房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的運(yùn)營(yíng)模式(不同運(yùn)營(yíng)模式下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司繳納)
01、自持和銷(xiāo)售模式下的涉稅分析
(一)自持物業(yè)模式
(1)自用情況下：
房產(chǎn)稅：計(jì)稅依據(jù)為應(yīng)稅房產(chǎn)原值×1-(10%~30%)，按照1.2%的稅率計(jì)算;
城鎮(zhèn)土地使用稅：以占地面積作為計(jì)稅依據(jù)，按年計(jì)算繳納;
企業(yè)所得稅：作為固定資產(chǎn)進(jìn)行管理，每年依據(jù)房產(chǎn)原值按一定年限進(jìn)行折舊處理，稅法規(guī)定最低折舊年限20年。
(2)出租情況下：
增值稅：以租金收入為計(jì)稅依據(jù);
城建稅及附加：以實(shí)際繳納的增值稅為計(jì)稅依據(jù)，實(shí)際稅負(fù)(7%+3%+2%)(城市);
印花稅：計(jì)稅依據(jù)為合同金額的0.1%;
房產(chǎn)稅：以租金收入為計(jì)稅依據(jù)，按照12%的稅率計(jì)算;
城鎮(zhèn)土地使用稅：以占地面積作為計(jì)稅依據(jù)，按年計(jì)算;
企業(yè)所得稅：租金收入扣除計(jì)提折舊等費(fèi)用和稅金及附加等金額為計(jì)稅依據(jù)，稅率25%。
(二)對(duì)外銷(xiāo)售模式
無(wú)論銷(xiāo)售給個(gè)人還是公司，在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅負(fù)相同。
增值稅：以銷(xiāo)售收入為計(jì)稅依據(jù);
土地增值稅：未做清算申報(bào)前，按預(yù)征率申報(bào)(河南省商業(yè)用房預(yù)征率4.5%)。清算申報(bào)后，以清算審核結(jié)論中確定的單位建筑面積成本費(fèi)用和本次轉(zhuǎn)讓繳納的城建稅及附加為扣除項(xiàng)目，計(jì)算增值率，確定適用稅率;
印花稅：計(jì)稅依據(jù)為合同金額的0.05%;
企業(yè)所得稅：預(yù)售階段按計(jì)稅毛利率預(yù)繳申報(bào)，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，需進(jìn)行收入成本結(jié)轉(zhuǎn)，并按法定稅率進(jìn)行納稅申報(bào)。
02、兩種模式異同點(diǎn)
1.相同點(diǎn)：無(wú)論是自持還是對(duì)外銷(xiāo)售，商業(yè)用房所有權(quán)人必然都要承擔(dān)房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。
2.自持出租模式下，對(duì)納稅金額影響較大的是增值稅和房產(chǎn)稅，而這兩個(gè)稅種均以租金收入為計(jì)稅依據(jù)，因此租金收入是方案設(shè)計(jì)的關(guān)鍵點(diǎn)，需要綜合平衡計(jì)算一次出租和轉(zhuǎn)租方案的稅負(fù)差異。
3.對(duì)外銷(xiāo)售模式下，轉(zhuǎn)讓方稅收負(fù)擔(dān)取決于銷(xiāo)售收入。如果受讓方是公司，后續(xù)再轉(zhuǎn)讓可以考慮以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)際控制權(quán)轉(zhuǎn)移。同時(shí)，在受讓人持有環(huán)節(jié)，同樣涉及房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，可以考慮適用小規(guī)模納稅人六稅兩費(fèi)減免和小型微利企業(yè)所得稅減免政策。下面，結(jié)合案例對(duì)以上分析進(jìn)行說(shuō)明：
案例：
某公司開(kāi)發(fā)的商業(yè)用房房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值10000萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)成本7000萬(wàn)元，租賃合同顯示年租金250萬(wàn)元，三種方案：一是自持出租;二是銷(xiāo)售給企業(yè)持有;三是銷(xiāo)售給個(gè)人持有。
一、自持出租環(huán)節(jié)稅費(fèi)：
增值稅：250/(1+9%)×9%=20.64萬(wàn)元
城建稅及附加：20.64×(7%+3%+2%)=2.48萬(wàn)元
房產(chǎn)稅：250/(1+9%)×12%=27.52萬(wàn)元
印花稅：250×0.1%=0.25萬(wàn)元
