個人出租不動產要交哪些稅(個人出租不動產應交哪些稅)

一、個人出租不動產涉及哪些稅

個人出租房產通常會涉及增值稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育費附加、房產稅、土地使用稅、個人所得稅、印花稅等。其中，增值稅、房產稅、個人所得稅的計稅依據(jù)為月租金/(1+5%)，印花稅計稅依據(jù)為租賃合同所載租金收入總和，城建稅按實際繳納的增值稅按7%(市區(qū))或5%(縣、鎮(zhèn))計算繳納，教育費附加則按3%或2%計算繳納。

二、各稅種對應稅率及計算方法

※增值稅

個人將住房對外出租的，增值稅按月租金/(1+5%)減按1.5%計算繳納(原適用稅率為5%);個人將非住房(包括廠房、商鋪、寫字樓、土地使用權、特殊資產等)對外出租的，增值稅按月租金/(1+5%)按5%計算繳納。

總結：租租房的，稅率有優(yōu)惠(1.5%);租其他類型用房的，按常稅率(5%)計收。

需要特別說明的是，按照財稅201636號文相關規(guī)定，個人發(fā)生應稅行為的銷售額未達到增值稅起征點的，免征增值稅;達到起征點的，全額計算繳納增值稅。起征點的調整由財政部和國家稅務總局規(guī)定。各個地區(qū)視具體備案情況，執(zhí)行標準略有不同。

優(yōu)惠政策：個人出租不動產所取得的月租金收入不超10萬元的，免征增值稅。

只是說出租“不動產”，沒有明確界定是住房還是非住房，意即都能享受。

【政策指引】

《國家稅務總局關于小規(guī)模納稅人免征增值稅政策有關征管問題的公告》(國家稅務總局公告2019年第4號)第四條

《中人民共和國增值稅暫行條例實施細則》第九條所稱的其他個人(說的就是“自然人”)，采取一次性收取租金形式出租不動產取得的租金收入，可在對應的租賃期內平均分攤，分攤后的月租金收入未超過10萬元的，免征增值稅。”

※城建稅

按實際繳納的增值稅按7%(市區(qū))或5%(縣、鎮(zhèn))計算繳納。

※(地方)教育費附加

按計征的增值稅按3%計算繳納教育費附加、按2%計算繳納地方教育費附加。

※個人所得稅

根據(jù)新版《個人所得稅法》相關規(guī)定，個人出租房屋的，以一個月內取得的收入為一次計稅標準，按財產租賃所得適用20%的稅率減按10%的稅率繳納個人所得稅;出租非住宅的，按財產租賃所得適用20%的稅率繳納個人所得稅。

總結：比照增值稅原理執(zhí)行。租租房的，個稅稅率有優(yōu)惠(10%);租其他類型用房的，則按常稅率(20%)計收。

在計算繳納個人所得稅時，下列費用允許稅前扣除：

①財產租賃過程中所繳納的附加稅費及印花稅;

②由納稅人實際承擔的該出租財產所產生的修繕費(以800元為限，不足抵扣的，留待下次抵扣，扣完為止);

③扣除完①+②項后的差額，與4000元進行比較。4000元以下(含)，減除費用為800元;超過4000元的，減除20%。

特別規(guī)定：符合核定征收個人所得稅的自然人，應納個稅=不含稅租金收入×核定征收率。

核定征收率各個地區(qū)有差異，具體需要納稅人與當?shù)刂鞴芏惥诌M行溝通。

示例

老王對外出租了一套住房，月租金為5000元，四月份發(fā)生了一次房屋修繕行為，對應費用為1200元。問：老王5月份應納多少個稅。

瀝嘔君解析

雖然本道題沒有問及增值稅，但是作為稅前可扣除金額之一，我們還是應該先算出增值稅，進而得出對應的附加稅費是多少。

按照國家稅務總局公告2019年4號文第四條的規(guī)定，因5000元<10萬元，故而老王是免征增值稅的，那么對應的附加稅費同樣為0。

4月份發(fā)生了一筆金額為1200元的房屋修繕費，但很顯然，當月至多扣除了800元，余400元留待5月可扣除。

扣除完各項費用后的差額為：5,000/(1+5%)-400=4,362>4,000。

故，應納稅所得額為4,362×(1-20%)=3,490(元)。

最終，老王5月份應納個人所得稅：3,490×10%=349元(因屬個人出租住房，故個稅適用稅率為10%)。

※房產稅

個人將住房對外出租的，就其收到月租金/(1+5%)按4%計算繳納房產稅;個人將非住房對外出租的，就其收到月租金/(1+5%)按12%計算繳納房產稅。

總結：租住房的，房產稅稅率按4%計;租非住房的，則按常稅率(12%)計算房產稅。

【政策指引】

《財政部 國家稅務總局關于廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》(財稅200824號)二、支持住房租賃市場發(fā)展的稅收政策

......

