一文搞懂房地產(chǎn)企業(yè)借款利息的資本化與費(fèi)用化

為什么要做資本化與費(fèi)用化的區(qū)分

所謂資本化，是指特定期間內(nèi)所發(fā)生的支出計(jì)入資產(chǎn)的成本之中。就房地產(chǎn)企業(yè)而言，這個(gè)特定期間，指的是從項(xiàng)目開(kāi)始立項(xiàng)直至項(xiàng)目建設(shè)完成并驗(yàn)收合格，業(yè)已達(dá)到可使用或可銷售狀態(tài)的這么一個(gè)區(qū)間。

所謂費(fèi)用化，則是指相關(guān)支出直接計(jì)入當(dāng)期期間費(fèi)用，不再采取資本化。比如普通借款所形成的財(cái)務(wù)費(fèi)用。

費(fèi)用化與資本化最大的區(qū)別在于，該項(xiàng)支出能否增加固定資產(chǎn)的帳面價(jià)值，如果不能增加，即屬于費(fèi)用化支出;如果可以增加，那么就屬于資本化支出。

咱們舉一個(gè)形象的例子(稍微有點(diǎn)極端，但不影響原理)，方便大家理解。

張三公司從銀行借款1000元，用于購(gòu)買一部山寨手機(jī)。這項(xiàng)支出一經(jīng)發(fā)生，隨即便形成了財(cái)務(wù)費(fèi)用，因?yàn)樗淮嬖谝粋€(gè)所謂的生產(chǎn)或制造的“區(qū)間”。手機(jī)買來(lái)就能用了，不是嗎?

倘若咱們把情形稍微轉(zhuǎn)換一下：張三公司從銀行借款1000元，用于購(gòu)買瓷磚修葺公司地板。地板經(jīng)過(guò)修葺之后，能夠增加固定資產(chǎn)的價(jià)值和使用年限。使用年限增加了自不必說(shuō)，固定資產(chǎn)也升值了，因?yàn)橛行碌耐度朐诶镞叀４藭r(shí)，從理論上來(lái)說(shuō)，這1000元能夠從企業(yè)所得稅前一次性扣除嗎?并不!在會(huì)計(jì)科目上，我們應(yīng)計(jì)入長(zhǎng)期待攤費(fèi)用，更為科學(xué)。

那么到了這里，我們似乎已經(jīng)摸到了問(wèn)題的關(guān)鍵所在：資本化的借款利息，它只能在特定區(qū)間內(nèi)按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則及其他合理方法進(jìn)行“攤銷”(因?yàn)榇藭r(shí)產(chǎn)品尚處于生產(chǎn)建造狀態(tài)，未形成固定資產(chǎn)，所以叫“折舊”不太合適);而費(fèi)用化的借款利息，它是作為財(cái)務(wù)費(fèi)用直接計(jì)入當(dāng)期損益的。套用前面所提到的那個(gè)例子。同樣是借款1000元，假設(shè)由此產(chǎn)生的利息支出是100元。那么在第一種情形下，這100元可以直接在企業(yè)所得稅前扣除;而后者呢，則只能按年度攤銷，每年至多僅允許扣除10元(假設(shè)經(jīng)修繕后的房產(chǎn)使用年限增加了10年)。

房地產(chǎn)企業(yè)借款利息“資本化”的前提條件

《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第17號(hào)—借款費(fèi)用》

第四條

企業(yè)發(fā)生的借款費(fèi)用，可直接歸屬于符合資本化條件的資產(chǎn)的購(gòu)建或者生產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)予以資本化，計(jì)入相關(guān)資產(chǎn)成本;其他借款費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)根據(jù)其發(fā)生額確認(rèn)為費(fèi)用，計(jì)入當(dāng)期損益。符合資本化條件的資產(chǎn)，是指需要經(jīng)過(guò)相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間的購(gòu)建或者生產(chǎn)活動(dòng)才能達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)的固定資產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)和存貨等資產(chǎn)。

