圍的規(guī)定：“土地增值稅只對轉讓的房地產征收土地增值稅，不轉讓的不征稅。如房地產的出租，雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產的產權轉讓，不應屬于土地增值稅的征收范圍?！薄@里立法的本意就很明確了，土地增值稅只對房地產產權轉讓的行為征稅，沒有發(fā)生房地產的產權轉讓，不屬于土地增值稅的征收范圍，如果本身就是無產權車庫車位，更不會發(fā)生產權轉讓行為，當然不應屬于土地增值稅的征收范圍。

2019年7月，財政部、國家稅務總局也就土地增值稅立法發(fā)布了《中人民共和國土地增值稅法(征求意見稿)》，意見稿第一條關于納稅人的描述是：“在中人民共和國境內轉移房地產并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅人?！薄咙c在于將轉讓房地產改為轉移房地產，何謂轉移，即產權轉移，立法的目的應該在于明確土地增值稅的征稅范圍是對產權轉移的行為征稅。

那無產權車庫車位如果不屬于土地增值稅征稅范圍，是不是成本費用一律不得扣除呢?根據《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕187號)第四條第三款的有關規(guī)定，如果無產權車庫車位作為公共配套設施，建成后屬于全體業(yè)主所有的或者無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除?！@里筆者認為至少應該通過公證、司法裁定、銷售合同載明等方式表明屬于全體業(yè)主所有。

我們期待土地增值稅立法落地，在法律層面明確土地增值稅的征稅范圍，解決各省對無產權車庫車位是否屬于土地增值稅征稅范圍政策口徑不一致的問題。

2018年3月的解讀——

轉讓無產權車位永久使用權 是否應征土地增值稅？

眾所周知，無法辦理權屬登記的不動產不可銷售。然而現(xiàn)實中有些開發(fā)商卻與業(yè)主簽訂車位使用權轉讓合同，一次性收取租金或與業(yè)主簽訂長期租賃合同，約定租賃期滿后贈送使用權。對于該種讓渡無產權車位永久使用權收取的高額租金，是否應確認為收入，征收土地增值稅？

一房企轉讓無產權車位的永久使用權

江蘇b市地稅局前不久遇到一個特別案例。

a公司從2010年起在b市開發(fā)h項目，其中包括普通住宅、非普通住宅和商鋪等房產。該項目幾個月前達到了清算條件。按照有關規(guī)定，某b市地稅局對h項目實施土地增值稅清算。在清算過程中，稅務人員發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商將部分無產權的地下車位（含人防車位）與業(yè)主簽訂了期限長達20年的租賃合同，約定由業(yè)主一次性交付車位使用費10萬元（與當時該小區(qū)有產權車位的售價相當）。期滿后，業(yè)主可按所居住房屋產權的期限無償享有該車位的使用權，雙方不再另行簽訂租賃合同。

計征土地增值稅的提法受到房企質疑

稅務人員指出，這種轉讓無產權車位永久使用權的行為應納入清算范圍，計征土地增值稅。

開發(fā)商不認同此意見，稱該行為不屬于土地增值稅暫行條例規(guī)定的納稅范圍。理由有三：一是能否辦理產權登記是車位能否銷售的前提，這些無產權車位顯然是不可售的。二是其與業(yè)主簽訂的是車位使用權而非所有權的轉讓協(xié)議，對應的收入為讓渡資產使用權而非所有權的收入。三是土地增值稅是對轉讓房地產取得的增值額征收的一種稅，有關轉讓行為并未使地下車庫產生增值。

對這個問題應從兩個關鍵方面找答案

因從現(xiàn)行法律、法規(guī)中未找到有關此問題的明確規(guī)定，稅務機關最終未對有關轉讓行為計征土地增值稅。對于這個棘手問題，筆者認為可從兩個關鍵點找到答案。

1.轉讓無產權車庫永久使用權是什么行為？

無產權車位一般主要有兩種：人防車位和作為配套設施建設使用、未單獨辦理產權登記的車位。前者的所有權不屬于開發(fā)商也不屬于全體業(yè)主，后者的所有權一般歸全體業(yè)主。這里拋開產權歸屬問題，單就讓渡車位永久使用權的行為作分析界定。

本案中，開發(fā)商與業(yè)主簽訂長達20年的租賃合同，并約定租期滿后贈送使用權。這意味著簽此合同的業(yè)主對有關車位享有長期占有、使用、轉租的權利，并承擔有關風險，事實上從開發(fā)商處承接了與對應車位所有權有關的全部收益和風險。另外，開發(fā)商收取的車位出租費已相當于其同期銷售有產權車位的價格。由此可見，開發(fā)商這種轉讓行為，除不能履行產權登記手續(xù)外，性質與轉讓車庫所有權的銷售行為并無二樣。因此，應當將該種長期讓渡車庫使用權、一次性收取報酬的行為視同銷售行為。

2.有關轉讓是否屬于土地增值稅的征稅范圍？

《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)﹝2006﹞187號）第四條第三款規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校等公共設施，按以下原則處理：建成后產權屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。

可見，不能辦理產權登記的車庫在建成后有償轉讓的，應計算收入并在扣除成本和費用后繳納土地增值稅。雖然其中沒有對轉讓車庫永久使用權作出明確規(guī)定，但筆者認為這里的“有償轉讓”應按照實質重于形式的原則認定，除出售所有權的方式外，還包括轉讓永久使用權。因此，對于本案中轉讓車庫永久使用權的行為，應視同銷售處理，對有關所得在扣除成本和費用后計征土地增值稅。

其實，現(xiàn)實中有的省份已經以公告或函的形式，將轉讓無產權車位永久使用權的行為納入了土地增值稅征稅范圍。如天津地稅公告2015年第9號規(guī)定：符合下列情形之一的地下車庫(位)可參與整體清算：(一)轉讓使用權年限與所售商品房占地使用年限一致的；(二)轉讓永久使用權的；(三)隨銷售商品房附贈使用權的等。浙江地稅公告2014年第16號規(guī)定：對房地產開發(fā)企業(yè)以轉讓使用權或提供長期使用權的形式，有償讓渡無產權車庫（車位）、儲藏室（以下簡稱無產權房產）等使用權的，其取得的讓渡收入應按以下規(guī)定計算征收土地增值稅……