企業(yè)所得稅：250-350(按照20年計(jì)提折舊，每年350萬(wàn)元)-稅金及附加(2.48+27.52+0.25)=-130.25，應(yīng)納稅額為零
稅費(fèi)合計(jì)：50.89萬(wàn)元
二、銷(xiāo)售環(huán)節(jié)稅費(fèi)
(無(wú)論銷(xiāo)售對(duì)象是個(gè)人或是企業(yè)，銷(xiāo)售環(huán)節(jié)稅費(fèi)相同)
1.賣(mài)方承擔(dān)稅費(fèi)：
增值稅：10000/(1+9%)×9%=825.69萬(wàn)元
城建稅及附加：825.69×(7%+3%+2%)=99.08萬(wàn)元
土地增值稅：按照核定征收測(cè)算10000/(1+9%)×8%=733.94萬(wàn)元
印花稅：10000×0.05%=5萬(wàn)元
企業(yè)所得稅：(10000-7000-99.08-733.94-5)×25%=540.50萬(wàn)元
稅金合計(jì)：2204.21萬(wàn)元
2.買(mǎi)方承擔(dān)稅金：
契稅：10000/(1+9%)×4%=366.97萬(wàn)元
印花稅：10000×0.05%=5萬(wàn)元
稅金合計(jì)：371.97萬(wàn)元
以上買(mǎi)賣(mài)雙方承擔(dān)稅金共計(jì)：2576.18萬(wàn)元
三、持有并出租環(huán)節(jié)稅費(fèi)
1、銷(xiāo)售給公司(由原房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際控制的公司)持有并出租：
增值稅：250/(1+9%)×9%=20.64萬(wàn)元
城建稅及附加：20.64×(7%+3%+2%)=2.48萬(wàn)元
房產(chǎn)稅：250/(1+9%)×12%=27.52萬(wàn)元
印花稅：250×0.01%=0.25萬(wàn)元
契稅：10000/(1+9%)×4%=366.97萬(wàn)元
由于公司買(mǎi)進(jìn)物業(yè)后，其購(gòu)進(jìn)成本=10000/(1+9%)+契稅366.97萬(wàn)元=9541.28萬(wàn)元
按照20年計(jì)提折舊，則每年折舊額7000/20=477.06萬(wàn)元
企業(yè)所得稅：租金250-(折舊477.06+房產(chǎn)稅27.52+印花稅0.25+城建稅及附加2.48)=-257.31萬(wàn)元，應(yīng)納稅額為零
稅費(fèi)合計(jì)：50.89萬(wàn)元
2、銷(xiāo)售給股東個(gè)人再出租
增值稅：250/(1+1%)×1%=2.48萬(wàn)元
城市建設(shè)稅及附加：2.48×(7%+3%+2%)=0.30萬(wàn)元
個(gè)人所得稅：247.53×80%×20%=39.6萬(wàn)元
房產(chǎn)稅：247.53×12%=29.7萬(wàn)元
印花稅：250×0.05%=0.125萬(wàn)元
稅費(fèi)合計(jì)：72.20萬(wàn)元
通過(guò)以上案例，可以看出，商業(yè)用房通過(guò)個(gè)人出租綜合稅負(fù)明顯高于通過(guò)公司出租，銷(xiāo)售后再出租綜合稅負(fù)最高。
來(lái)源：蓮稅觀 作者：阿蓮姐姐
2020年9月的解析——
不同運(yùn)營(yíng)模式下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司繳納的稅費(fèi)有何不同
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)無(wú)論是開(kāi)發(fā)住宅還是純商業(yè)綜合體，商業(yè)部分或者銷(xiāo)售、或者自持，均不同程度涉及各種稅費(fèi)，下面就商業(yè)部分幾種模式需要繳納哪幾種稅費(fèi)進(jìn)行分析：
第一類(lèi)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司自行銷(xiāo)售;
1.增值稅
2.土地增值稅(三分法或兩分法，屬于非普通住宅或其他，無(wú)法享受普通住宅增值率低于20%免稅優(yōu)惠政策)
3.城建稅以增值稅為計(jì)稅基礎(chǔ)，稅率為7%(城市)
4.教育費(fèi)附加以增值稅為計(jì)稅基礎(chǔ)，稅率為3%
5.地方教育費(fèi)附加以增值稅為計(jì)稅基礎(chǔ)，稅率為2%
6.印花稅：萬(wàn)分之五
7.企業(yè)所得稅
第二類(lèi)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司自持物業(yè)，自用自營(yíng)的模式;
1.增值稅：不交納。
2.城市建設(shè)維護(hù)稅：不交納。
3.教育費(fèi)附加稅：不交納。
4.地方教育費(fèi)附加稅：不交納。
5.房產(chǎn)稅：年應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×1-(10%~30%)×1.2%。
