售樓部土地增值稅如何扣除(售樓部的土地增值稅如何處理？)
“有依據(jù)嗎?”
“有!”
“國(guó)稅發(fā)【2009】31號(hào)文件有規(guī)定!”
我們看看文件的規(guī)定：
國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知(國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào))文件第二十七條關(guān)于“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出的內(nèi)容”做了如下規(guī)定：
開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。指企業(yè)為直接組織和管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)等。
毋庸置疑，有點(diǎn)語(yǔ)文基礎(chǔ)的都可以得出簡(jiǎn)單的結(jié)論：售樓部支出屬于“營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)”，因此計(jì)入開(kāi)發(fā)成本，于是在計(jì)算土地增值稅的時(shí)候該部分可以加計(jì)扣除。
果真如此嗎?我們需要明白以下問(wèn)題：
會(huì)計(jì)據(jù)以做賬的規(guī)范性文件是什么
如果只有一個(gè)答案，就是《會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》;如果有兩個(gè)答案，增加“財(cái)政部關(guān)于會(huì)計(jì)核算的相關(guān)文件”即可，比如財(cái)政部關(guān)于印發(fā)《增值稅會(huì)計(jì)處理規(guī)定》的通知(財(cái)會(huì)201622號(hào))。
因此，依據(jù)稅法做賬有點(diǎn)說(shuō)不過(guò)去了。
企業(yè)所得稅和土地增值稅的區(qū)別是什么
兩個(gè)稅種最主要的區(qū)別：
1、計(jì)稅對(duì)象不同。
企業(yè)所得稅是法人所得稅，是以法人為一個(gè)納稅人計(jì)算企業(yè)所得稅，分公司或者“項(xiàng)目部”要匯總計(jì)算企業(yè)所得稅的;
土地增值稅是以“項(xiàng)目”為清算單位計(jì)算的。一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)有可能開(kāi)發(fā)好幾個(gè)項(xiàng)目，如果一年內(nèi)開(kāi)工并竣工結(jié)算，則所有項(xiàng)目匯總計(jì)算企業(yè)所得稅，但是各個(gè)項(xiàng)目要分別進(jìn)行土地增值稅清算的。
2、計(jì)稅期間不同。
企業(yè)所得稅按月或者按季度預(yù)交，按年度匯算清繳;
土地增值稅是按開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間計(jì)算。自開(kāi)盤截至清盤(或者理解為“達(dá)到清算條件”)結(jié)束，這個(gè)期間有可能是一年，也有可能是五年、十年。因此，土地增值稅的計(jì)算期間一般大于企業(yè)所得稅的計(jì)算期間。
是由于企業(yè)所得稅和土地增值稅以上的差異，形成稅種之間的“推諉”現(xiàn)象：發(fā)生一筆費(fèi)用或者支出，企業(yè)所得稅讓計(jì)入開(kāi)發(fā)成本，這樣可以適當(dāng)增加當(dāng)期利潤(rùn)，企業(yè)繳納企業(yè)所得稅的概率會(huì)高一些。但土地增值稅不樂(lè)意了，土地增值稅當(dāng)然希望計(jì)入期間費(fèi)用，而不是計(jì)入開(kāi)發(fā)成本，誠(chéng)然，在土地增值稅清算的時(shí)候，會(huì)因增加計(jì)價(jià)扣除的基數(shù)而添加扣除金額，形成侵蝕土地增值稅的稅基。
會(huì)計(jì)該如何做呢?請(qǐng)看我們討論過(guò)的第一個(gè)問(wèn)題：會(huì)計(jì)據(jù)以做賬的規(guī)范性文件是什么?
