司法拍賣收稅嗎(司法拍賣稅收有啥坑)

最近兇宅火了，江蘇省西安市吳中區(qū)法院為證明法拍房「兇宅不兇」，對發(fā)生過非常死亡事件的房屋開啟24小時試睡直播。從成交結(jié)果來看，符合網(wǎng)友那句戲言：窮都不怕，還怕兇宅?兇宅不止不會流拍，還引得眾多買家爭相競價。

個人銷售住房稅收政策匯總

類型 情形 增值稅 印花稅 土地增值稅 個人所得稅

住宅 購買不足兩年 5%全額 免 免 20%差額或核定（轉(zhuǎn)讓自用5年以上家庭唯一住房，免）

購買兩年以上 北上廣深 非普通住房 5%差額

普通住房 免征

其他城市 免征

非住宅 非自建 5%差額 0.05% 按轉(zhuǎn)讓舊房計算

自建 5%全額

司法拍賣雖火，涉稅問題卻多，有些司法拍賣的稅款還是全部由買方承擔(dān)，如果賣方是個人還好，因為在當(dāng)下的賣方市場中，我們購買二手房通常也是買家包稅;但假如賣方是企業(yè)，坑就大了。為什么這么說?個人銷售住房的稅收：印花稅和土地增值稅免征，除北上廣深以外大部分地區(qū)免增值稅，個人所得稅通常為核定1%，五年以上家庭唯一住房還可免征，因此運氣好遇到一個五年唯一的賣方的話，買方包稅就根本不需要替賣方交稅，只需要交過戶的契稅，而契稅本身就應(yīng)當(dāng)由買方負(fù)擔(dān)，無論買新房還是二手房都需要繳納。要注意的是，非住宅(如商鋪、車位)不適用上述免征政策。

但如果是企業(yè)銷售住房，所有的免征條款都不適用，我們來看看企業(yè)要交哪些稅?

案例

2019年5月，a房地產(chǎn)公司通過司法拍賣取得某土地，約定稅費全部由買方承擔(dān)。

問：涉及哪些稅費?

答：a公司需繳納契稅，按拍賣價*契稅稅率，并按合同價款*0.05%繳納產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)印花稅。

由于a公司需要承擔(dān)賣方的稅費，因此，a公司還需要承擔(dān)企業(yè)所得稅、增值稅、土地增值稅、印花稅。

(1)企業(yè)所得稅：按轉(zhuǎn)讓收入減去轉(zhuǎn)讓原值繳納，但企業(yè)所得稅不同于個人所得稅，需要結(jié)合整個納稅年度的其他經(jīng)營數(shù)據(jù)確定，因此是否需要在交易過程一次性繳納，需咨詢主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。

(2)增值稅：如果賣方取得土地的時間在2016年4月30日前，則按照5%差額征稅(賣方為小規(guī)模納稅人的，可以選擇按3%全額或5%差額);如果取得土地時間在2016年5月1日后，則只能按9%計算銷項稅額，且沒有土地價款可以扣除(只有房地產(chǎn)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房產(chǎn)可以計算銷項抵減扣除，無論賣方是否房地產(chǎn)企業(yè)，未開發(fā)即轉(zhuǎn)讓土地，均不可以計算銷項抵減)。

(3)土地增值稅：生地變熟地再轉(zhuǎn)讓或直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款、交納的有關(guān)費用，和開發(fā)土地所需成本再加計開發(fā)成本的20%以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。

需要注意的是，取得土地使用權(quán)時支付的地價款只能憑票扣除，不能評估扣除。無票則不得扣除。

(4)印花稅：按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)萬分之五繳納印花稅。

實操指南

在目前已有的司法拍賣稅收爭議案例和法院判例中(如陳立仁與國家稅務(wù)總局中山市稅務(wù)局神灣稅務(wù)分局、國家稅務(wù)總局中山市稅務(wù)局稅務(wù)行政管理(稅務(wù))一審行政判決書-廣東省中山市第一人民法院(2018)粵2071行初823號)，司法拍賣的成交價格極有可能被認(rèn)定為不含增值稅的價款，因此在確定各稅計稅依據(jù)的時候，不能除以(1+稅率或征收率)。但其他稅種被還原反算到價款中的可能性較小，反算也極為復(fù)雜。

不動產(chǎn)司法拍賣及繳稅、辦證流程 <劉金濤 2017.8>

一、委托拍賣或網(wǎng)絡(luò)拍賣

1、人民法院委托拍賣公司拍賣相關(guān)不動產(chǎn)

2、人民法院通過《人民法院訴訟資產(chǎn)網(wǎng)》拍賣平臺拍賣相關(guān)不動產(chǎn)（2017年1月1日起，一般都以此種方式拍賣）

二、發(fā)布拍賣公告

主要內(nèi)容：

1、標(biāo)的物展示時間、地點，一般在在標(biāo)的物現(xiàn)場進(jìn)行展示

2、競買人簽訂競買須知并交納保證金

3、說明起拍價及稅費承擔(dān)情況（一般公告：由買受人承擔(dān)）

三、競拍

根據(jù)《拍賣法》及實施細(xì)則，參與競拍。

四、簽署《拍賣成交確認(rèn)書》

五、執(zhí)行法院作出《執(zhí)行裁定書》

法院確認(rèn)拍賣成交及不動產(chǎn)權(quán)屬歸于競得人。

六、執(zhí)行法院發(fā)出《協(xié)助執(zhí)行通知書》

要求國土資源及房屋管理部門，請求協(xié)助拍賣機(jī)構(gòu)、買受人辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。

七、向主管稅局繳納稅費

根據(jù)拍賣公告約定：1、原產(chǎn)權(quán)人繳納契稅、增值稅及附加、所得稅、印花稅等稅費；或2、買受人代原產(chǎn)權(quán)人繳納契稅、增值稅及附加、所得稅、印花稅等稅費。

八、主管稅務(wù)機(jī)關(guān)開具發(fā)票及完稅證明

九、國土資源及房屋管理部門發(fā)證

持完稅證明及《拍賣成交確認(rèn)書》、《協(xié)助執(zhí)行通知書》、相關(guān)身份證明等申請發(fā)證，經(jīng)審核，依法頒發(fā)《國有土地使用權(quán)證》、《房屋所有權(quán)證》。

劉金濤律師

北京市一法律師事務(wù)所稅法部副主任

小陳稅務(wù)咨詢（北京）有限責(zé)任公司合伙人

法學(xué)學(xué)士、注冊稅務(wù)師、經(jīng)濟(jì)師