房屋原價(jià)折算為應(yīng)稅房產(chǎn)原值的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市財(cái)政和地方稅務(wù)部門(mén)在上述幅度內(nèi)自行確定。
6.土地使用稅：應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅額=應(yīng)稅土地的實(shí)際占用面積×適用單位稅額
第三類(lèi)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司自持商業(yè)，自行出租的模式;
1.增值稅分三種情況：
一般納稅人
老項(xiàng)目：可選擇簡(jiǎn)易5%法律依據(jù)：財(cái)稅201668號(hào)
新項(xiàng)目：一般計(jì)稅9%(2019年4月1日起)法律依據(jù)：財(cái)政部稅務(wù)總局海關(guān)總署公告2019年第39號(hào)財(cái)稅201668號(hào)
小規(guī)模無(wú)限定簡(jiǎn)易計(jì)稅5%法律依據(jù)：財(cái)稅201668號(hào)
2.城市建設(shè)維護(hù)稅：以增值稅為計(jì)稅基礎(chǔ)，稅率為7%(城市)
3.教育費(fèi)附加稅：以增值稅為計(jì)稅基礎(chǔ)，稅率為3%
4.地方教育費(fèi)附加稅：以增值稅為計(jì)稅基礎(chǔ)，稅率為2%
5.房產(chǎn)稅：年應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額=租金收入×12%(深圳只按從價(jià)計(jì)征)
6.土地使用稅：應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅額=應(yīng)稅土地的實(shí)際占用面積×適用單位稅額
7.印花稅：合同價(jià)款的千分之一繳納。
8.企業(yè)所得稅：租金并入當(dāng)期應(yīng)納所得額計(jì)算納稅。
第四類(lèi)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商業(yè)，交由商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司管理的模式,分三種情況;
(一)委托商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司出租，并向商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司支付管理費(fèi)的模式：
1.增值稅分三種情況：
一般納稅人
老項(xiàng)目：可選擇簡(jiǎn)易5%法律依據(jù)：財(cái)稅201668號(hào)
新項(xiàng)目：一般計(jì)稅9%(2019年4月1日起)法律依據(jù)：財(cái)政部 稅務(wù)總局 海關(guān)總署公告2019年第39號(hào) 財(cái)稅201668號(hào)
小規(guī)模無(wú)限定簡(jiǎn)易計(jì)稅5%法律依據(jù)：財(cái)稅201668號(hào)
2.城市建設(shè)維護(hù)稅：以增值稅為計(jì)稅基礎(chǔ)，稅率為7%(城市)
3.教育費(fèi)附加稅：以增值稅為計(jì)稅基礎(chǔ)，稅率為3%
4.地方教育附加稅：以增值稅為計(jì)稅基礎(chǔ)，稅率為2%
5.房產(chǎn)稅：年應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額=租金收入×12%(深圳只按從價(jià)計(jì)征)
6.土地使用稅：應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅額=應(yīng)稅土地的實(shí)際占用面積×適用單位稅額
7.印花稅：合同價(jià)款的千分之一繳納。
8.企業(yè)所得稅：租金并入當(dāng)期應(yīng)納所得額計(jì)算納稅。
(二)委托商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司出租，并向商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司支付管理費(fèi)的模式：
1.開(kāi)發(fā)公司涉稅如下：
(1)增值稅分三種情況：
一般納稅人
老項(xiàng)目：可選擇簡(jiǎn)易5%法律依據(jù)：財(cái)稅201668號(hào)
新項(xiàng)目：一般計(jì)稅9%(2019年4月1日起)法律依據(jù)：財(cái)政部 稅務(wù)總局 海關(guān)總署公告2019年第39號(hào) 財(cái)稅201668號(hào)