售樓部支出土地增值稅的處理原則
我們列舉以下情況逐一分析：
1、待拆的樣板間
案例【1】：假設(shè)金穗源房地產(chǎn)公司待拆的樣板間發(fā)生建造支出1000萬(wàn)元，硬裝發(fā)生了100萬(wàn)元，購(gòu)買家電、沙發(fā)等發(fā)生了50萬(wàn)元。應(yīng)做如下處理：
以上支出全部計(jì)入“固定資產(chǎn)”科目，按照不同的資產(chǎn)類型確認(rèn)不同的折舊年限，照章計(jì)提折舊，在拆除年度，通過(guò)“固定資產(chǎn)清理”科目處理。
2、主體之內(nèi)的精裝房
案例【2】：假設(shè)金穗源房地產(chǎn)公司將所售樓盤的第6層作為精裝房，硬裝發(fā)生了100萬(wàn)元，購(gòu)買家電、沙發(fā)等發(fā)生了50萬(wàn)元。應(yīng)做如下處理：
硬裝支出計(jì)入“開(kāi)發(fā)成本---建安費(fèi)”，家電、沙發(fā)等作為“固定資產(chǎn)”，按照案例【1】方式處理，在銷售實(shí)現(xiàn)的時(shí)候，未計(jì)提完的折舊計(jì)入“銷售費(fèi)用”。如果“舊”彩電、沙發(fā)一并銷售給業(yè)主的，按照“買一送一”的原則處理。
3、利用會(huì)所(公配)修建的售樓部
案例【3】：金穗源房地產(chǎn)公司利用屬于公配的會(huì)所作為售樓部，會(huì)所建造支出發(fā)生1000萬(wàn)元，硬裝發(fā)生了100萬(wàn)元，購(gòu)買家電、沙發(fā)等發(fā)生了50萬(wàn)元。應(yīng)做如下處理：
會(huì)所建造支出、硬裝支出計(jì)入“開(kāi)發(fā)成本---公共配套費(fèi)”，家電、沙發(fā)等作為“固定資產(chǎn)”，按照案例【1】方式處理，在銷售實(shí)現(xiàn)的時(shí)候，未計(jì)提完的折舊計(jì)入“銷售費(fèi)用”。
4、租賃紅線外房屋作為售樓部的
案例【3】：金穗源房地產(chǎn)公司在項(xiàng)目規(guī)劃之外的繁地段租賃房屋發(fā)生租賃費(fèi)1000萬(wàn)元，硬裝發(fā)生了100萬(wàn)元，購(gòu)買家電、沙發(fā)等發(fā)生了50萬(wàn)元。應(yīng)做如下處理：
租賃費(fèi)用、硬裝費(fèi)用歸集在“長(zhǎng)期待攤費(fèi)用”，在租賃年限內(nèi)均衡攤銷;家電、沙發(fā)等計(jì)入“固定資產(chǎn)”，按照固定資產(chǎn)的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。
土地增值稅稅法依據(jù)
(1)總局層面規(guī)定：
《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào))文件規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本?！?/p>
(2)地方文件規(guī)定：
《海南省地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算有關(guān)業(yè)務(wù)問(wèn)答的通知》(瓊地稅函2015917號(hào))文件規(guī)定：
九、納稅人銷售商品房時(shí)，連同家具一起銷售，家具成本如何計(jì)算扣除?
凡以建筑物或構(gòu)筑物為載體，移動(dòng)后會(huì)引起性質(zhì)、形狀改變或者功能受損的裝修裝飾物支出，可以作為開(kāi)發(fā)成本計(jì)算扣除。上述之外的其他裝修裝飾費(fèi)用支出，如房屋銷售中外購(gòu)的家具、家電支出，若在銷售合同中一并計(jì)入銷售收入，能夠提供購(gòu)進(jìn)發(fā)票的，準(zhǔn)予作為“新建房及配套設(shè)施的成本”予以扣除，但不作為計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用和財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目的計(jì)算基數(shù)。
《江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅有關(guān)業(yè)務(wù)問(wèn)題的公告》(蘇地稅規(guī)〔2012〕1號(hào))文件規(guī)定：
(三)裝修裝飾費(fèi)用的扣除
凡以建筑物或構(gòu)筑物為載體，移動(dòng)后會(huì)引起性質(zhì)、形狀改變或者功能受損的裝修裝飾物支出，可以作為開(kāi)發(fā)成本計(jì)算扣除。上述之外的其他裝修裝飾費(fèi)用支出，一律不得作為開(kāi)發(fā)成本扣除。
對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)售樓處等營(yíng)銷設(shè)施的裝修費(fèi)用，應(yīng)計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用。
《浙江省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干政策問(wèn)題的解答》回復(fù)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中售樓處、樣板房等用房的建造費(fèi)和裝修費(fèi)如何計(jì)算扣除?
答：根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條對(duì)計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目的規(guī)定，現(xiàn)明確如下：對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中建造的售樓處、樣板房等用房，如屬于經(jīng)相關(guān)部門審批的項(xiàng)目建筑面積內(nèi)的用房，其建造成本和裝修費(fèi)用按照“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”中的“建筑安裝工程費(fèi)”歸集，允許全額列入扣除項(xiàng)目金額計(jì)算扣除;如不屬于經(jīng)相關(guān)部門審批的項(xiàng)目建筑面積內(nèi)的用房，其建造成本和裝修費(fèi)用應(yīng)列入“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用”中的“銷售費(fèi)用”科目核算，“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用”按《實(shí)施細(xì)則》第七條第(三)款規(guī)定計(jì)算。