以房抵工程款雙方涉稅(以房抵工程款協(xié)議是否確認企業(yè)所得稅收入實現(xiàn))

首先，在會計處理上，確認銷售房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品收入的條件：房產(chǎn)完工并驗收合格;簽訂了銷售合同并履行了合同規(guī)定的義務(wù)，即開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)上的主要風險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方;公司不再保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也不再對已售出的商品實施有效控制;收入的金額能夠可靠地計量，相關(guān)的經(jīng)濟利益很可能流入，且相關(guān)開發(fā)項目已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠地計量。房地產(chǎn)企業(yè)以房屋抵償債務(wù)的協(xié)議，而非簽訂房屋銷售合同。從產(chǎn)權(quán)法來講，產(chǎn)權(quán)仍屬于房地產(chǎn)企業(yè)，并且商品房仍在房地產(chǎn)企業(yè)控制之下。因此，以房抵工程款，在會計上，不應(yīng)當確認會計收入實現(xiàn)。

其次，在企業(yè)所得稅上，房地產(chǎn)企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品確認收入的前提條件是“已完工產(chǎn)品”。企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品只要符合已將開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料報房地產(chǎn)管理部門備案、已開始投入使用或已取得初始產(chǎn)權(quán)證明這些條件其中之一，即視為已經(jīng)完工產(chǎn)品。銷售已完工產(chǎn)品，在銷售時一般都要簽訂式《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預售合同》，因采取的銷售方式不同，企業(yè)所得稅收入確認的方法也不同：1.采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品時：于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)(權(quán)利)之日確認收入的實現(xiàn)。這里的“取得索取價款憑據(jù)(權(quán)利)之日”一般是指書面合同確定的付款日期的當天，未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為應(yīng)稅行為完成(所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移)的當天。2.采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品時：按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認收入的實現(xiàn)，提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。3.采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品時：按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認收入的實現(xiàn)。4.采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品時，按以下原則確認收入的實現(xiàn)：采取支付手續(xù)費方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品時按銷售合同或協(xié)議中約定的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。5.采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品時：屬于企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于買斷價格，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn);如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應(yīng)按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。6.采取基價(保底價)并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品時：屬于由企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于基價，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額不得直接從銷售收入中減除;如果銷售合同或協(xié)議約定的價格低于基價，則應(yīng)按基價計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應(yīng)按基價加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。

從房地產(chǎn)企業(yè)企業(yè)所得稅確認收入實現(xiàn)的幾種情況來看，以房抵工程款協(xié)議，而非房屋銷售協(xié)議，因此不能確認企業(yè)所得稅收入實現(xiàn)。以房抵工程款，最終房屋銷售價格是由施工方確定，以房抵工程款類似于“視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品”。因此，企業(yè)所得收入確認：如果銷售合同約定的價格高于買斷價格，應(yīng)按銷售合同中約定價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn);如果銷售合同約定的價格低于買斷價格，則應(yīng)按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。