第五條：借款費(fèi)用同時(shí)滿足下列條件的，才能開(kāi)始資本化：

(一)資產(chǎn)支出已經(jīng)發(fā)生，資產(chǎn)支出包括為購(gòu)建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)而以支付現(xiàn)金、轉(zhuǎn)移非現(xiàn)金資產(chǎn)或者承擔(dān)帶息債務(wù)形式發(fā)生的支出;

(二)借款費(fèi)用已經(jīng)發(fā)生;

(三)為使資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)所必要的購(gòu)建或者生產(chǎn)活動(dòng)已經(jīng)開(kāi)始。

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，借款費(fèi)用的處理情形的確較為復(fù)雜多樣。比如你從銀行貸款10億元，2年期，年化10%，那么對(duì)應(yīng)的利息支出應(yīng)為2.4億元。那么問(wèn)題來(lái)了，這10億元是不是專屬用于某具體項(xiàng)目的投資建設(shè)呢?如是，那沒(méi)問(wèn)題，符合第四條第一句所述情形，滿足資本化條件;如果只是其中的一部分比如說(shuō)8億元用于了具體項(xiàng)目的建設(shè)，另外2億元與本項(xiàng)目完全無(wú)涉，那么此時(shí)你能夠資本化的借款利息是多少?2.4億元×(8/10)=1.92億元。這1.92億元能夠作為開(kāi)發(fā)成本享受加計(jì)扣除政策，而那剩下的0.48億元呢，你只能在企業(yè)所得稅前扣除。

至于第五條，瀝嘔君將之翻譯為大白話，這樣容易理解。主要表達(dá)的意思如下：

1、項(xiàng)目是否已經(jīng)開(kāi)工;

2、借的錢是否開(kāi)始花了(指的本金部分);

3、借的錢是否開(kāi)始計(jì)息了。

需要強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)的是，當(dāng)項(xiàng)目已經(jīng)竣工交付，此時(shí)即便借款尚未到期的(仍有后續(xù)利息產(chǎn)生)，也不可再資本化。項(xiàng)目如果中途遇到非常停工(如安全事故、原料不足、資金鏈斷裂等)且達(dá)到連續(xù)3個(gè)月以上的，停工期間也不可資本化(停工期間借款方照收利息，但此時(shí)的利息只能進(jìn)費(fèi)用而入不了成本)。

一般而言，從資金來(lái)源的角度來(lái)劃分，我們可將借款分為兩種類型：一是我們前面提到的專屬借款(針對(duì)某具體項(xiàng)目建設(shè)所借款項(xiàng))，二是一般性借款。后者可視作企業(yè)的一個(gè)“備胎”吧，目的就是為了防止?？畈粔蛴脮r(shí)的應(yīng)急所需。雖然錢都是用在了具體項(xiàng)目上且同樣產(chǎn)生利息，但利息的計(jì)算方式卻區(qū)別大了。前者是用本金×借款利率;后者則需要先計(jì)算出一個(gè)加權(quán)平均資本化率(α)，再計(jì)算出資本支出的加權(quán)平均數(shù)(β)，最后用α×β，得出最終我們想要得到的借款利息金額。其中的α，其計(jì)算公式為：當(dāng)期發(fā)生的利息之和/借款本金加權(quán)平均數(shù)×100%;β的計(jì)算公式為：∑每筆占用一般借款的資產(chǎn)支出金額×每筆資產(chǎn)支出在當(dāng)期所占用的天數(shù)÷當(dāng)期天數(shù)。其中，每筆資產(chǎn)在當(dāng)期所占用的天數(shù)是指資本化期間內(nèi)占用的天數(shù)，當(dāng)期天數(shù)是指所選定的期間的天數(shù)。如果選定的是一年，那么就是一年天數(shù)，如果選定的是一個(gè)月，即為一個(gè)月的天數(shù)，其與加權(quán)平均資本化率(α)是相對(duì)應(yīng)的。