小規(guī)模無(wú)限定簡(jiǎn)易計(jì)稅5%法律依據(jù)：財(cái)稅201668號(hào)
(2)城市建設(shè)維護(hù)稅：以增值稅為計(jì)稅基礎(chǔ)，稅率為7%(城市)
(3)教育費(fèi)附加稅：以增值稅為計(jì)稅基礎(chǔ)，稅率為3%
(4)地方教育費(fèi)附加稅：以增值稅為計(jì)稅基礎(chǔ)，稅率為2%
(5)房產(chǎn)稅：年應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額=租金收入×12%(深圳只按從價(jià)計(jì)征)
(6)土地使用稅：應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅額=應(yīng)稅土地的實(shí)際占用面積×適用單位稅額
(7)印花稅：合同價(jià)款的千分之一繳納。
(8)企業(yè)所得稅：租金并入當(dāng)期應(yīng)納所得額計(jì)算納稅。
2.商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司涉稅：
商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司代開(kāi)發(fā)公司出租物業(yè)(以商業(yè)為例)，向開(kāi)發(fā)公司開(kāi)具發(fā)票并收取中介服務(wù)費(fèi)，按商務(wù)輔助服務(wù)--經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)納稅。商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司如為一般納稅人稅率為6%，如為小規(guī)模納稅人征收率為3%。
(三)出租給商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司，由商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司經(jīng)營(yíng)的模式：
1.開(kāi)發(fā)公司涉稅如下：
(1)增值稅分三種情況：
一般納稅人
老項(xiàng)目：可選擇簡(jiǎn)易5%法律依據(jù)：財(cái)稅201668號(hào)
新項(xiàng)目：一般計(jì)稅9%(2019年4月1日起)法律依據(jù)：財(cái)政部 稅務(wù)總局 海關(guān)總署公告2019年第39號(hào) 財(cái)稅201668號(hào)
小規(guī)模無(wú)限定簡(jiǎn)易計(jì)稅5%法律依據(jù)：財(cái)稅201668號(hào)
(2)城市建設(shè)維護(hù)稅：以增值稅為計(jì)稅基礎(chǔ)，稅率為7%(城市)
(3)教育費(fèi)附加稅：以增值稅為計(jì)稅基礎(chǔ)，稅率為3%
(4)地方教育費(fèi)附加稅：以增值稅為計(jì)稅基礎(chǔ)，稅率為2%
(5)房產(chǎn)稅：年應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額=租金收入×12%。
(6)土地使用稅：應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅額=應(yīng)稅土地的實(shí)際占用面積×適用單位稅額
(7)印花稅：合同價(jià)款的千分之一繳納。
(8)企業(yè)所得稅：租金并入當(dāng)期應(yīng)納所得額計(jì)算納稅。
2.商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司再出租涉稅：
(1)增值稅分三種情況：
一般納稅人
老項(xiàng)目：可選擇簡(jiǎn)易5%法律依據(jù)：財(cái)稅201668號(hào)
新項(xiàng)目：一般計(jì)稅9%(2019年4月1日起)法律依據(jù)：財(cái)政部 稅務(wù)總局 海關(guān)總署公告2019年第39號(hào) 財(cái)稅201668號(hào)
小規(guī)模無(wú)限定簡(jiǎn)易計(jì)稅5%法律依據(jù)：財(cái)稅201668號(hào)
(2)城市建設(shè)維護(hù)稅：以增值稅為計(jì)稅基礎(chǔ)，稅率為7%(城市)
(3)教育費(fèi)附加稅：以增值稅為計(jì)稅基礎(chǔ)，稅率為3%
(4)地方教育費(fèi)附加稅：以增值稅為計(jì)稅基礎(chǔ)，稅率為2%
(5)土地使用稅：
應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅額=應(yīng)稅土地的實(shí)際占用面積×適用單位稅額
(6)印花稅：合同價(jià)款的千分之一繳納。
(7)企業(yè)所得稅：租金并入當(dāng)期應(yīng)納所得額計(jì)算納稅。