(三)對個人出租住房，不區(qū)分用途，在3%稅率的基礎上減半征收營業(yè)稅，按4%的稅率征收房產稅，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。

借用上則老王租房的案例，則老王對應應繳納的房產稅為：5000/(1+5%)*4%=190元。

※城鎮(zhèn)土地使用稅

①個人將住房對外出租的免征土地使用稅;

②個人將非住房對外出租的，一律按主管稅務機關核定的土地使用稅單位額和土地面積計算繳納土地使用稅;

③個人將承租的房產用于對外出租的，通常不需要繳納土地使用稅，由向該個人出租房產的其他單位繳納;

④個人向其他單位或個人承租土地使用權用于對外出租或生產經營的，土地使用稅均由出租土地使用權的其他單位或個人計算繳納，若個人承租的土地屬于集體土地使用權的，并且未辦理土地使用權流轉手續(xù)的，那么就需作為實際使用集體土地的個人即承租人繳納土地使用稅。

總結：個人對外出租住房的，免土地使用稅;個人對外出租非住房的，常繳納土地使用稅。個人承租土地/房屋后再對外出租的，若該土地/房屋的性質為集體所有，則由承租人繳納土地使用稅;除此之外，一律由出租人繳納土地使用稅。

※印花稅

個人將住房對外出租的，免繳印花稅;將非居住用房對外出租的，就合同上載明的租金額(含增值稅)1‰計算繳納印花稅，如果在簽訂合同時只規(guī)定了租金標準但未規(guī)定租賃期限的，可在簽訂合同時先按5元計算繳納印花稅，待結算時再按實際租金計算繳納印花稅，如雙方未簽訂合同，則根據(jù)實際租金和適用稅率計算繳納印花稅。

總結：個人出租住房的，免印花稅;出租非住房的，按合同金額的1‰繳納印花稅。合同只約定了租金標準但未注明租賃期的，先在簽訂合同時繳納5元的印花稅，結算時按實際租金補足;雙方連租賃合同都未簽署的，則按實際租金和常稅率繳納印花稅。

三、關于發(fā)票開具

個人出租不動產，承租方不屬于其他個人，且為增值稅一般納稅人的，出租人繳納增值稅后可以向不動產所在地主管稅務機關申請代開增值稅專用發(fā)票;承租方屬于其他個人或小規(guī)模納稅人的，出租人可以向不動產所在地主管稅務機關申請代開具增值稅普通發(fā)票。

總結：個人對外出租不動產，若承租方為一般納稅人的，可向不動產所在地主管稅局申請代開增值稅專票;若承租方為小規(guī)模納稅人或個人的，則只能申請代開增值稅普票(說實話，小規(guī)模納稅人或個人按征收率計征增值稅，不存在進項稅額抵扣一說，因此給這二者開專票也沒有意義)。

來源：智慧源地產財稅 作者：瀝嘔君

2020年7月的解答——

自然人申請代開非轉讓或出租不動產業(yè)務增值稅普通發(fā)票，一般應繳納哪些稅款？

問：自然人申請代開增值稅普通發(fā)票，非轉讓或出租不動產業(yè)務，一般應繳納哪些稅款？

答：自然人代開發(fā)票，非轉讓或出租不動產業(yè)務，一般應繳納以下稅款（不含免稅項目）：

1.增值稅：征收率為3%，2020年3月1日至12月31日減按1%征收。

2.附加稅費：城建稅，市區(qū)的，增值稅額的7%，縣城（鎮(zhèn)）的5%，不在市區(qū)、縣城（鎮(zhèn)）的1%；教育費附加，增值稅額的3%；地方教育費附加：增值稅額的2%。2019年1月1日至2021年12月31日，以上附加稅費減半征收。