由上述內(nèi)容，我們不難發(fā)現(xiàn)，企業(yè)若要提升資本化率，至少需從如下兩方面著手：

1、盡可能控制非項(xiàng)目借款的占比，將借款資金最大化投入至項(xiàng)目當(dāng)中?？s減總部費(fèi)用，盡量將一般借款資金投入到項(xiàng)目當(dāng)中，并能保證項(xiàng)目的高周轉(zhuǎn)。這對(duì)公司的財(cái)務(wù)規(guī)劃能力要求非常高，除大股東或關(guān)聯(lián)方占用資金外，賬上保留太多現(xiàn)金也會(huì)影響資本化率。

2、必須滿足前文述及的三個(gè)前提條件，才能開(kāi)始利息資本化期間。公司雖借了錢拿了地，但項(xiàng)目遲遲未開(kāi)工，此期間內(nèi)產(chǎn)生的利息是無(wú)法資本化的。公司必須具備強(qiáng)運(yùn)營(yíng)能力和全部門聯(lián)動(dòng)能力，確保在土地獲取成功后，能在最短時(shí)間內(nèi)開(kāi)工建設(shè)。

頭部房企中能將資本化率做到很高的，大多是以卓著的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)能力見(jiàn)長(zhǎng)。通過(guò)我們的長(zhǎng)期觀察來(lái)看，資本化率與企業(yè)的財(cái)務(wù)策略，二者并無(wú)直接關(guān)系。從房企管理者的角度出發(fā)，提升資本化率，提高當(dāng)期利潤(rùn)，提升評(píng)級(jí)，降低融資成本，做大規(guī)模，才是房企做大做強(qiáng)的首要前提。

房地產(chǎn)企業(yè)借款利息何時(shí)停止“資本化”

通常，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)在辦理項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后停止資本化。實(shí)務(wù)中，審計(jì)師一般綜合項(xiàng)目具體情況，進(jìn)而判斷達(dá)到預(yù)定可使用或可銷售狀態(tài)的時(shí)點(diǎn)。部分房地產(chǎn)企業(yè)出于種種考慮，往往會(huì)選擇延期辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)。針對(duì)此類產(chǎn)品已完工但遲遲未辦理驗(yàn)收備案的情形，審計(jì)師經(jīng)常會(huì)重點(diǎn)關(guān)注除利息費(fèi)用外有無(wú)其他大額費(fèi)用或支出仍在發(fā)生，且該情況的持續(xù)時(shí)間。從常理來(lái)論，若后續(xù)并無(wú)大額費(fèi)用產(chǎn)生的，則基本可以判斷該項(xiàng)目實(shí)質(zhì)上已達(dá)到預(yù)定可使用或可銷售狀態(tài);反之，則判定該項(xiàng)目尚未完全建設(shè)完成。審計(jì)師通過(guò)會(huì)結(jié)合銷售合同中約定的房屋交付日期、施工方的交付使用記錄及質(zhì)檢部門的檢測(cè)報(bào)告、消防等相關(guān)部門的驗(yàn)收記錄等，綜合判斷資本化期間是否合理。

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》的相關(guān)規(guī)定，滿足“投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期”及其他相關(guān)條件的，可以申請(qǐng)預(yù)售許可進(jìn)行預(yù)售。但是，達(dá)到可預(yù)售狀態(tài)不應(yīng)被視為達(dá)到“預(yù)定可使用或可銷售狀態(tài)”，而是應(yīng)結(jié)合達(dá)到法律規(guī)定的、合同約定的可交房狀態(tài)，來(lái)判斷停止資本化的時(shí)點(diǎn)。

《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第17號(hào)—借款費(fèi)用》

第十二條

購(gòu)建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)時(shí)，借款費(fèi)用應(yīng)當(dāng)停止資本化。在符合資本化條件的資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)之后所發(fā)生的借款費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)根據(jù)其發(fā)生額確認(rèn)為費(fèi)用，計(jì)入當(dāng)期損益。

第十三條

購(gòu)建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)，可從下列幾個(gè)方面進(jìn)行判斷：

(一)符合資本化條件的資產(chǎn)的實(shí)體建造(包括安裝)或者生產(chǎn)工作已經(jīng)全部完成或者實(shí)質(zhì)上已經(jīng)完成。

