一次性收取房租能否一次性確認(rèn)收入(一次性收取房租如何確認(rèn)收入)

即房屋出租增值稅納稅義務(wù)發(fā)生區(qū)分四種情形：一是先開發(fā)票即發(fā)生增值稅納稅義務(wù);二是預(yù)收租金，在預(yù)收的當(dāng)天發(fā)生納稅義務(wù)，這是特殊情形;三是合同約定的收款時(shí)間為增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，即便約定的收款時(shí)間未收到租金也發(fā)生增值稅納稅義務(wù);四是未簽訂租賃合同或者未約定付款時(shí)間，在租賃服務(wù)完成的當(dāng)天發(fā)生增值稅納稅義務(wù)。因此，一次性預(yù)收房屋租金，在預(yù)收的當(dāng)天發(fā)生增值稅納稅義務(wù)。

二、房產(chǎn)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。出租房屋按從租計(jì)征房產(chǎn)稅，對(duì)于預(yù)收的租金是否發(fā)生房產(chǎn)稅納稅義務(wù)，各地規(guī)定不盡一致。根據(jù)《湖北省地方稅務(wù)局關(guān)于明確財(cái)產(chǎn)行為稅若干具體政策問題的通知》( 鄂地稅發(fā)〔 2010 〕176號(hào) )規(guī)定，對(duì)納稅人出租、出借房產(chǎn)應(yīng)納房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)時(shí)間規(guī)定為自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅按年征收、分期繳納的規(guī)定，僅適用于依照房產(chǎn)原值計(jì)算繳納房產(chǎn)稅的情況。對(duì)于一次性預(yù)收取的房屋租金收入，不能按照租賃期分?jǐn)偫U納房產(chǎn)稅，必須按照國(guó)稅發(fā)〔 2003 〕89號(hào)文件的規(guī)定，以一次性收取的全額租金為計(jì)稅依據(jù)計(jì)征房產(chǎn)稅。

三、企業(yè)所得稅處理。根據(jù)《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第十九條規(guī)定，租金收入，按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。換句話說，無論租賃服務(wù)是否發(fā)生，也不論合同約定的承租人應(yīng)付租金的當(dāng)日是否實(shí)際收到租金收入，均應(yīng)按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期按應(yīng)收金額確認(rèn)租金收入。另?yè)?jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹落實(shí)企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知》( 國(guó)稅函〔 2010〕79號(hào) )第一條規(guī)定：企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的租金收入，如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據(jù)收入與費(fèi)用配比原則，出租人“可”對(duì)上述已確認(rèn)的收入，在租賃期內(nèi)，分期均勻計(jì)入相關(guān)年度收入。

注意：一、對(duì)租賃期限跨年度的租金可以分期均勻計(jì)入相關(guān)年度收入條件的有兩個(gè)：一是交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度;二是租金提前一次性支付。二個(gè)條件均符合的，可以根據(jù)收入與費(fèi)用配比原則，出租人對(duì)已收取的租金收入，在租賃期內(nèi)，分期均勻計(jì)入相關(guān)年度收入，分期納稅。否則于收到當(dāng)期一次性確認(rèn)。二、租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，出租人“ 可 ”在租賃期內(nèi)分期均勻計(jì)入相關(guān)年度收入。也可以不選擇分期均勻計(jì)入相關(guān)年度收入，仍然選擇按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期按應(yīng)收金額確認(rèn)租金收入。比如在收到的當(dāng)期一次性確認(rèn)收入仍然是虧損的情況下，就完全沒有必要分期均勻確認(rèn)收入。

四、會(huì)計(jì)處理。根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第21號(hào)——租賃》規(guī)定，對(duì)于經(jīng)營(yíng)租賃的租金，出租人應(yīng)當(dāng)在租賃期內(nèi)各個(gè)期間按照直線法確認(rèn)為當(dāng)期損益;其他方法更為系統(tǒng)合理的，也可以采用其他方法。通常情況下，企業(yè)取得出租不動(dòng)產(chǎn)的收入應(yīng)在租賃期內(nèi)分期確認(rèn)收入。

舉例：a公司(一般納稅人)2020年6月收到b公司一次性支付的一年房租126000元(屬于營(yíng)改增之前取得的不動(dòng)產(chǎn)，選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅)，相當(dāng)于月租金10000元，需要按照權(quán)責(zé)發(fā)生制核算，會(huì)計(jì)分錄為：

1.一次性收取租金時(shí)：

借：銀行存款 126000

貸：預(yù)收賬款 12000

應(yīng)交稅費(fèi)—簡(jiǎn)易計(jì)稅 6000

2.按月從預(yù)收賬款結(jié)轉(zhuǎn)收入：

借：預(yù)收賬款 10000

貸：其他業(yè)務(wù)收入 10000

3.計(jì)提房產(chǎn)稅：

借：稅金及附加 14400

貸：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交房產(chǎn)稅 14400

來源：中匯武漢稅務(wù)師事務(wù)所十堰所 作者：黃時(shí)光

小規(guī)模納稅人企業(yè)提前一次性收取了一年的房屋租金120萬元，能否享受免征增值稅政策

問：小規(guī)模納稅人企業(yè)提前一次性收取了一年的房屋租金120萬元，能否享受免征增值稅政策?

