房地產(chǎn)以銷代融(房企以銷代融融資模式下的稅會處理)

模式一：開發(fā)商為了快速回籠資金，將現(xiàn)有樓盤實現(xiàn)快速銷售，以降低銷售收入為代價，短期內(nèi)獲取大量資金，替代向金融機(jī)構(gòu)融資，降低融資成本，實現(xiàn)資金盤活。

模式二：開發(fā)商與金融機(jī)構(gòu)簽訂銷售合同，并在房管局辦理網(wǎng)簽合同備案，此時雖不辦理不動產(chǎn)權(quán)證，但是已作為銷售處理。同時在銷售合同中約定，開發(fā)商在一段時間內(nèi)以某一價格或按照約定利率支付利息的方式回購該批房產(chǎn)，后期實現(xiàn)再次銷售，以解決資金周轉(zhuǎn)問題。在此模式下，實質(zhì)上形成了融資性售后回購。

二、融資性售后回購業(yè)務(wù)的條件及要求是什么?

融資性售后回購的前提條件為購買方是經(jīng)批準(zhǔn)具有從事融資租賃業(yè)務(wù)資質(zhì)的金融機(jī)構(gòu)，雙方簽訂銷售合同，合同中需明確約定回購日期或固定利率，取得利息的一方增值稅作為利息收入處理，在銷售時銷售方不得確認(rèn)收入。

三、融資性售后回購業(yè)務(wù)的賬務(wù)處理

案例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2021年12月1日將一棟已完工的寫字樓銷售給乙銀行(經(jīng)批準(zhǔn)具有從事融資租賃業(yè)務(wù)資質(zhì))，合同約定售價為10000萬元，同時約定2024年11月30日該房企按照11800萬元將該寫字樓重新購回。

分析：這項交易實質(zhì)上是房地產(chǎn)企業(yè)將房產(chǎn)做抵押擔(dān)保，向銀行支付的借款利息為1800萬元，期限3年，每年應(yīng)付利息600萬元，年資金成本為6%。其所售房產(chǎn)雖然簽訂網(wǎng)簽合同，但實質(zhì)上未完成交付，主要風(fēng)險和報酬并沒有發(fā)生實質(zhì)上的轉(zhuǎn)移，仍留在該房地產(chǎn)公司，因此不能確認(rèn)收入。會計分錄如下：

1、銷售房產(chǎn)時(此時銷售方不確認(rèn)收入)：

銷售方：

借：銀行存款 10000

貸：其他應(yīng)付款 10000

購買方：

借：其他應(yīng)收款 10000

貸：銀行存款 10000

2、在融資性售后回購模式下，根據(jù)銷售合同的約定不同，分為回購價格大于等于原售價，或回購價格小于原售價。

(1)如果回購價格大于等于原售價，回購價與原售價之間的差額，銷售方在回購期間，依據(jù)合同的約定計提利息費用，購買方確認(rèn)利息收入。

(2)如果回購價格小于原售價，同時雙方的銷售合同約定了按期支付的利息，銷售方應(yīng)確認(rèn)利息支出，購買方確認(rèn)利息收入。

銷售方：

借：財務(wù)費用-利息支出 1800

貸：其他應(yīng)付款 1800

購買方：

借：其他應(yīng)收款 1800

貸：其他業(yè)務(wù)收入-利息收入 1698.11(1800/1.06)

應(yīng)交稅費-應(yīng)交增值稅(銷項稅額) 101.89

3、銷售方購回商品時，作如下會計分錄：

銷售方：

借：其他應(yīng)付款 11800

貸：銀行存款 11800

購買方：

借：銀行存款 11800

貸：其他應(yīng)收款 11800

四、融資性售后回購業(yè)務(wù)的稅務(wù)處理

1、增值稅

根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅201636號)附件1《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)注釋規(guī)定，“一、銷售服務(wù)(五)金融服務(wù)各種占用、拆借資金取得的收入，包括金融商品持有期間(含到期)利息(保本收益、報酬、資金占用費、補(bǔ)償金等)收入、信用卡透支利息收入、買入返售金融商品利息收入、融資融券收取的利息收入，以及融資性售后回租、押匯、罰息、票據(jù)貼現(xiàn)、轉(zhuǎn)貸等業(yè)務(wù)取得的利息及利息性質(zhì)的收入，按照貸款服務(wù)繳納增值稅?！?/p>

上例中，房地產(chǎn)企業(yè)出售、回購資產(chǎn)的行為，不征收增值稅。

2、企業(yè)所得稅

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于確認(rèn)企業(yè)所得稅收入若干問題的通知》(國稅函〔2008〕875號)“一、除企業(yè)所得稅法及實施條例另有規(guī)定外，企業(yè)銷售收入的確認(rèn)，必須遵循權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和實質(zhì)重于形式原則。(三)采用售后回購方式銷售商品的，銷售的商品按售價確認(rèn)收入，回購的商品作為購進(jìn)商品處理。有證據(jù)表明不符合銷售收入確認(rèn)條件的，如以銷售商品方式進(jìn)行融資，收到的款項應(yīng)確認(rèn)為負(fù)債，回購價格大于原售價的，差額應(yīng)在回購期間確認(rèn)為利息費用?！?/p>

上例中，房地產(chǎn)企業(yè)出售資產(chǎn)的行為，形成了實質(zhì)性的融資性售后回購，不應(yīng)確認(rèn)為銷售收入，支付的利息作為財務(wù)費用在稅前扣除。

3、土地增值稅

關(guān)于融資性售后回購業(yè)務(wù)如何繳納土地增值稅問題，稅法沒有明確的規(guī)定。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》(國稅函〔2010〕220號)規(guī)定：“一、關(guān)于土地增值稅清算時收入確認(rèn)的問題：土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入;未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入?！?/p>