(二)所購(gòu)建或者生產(chǎn)的符合資本化條件的資產(chǎn)與設(shè)計(jì)要求、合同規(guī)定或者生產(chǎn)要求相符或者基本相符，即使有極個(gè)別與設(shè)計(jì)、合同或者生產(chǎn)要求不相符的地方，也不影響其常使用或者銷售。

(三)繼續(xù)發(fā)生在所購(gòu)建或生產(chǎn)的符合資本化條件的資產(chǎn)上的支出金額很少或者幾乎不再發(fā)生。

針對(duì)第十三條，嘔心瀝血君繼續(xù)將之翻譯成大白話，方便大家理解消化：

1、項(xiàng)目業(yè)已驗(yàn)收備案完成或已交付使用;

2、和前一條說(shuō)的意思大體一致，只是在內(nèi)容上更加具化;

3、產(chǎn)品完工后幾乎不再花錢或花很少的錢。

至于很少是多少，具體的數(shù)額標(biāo)準(zhǔn)，沒(méi)有給出。

稅法關(guān)于借款利息資本化的具體規(guī)定

《中人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第三十七條

企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中發(fā)生的合理的不需要資本化的借款費(fèi)用，準(zhǔn)予扣除。

企業(yè)為購(gòu)置、建造固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)和經(jīng)過(guò)12個(gè)月以上的建造才能達(dá)到預(yù)定可銷售狀態(tài)的存貨發(fā)生借款的，在有關(guān)資產(chǎn)購(gòu)置、建造期間發(fā)生的合理的借款費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)作為資本性支出計(jì)入有關(guān)資產(chǎn)的成本，并依照本條例的規(guī)定扣除。

結(jié)合以上規(guī)定，“資產(chǎn)購(gòu)置、建造期間”可以理解為：利息資本化開(kāi)始時(shí)間專項(xiàng)借款發(fā)生當(dāng)日;資本化停止時(shí)間為商品房的完工之日。完工標(biāo)準(zhǔn)遵循國(guó)稅發(fā)200931號(hào)文件規(guī)定，即：①已竣工備案;②已交付使用;③已拿到大證。三個(gè)條件任一滿足，即確認(rèn)為完工。

當(dāng)遇到稅會(huì)差異時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該采取何種處理原則呢?瀝嘔君簡(jiǎn)單總結(jié)了四句話：

會(huì)計(jì)有規(guī)定，稅法有規(guī)定=====看稅法規(guī)定

會(huì)計(jì)無(wú)規(guī)定，稅法有規(guī)定=====看稅法規(guī)定

會(huì)計(jì)有規(guī)定，稅法無(wú)規(guī)定=====看會(huì)計(jì)準(zhǔn)則

會(huì)計(jì)無(wú)規(guī)定，稅法無(wú)規(guī)定=====看民法規(guī)定

來(lái)源：智慧源地產(chǎn)財(cái)稅 作者：瀝嘔君

2020年9月的解析——

房地產(chǎn)企業(yè)利息支出是資本化還是費(fèi)用化

近日，接網(wǎng)友咨詢：房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的利息費(fèi)用到底是應(yīng)該計(jì)入“期間費(fèi)用”，還是計(jì)入“開(kāi)發(fā)成本”?我認(rèn)為，可以根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》(國(guó)稅發(fā)200931號(hào))第二十一條第一項(xiàng)的規(guī)定：“企業(yè)為建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用，可按企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行歸集和分配，其中屬于財(cái)務(wù)費(fèi)用性質(zhì)的借款費(fèi)用，可直接在稅前扣除?！蔽移髽I(yè)發(fā)生的借款利息費(fèi)用屬于財(cái)務(wù)費(fèi)用性質(zhì)，應(yīng)當(dāng)可以計(jì)入“財(cái)務(wù)費(fèi)用”。

下面我們來(lái)看一看是不是可以這樣理解呢?