答：《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于小規(guī)模納稅人免征增值稅征管問題的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2021年第5號(hào))第四條規(guī)定，《中人民共和國(guó)增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第九條所稱的其他個(gè)人，采取一次性收取租金形式出租不動(dòng)產(chǎn)取得的租金收入，可在對(duì)應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分?jǐn)偅謹(jǐn)偤蟮脑伦饨鹗杖胛闯^15萬元的，免征增值稅。

從上面的政策規(guī)定可知，一次性收取出租不動(dòng)產(chǎn)的租金，可在對(duì)應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分?jǐn)?，以分?jǐn)偤蟮脑伦饨鹗杖胧欠癯^15萬元，再確定征免增值稅的，只適用于其他個(gè)人，即自然人，也就是指沒有辦理稅務(wù)登記的納稅人。像辦理了稅務(wù)登記的小規(guī)模納稅人，包括個(gè)體工商戶和企業(yè)不適用于分?jǐn)偤蟮脑伦饨鹗杖胧欠癯^15萬元，再確定征免增值稅的規(guī)定。

來源：稅屋 作者：李霄羽

2009年3月的解析——

一次性收取房租如何確認(rèn)收入

近期，某機(jī)械股份有限公司財(cái)務(wù)人員來電咨詢，其公司由于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式轉(zhuǎn)變，于11月初將其一棟位于該縣繁地段的六層樓房租賃給某私立學(xué)校，合同約定于簽訂之日一次性收取2年租金300萬元，由于其公司企業(yè)所得稅實(shí)行查賬征收，預(yù)繳方式為按實(shí)際利潤(rùn)額按月預(yù)繳，為此其公司按照權(quán)責(zé)發(fā)生制的原則按照12.5萬元(300÷2÷12)將應(yīng)分月計(jì)入的租賃收入計(jì)入其他業(yè)務(wù)收入并入利潤(rùn)總額于12月初申報(bào)了11月的企業(yè)所得稅。但在辦理企業(yè)所得稅預(yù)繳申報(bào)時(shí)，稅務(wù)人員卻指出，其單位的一次性收取的房租收入在預(yù)繳期間可按會(huì)計(jì)上確認(rèn)的權(quán)責(zé)發(fā)生制分期計(jì)入利潤(rùn)總額計(jì)算所得稅，但在2009匯算清繳時(shí)，應(yīng)將所收取2年租金300萬元全部納入應(yīng)納稅所得額。

企業(yè)所得稅納稅所得額的計(jì)算不排除收付實(shí)現(xiàn)制原則的運(yùn)用。關(guān)于企業(yè)所得稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的確定，《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第九條規(guī)定，企業(yè)應(yīng)納稅所得額的計(jì)算，以權(quán)責(zé)發(fā)生制為原則，《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于確認(rèn)企業(yè)所得稅收入若干問題的通知》（國(guó)稅函〔2008〕875號(hào)）也明確規(guī)定，除企業(yè)所得稅法及實(shí)施條例另有規(guī)定外，企業(yè)銷售收入的確認(rèn)，必須遵循權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和實(shí)質(zhì)重于形式原則，即屬于當(dāng)期的收入和費(fèi)用，不論款項(xiàng)是否收付，均作為當(dāng)期的收入和費(fèi)用；不屬于當(dāng)期的收入和費(fèi)用，即使款項(xiàng)已經(jīng)在當(dāng)期收付，均不作為當(dāng)期的收入和費(fèi)用。

關(guān)于一次性收取租賃費(fèi)的處理，企業(yè)在對(duì)租賃資產(chǎn)進(jìn)行稅務(wù)處理時(shí)，須確區(qū)分融資租賃與經(jīng)營(yíng)租賃，就本案而言，其一次性租賃收入則屬于經(jīng)營(yíng)性租賃。其納稅義務(wù)發(fā)生的的確定，《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第十九條第二款明確為，按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。這一規(guī)定，已經(jīng)不完全屬于權(quán)責(zé)發(fā)生制，而更接近于收付實(shí)現(xiàn)制。租金的支付時(shí)間是租賃合同的重要條款，承租人應(yīng)當(dāng)按照租賃合同約定的租金支付時(shí)間履行支付租金的義務(wù)，因此自合同約定支付租金之日起，該筆租金在法律上就屬于出租人所有，發(fā)生財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移的法律效力。而此前《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干業(yè)務(wù)問題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔1997〕191號(hào)）規(guī)定，對(duì)納稅人超過1年以上租賃期，一次收取的租賃費(fèi)，出租方應(yīng)按合同約定的租賃期分期計(jì)算收入，承租方應(yīng)相應(yīng)分期攤銷租賃費(fèi)。此種情形的處理，稅務(wù)與會(huì)計(jì)的銜接是一致的，但新企業(yè)所得稅法及實(shí)施條例施行后，國(guó)稅發(fā)〔1997〕191號(hào)中關(guān)于一次性收取或支付租賃費(fèi)的處理，應(yīng)適用相應(yīng)新規(guī)定，納稅人應(yīng)予確的理解。