此模式比房地產(chǎn)公司直接對(duì)外出租，就房產(chǎn)稅而言有所降低;但就增值稅而言，一般納稅人的商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司租入房地產(chǎn)企業(yè)自持物業(yè)(商業(yè))的租賃時(shí)點(diǎn)，應(yīng)注意把握在2016年4月30日前，再出租才可能選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按5%交納增值稅;否則按一般計(jì)稅方法9%交納增值稅。
房地產(chǎn)出租自持物業(yè)是以新老項(xiàng)目為標(biāo)準(zhǔn)，選擇增值稅計(jì)稅方法的;商業(yè)運(yùn)營(yíng)運(yùn)租入資產(chǎn)再出租，則以租入的時(shí)間為標(biāo)準(zhǔn)，選擇增值稅計(jì)稅方法的。
(四)將自持商業(yè)，投資給商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司(以房地產(chǎn)全資子公司為例)，由商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司經(jīng)營(yíng)的模式：
1.開(kāi)發(fā)公司涉稅如下：
(1)增值稅分三種情況：
老項(xiàng)目：可選擇簡(jiǎn)易5%法律依據(jù)：財(cái)稅201668號(hào)
新項(xiàng)目：一般計(jì)稅9%(2019年4月1日起)法律依據(jù)：財(cái)政部 稅務(wù)總局 海關(guān)總署公告2019年第39號(hào) 財(cái)稅201668號(hào)
小規(guī)模無(wú)限定簡(jiǎn)易計(jì)稅5%法律依據(jù)：財(cái)稅201668號(hào)
(2)城市建設(shè)維護(hù)稅：以增值稅為計(jì)稅基礎(chǔ)，稅率為7%(城市)
(3)教育費(fèi)附加稅：以增值稅為計(jì)稅基礎(chǔ)，稅率為3%
(4)地方教育費(fèi)附加稅：以增值稅為計(jì)稅基礎(chǔ)，稅率為2%
(5)印花稅：合同價(jià)款的萬(wàn)分之五繳納。
(6)土地增值稅：以對(duì)應(yīng)增值率計(jì)算交納。
(7)企業(yè)所得稅：如符合《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于資產(chǎn)(股權(quán))劃轉(zhuǎn)企業(yè)所得稅征管問(wèn)題的公告》2015年第40號(hào)公告的條件，可免企業(yè)所得稅，需向稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)批。
2.商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司涉稅：
(1)接受投入環(huán)節(jié)
①商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司需按萬(wàn)分之五交印花稅。商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司如能符合《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步支持企業(yè)事業(yè)單位改制重組有關(guān)契稅政策的通知》財(cái)稅〔2015〕37號(hào)的條件，可免交契稅，需報(bào)稅務(wù)部門(mén)審批。
②商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司在5月1日后，從采用一般計(jì)稅方法交納增值稅的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投入不動(dòng)產(chǎn)，取得增值稅專用發(fā)票，按11%稅率分兩年抵扣增值稅;從采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法交納增值稅的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)入不動(dòng)產(chǎn)，取得增值稅專用發(fā)票，按5%稅率或征收率分兩年抵扣增值稅。(注意：財(cái)政部 稅務(wù)總局 海關(guān)總署公告2019年第39號(hào)規(guī)定：納稅人取得不動(dòng)產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)在建工程的進(jìn)項(xiàng)稅額不再分2年抵扣。此前按照上述規(guī)定尚未抵扣完畢的待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，可自2019年4月稅款所屬期起從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣。)