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》(國(guó)稅發(fā)200931號(hào))第二十一條第一項(xiàng)的規(guī)定：“企業(yè)為建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用，可按企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行歸集和分配，其中屬于財(cái)務(wù)費(fèi)用性質(zhì)的借款費(fèi)用，可直接在稅前扣除。”

咋一看，覺(jué)得他說(shuō)的有道理，可仔細(xì)研究發(fā)現(xiàn)，也不一定確。因?yàn)樵凇捌渲袑儆谪?cái)務(wù)費(fèi)用性質(zhì)的借款費(fèi)用，可直接在稅前扣除?！边@句話前面，還有這樣一句話：按企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行歸集和分配。那么，你不免又要問(wèn)：

會(huì)計(jì)準(zhǔn)則是怎樣規(guī)定的呢?

《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第17號(hào)—借款費(fèi)用》第四條：

企業(yè)發(fā)生的借款費(fèi)用，可直接歸屬于符合資本化條件的資產(chǎn)的購(gòu)建或者生產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)予以資本化，計(jì)入相關(guān)資產(chǎn)成本;其他借款費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)根據(jù)其發(fā)生額確認(rèn)為費(fèi)用，計(jì)入當(dāng)期損益。符合資本化條件的資產(chǎn)，是指需要經(jīng)過(guò)相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間的購(gòu)建或者生產(chǎn)活動(dòng)才能達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)的固定資產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)和存貨等資產(chǎn)。

第五條：借款費(fèi)用同時(shí)滿足下列條件的，才能開(kāi)始資本化：

(一)資產(chǎn)支出已經(jīng)發(fā)生，資產(chǎn)支出包括為購(gòu)建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)而以支付現(xiàn)金、轉(zhuǎn)移非現(xiàn)金資產(chǎn)或者承擔(dān)帶息債務(wù)形式發(fā)生的支出;

(二)借款費(fèi)用已經(jīng)發(fā)生;

(三)為使資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)所必要的購(gòu)建或者生產(chǎn)活動(dòng)已經(jīng)開(kāi)始。

從上述規(guī)定可看出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在發(fā)生借款費(fèi)用時(shí)應(yīng)區(qū)分資本化與費(fèi)用化，資本化的利息直接計(jì)入“開(kāi)發(fā)成本”，費(fèi)用化的利息計(jì)入“財(cái)務(wù)費(fèi)用”直接可在企業(yè)所得稅前扣除。

那么，到底什么時(shí)候開(kāi)始資本化、什么時(shí)候開(kāi)始費(fèi)用化呢?

品稅閣認(rèn)為：不能簡(jiǎn)單的將房地產(chǎn)發(fā)生的利息費(fèi)用都費(fèi)用化，也不能全部作為資本化，應(yīng)當(dāng)區(qū)分時(shí)間節(jié)點(diǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資本化開(kāi)始的時(shí)間為：房地產(chǎn)企業(yè)取得開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行立項(xiàng)后，所發(fā)生的項(xiàng)目借款產(chǎn)生的利息費(fèi)用開(kāi)始資本化。資本化結(jié)束的時(shí)間為：開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完工，達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)。費(fèi)用化的時(shí)間是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完工后發(fā)生借款所產(chǎn)生的利息費(fèi)用。

來(lái)源：品稅閣 作者：太陽(yáng)雨

2009年之前的解答——

利息支出能否入帳

我公司因融資需要，吸收部分私人存款，利率均未超過(guò)銀行同期貸款利率，在支付私人存款利息時(shí)，他們不能提供式發(fā)票，請(qǐng)問(wèn)我們能否根據(jù)他們的收據(jù)入帳，記入財(cái)務(wù)費(fèi)用，在稅前扣除?

國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《企業(yè)所得稅稅前扣除辦法》的通知(國(guó)稅發(fā)200084號(hào))第三條規(guī)定：“納稅人申報(bào)的扣除要真實(shí)、合法。真實(shí)是指能提供證明有關(guān)支出確屬已經(jīng)實(shí)際發(fā)生的適當(dāng)憑據(jù);合法是指符合國(guó)家稅收規(guī)定，其他法規(guī)規(guī)定與稅收法規(guī)規(guī)定不一致的，以稅收法規(guī)規(guī)定為準(zhǔn)?！?/p>