房地產(chǎn)行業(yè)成本預(yù)提涉稅風險解析（涉稅風險）

實務(wù)中，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)主要思路是將能盡快回現(xiàn)的業(yè)態(tài)先行開發(fā)銷售，比如說普通住宅、公寓等，但對于延后建設(shè)的公共配套設(shè)施，會導(dǎo)致這些過渡性成本分攤滯后的問題。這里，在財務(wù)核算過程中財務(wù)人員會考慮到降低稅負的因素，會對相關(guān)的成本費用進行預(yù)提。

本文將結(jié)合具體案例為大家詳細講解。

【案例】某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)一樓盤2018年完工19年結(jié)算可售面積30000平方米，出包工程合同總金額7500萬元。

2018年僅取得發(fā)票4000萬元，另3500萬工程發(fā)票于2019年7月收到2000萬，2020年7月收到1500萬。

一、預(yù)提費用的會計處理

1.2018年對發(fā)票不足部分進行預(yù)提

通常，會計核算遵循“收入費用配比”的原則進行費用預(yù)提，但參照所得稅口徑的要求，預(yù)提比例受限于10%的稅前扣除限制。

因此，在本案例中，賬面做如下處理：

預(yù)提成本=7500*10%=750萬元

借：開發(fā)成本——建筑安裝工程費 750

貸：其他應(yīng)付款——預(yù)提費用 750

2.2019年7月收到2000萬工程發(fā)票，沖減預(yù)提費用750萬元

借：開發(fā)成本——建筑安裝工程費 1085

預(yù)提費用 750

應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅(進項稅額) 165

貸：銀行存款 2000

3.2020年7月收到余款1500萬的發(fā)票

借：開發(fā)成本——建筑安裝工程費 1376

應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅(進項稅額) 124

貸：銀行存款 1500

二、預(yù)提費用的涉稅風險提示

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，預(yù)提費用影響最大的三個稅種分別為增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅。

1.增值稅

通常情況下，房地產(chǎn)企業(yè)作為一般納稅人，其進銷項稅額的差額作為增值稅應(yīng)納稅額。因此，在銷項稅額既定的情況下，進項稅額就決定了房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)納增值稅的金額。

眾所周知，關(guān)于進項稅額的抵扣稅務(wù)部門有嚴格的要求，必須要有合法合規(guī)的票據(jù)、增值稅專票、海關(guān)繳款書或者是通行費電子普通發(fā)票，按照票面上注明的金額作為進項稅額;也可以對一些比如農(nóng)產(chǎn)品發(fā)票、高鐵票等按照票面金額計算進項稅額。

但是，預(yù)提成本費用由于尚未取得發(fā)票，因此無法按照相關(guān)規(guī)定進行進項稅額抵扣，從而導(dǎo)致企業(yè)提前繳納增值稅，形成資金占用。

2.土地增值稅

根據(jù)《土地增值稅清算管理規(guī)程》二十一條的規(guī)定：

“在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，其實際發(fā)生的支出應(yīng)當取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除?！?/p>

土地增值稅的計算扣除強調(diào)業(yè)務(wù)真實性的證據(jù)，扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發(fā)生的。

3.企業(yè)所得稅

根據(jù)國稅發(fā)200931號《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》規(guī)定：

“第三十二條?除以下幾項預(yù)提(應(yīng)付)費用外，計稅成本均應(yīng)為實際發(fā)生的成本。

(一)出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10%。

(二)公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價合理預(yù)提建造費用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。

(三)應(yīng)向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。”

上述條款明確預(yù)提費用范圍標準為：

預(yù)提費用金額≤未竣工結(jié)算出包工程的發(fā)票不足金額)÷未辦理竣工結(jié)算的出包工程的合同總金額】≤10%

如果實際業(yè)務(wù)中，財務(wù)人員超出比例預(yù)提，納稅申報時需要對超出比例部分做調(diào)增處理。

三、預(yù)提費用風險應(yīng)對建議

1.嚴格對照上述稅法文件規(guī)定的相關(guān)限制條件和要求執(zhí)行相關(guān)成本預(yù)提工作，避免帶來不必要的稅收風險;

2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)建立健全成本對象管理制度，合理區(qū)分已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象，及時收集、整理、保存成本對象涉及的證據(jù)材料，以備稅務(wù)機關(guān)檢查;

3.房地產(chǎn)企業(yè)與施工方簽訂施工協(xié)議時，明確提供發(fā)票的時間節(jié)點，確保其取得發(fā)票的合規(guī)性和及時性。