(2)接受投入后再出租環(huán)節(jié)
①增值稅分三種情況：
老項(xiàng)目：可選擇簡(jiǎn)易5%法律依據(jù)：財(cái)稅201668號(hào)
新項(xiàng)目：一般計(jì)稅9%(2019年4月1日起)法律依據(jù)：財(cái)政部 稅務(wù)總局 海關(guān)總署公告2019年第39號(hào) 財(cái)稅201668號(hào)
小規(guī)模無(wú)限定簡(jiǎn)易計(jì)稅5%法律依據(jù)：財(cái)稅201668號(hào)
②城市建設(shè)維護(hù)稅：以增值稅為計(jì)稅基礎(chǔ)，稅率為7%(城市)
③教育費(fèi)附加稅：以增值稅為計(jì)稅基礎(chǔ)，稅率為3%
④地方教育費(fèi)附加稅：以增值稅為計(jì)稅基礎(chǔ)，稅率為2%
⑤土地使用稅：應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅額=應(yīng)稅土地的實(shí)際占用面積×適用單位稅額
⑥印花稅：合同價(jià)款的千分之一繳納。
⑦房產(chǎn)稅：年應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額=租金價(jià)值×12%。
⑧土地使用稅：應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅額=應(yīng)稅土地的實(shí)際占用面積×適用單位稅額
⑨企業(yè)所得稅：租金并入當(dāng)期應(yīng)納所得額計(jì)算納稅。
以上是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自持商業(yè)的主要運(yùn)營(yíng)模式，不同的模式納稅方式及所承擔(dān)的稅負(fù)不同，有的在某一環(huán)節(jié)減少某一種稅負(fù)，綜合稅負(fù)未必降低，還要把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司統(tǒng)一起來(lái)，進(jìn)行整體稅負(fù)測(cè)算，進(jìn)行分析比較，結(jié)合企業(yè)最想達(dá)到的目標(biāo)，是節(jié)稅為第一目標(biāo)?還是現(xiàn)金流為第一目標(biāo)?是考慮資產(chǎn)后續(xù)靈活處置為第一目標(biāo)?沒(méi)有絕對(duì)最完美的籌劃方案，只有選擇企業(yè)主要需求的籌劃方案才是最合適的。
來(lái)源：智慧源地產(chǎn)財(cái)稅
2008年10月之前的解答——
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司小區(qū)會(huì)所涉稅問(wèn)題
問(wèn)題：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在所建小區(qū)內(nèi)單獨(dú)建設(shè)了會(huì)所供業(yè)戶免費(fèi)使用，目前暫沒(méi)辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移。會(huì)所在建設(shè)中沒(méi)有單獨(dú)核算成本，與商品房共同分?jǐn)偝杀?，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品科目核算。問(wèn)依目前情況會(huì)所是否需要交納房產(chǎn)稅、土地使用稅?將來(lái)無(wú)償交出后，在會(huì)計(jì)核算上減少開(kāi)發(fā)產(chǎn)品同時(shí)對(duì)應(yīng)的科目應(yīng)該是什么，以前年度損益調(diào)整或利潤(rùn)分配對(duì)否?這一環(huán)節(jié)涉及營(yíng)業(yè)稅嗎?另外在計(jì)算土地使用稅時(shí)是否包含人防設(shè)施——地下室的面積?
答復(fù)：流轉(zhuǎn)稅管理處：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)征收營(yíng)業(yè)稅，稅率5%.
財(cái)產(chǎn)與行為稅管理處：對(duì)開(kāi)發(fā)商建設(shè)的供住宅小區(qū)內(nèi)業(yè)主免費(fèi)使用的會(huì)所用房是否征收房產(chǎn)稅和土地使用稅問(wèn)題，我們?cè)谡?qǐng)示國(guó)家稅務(wù)總局，在總局明確前可暫不征收。
對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地計(jì)算土地使用稅時(shí)，可售房屋建筑面積面積和已售房屋建筑面積均不含地下室部分。