不動產(chǎn)抵押登記流程（動產(chǎn)抵押和質(zhì)押的區(qū)別舉例）
抵押物一般為不動產(chǎn)、不動產(chǎn)物權(quán)或特殊的動產(chǎn)。我國擔(dān)保法對于可以抵押的財產(chǎn)和不得抵押的財產(chǎn)分別作出了規(guī)定?？梢缘盅旱呢敭a(chǎn)為：抵押人所有的房屋和其他地上定著物；抵押人所有的機器、交通運輸工具和其他財產(chǎn)；抵押人依法有權(quán)處分的國有土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物；抵押人依法有權(quán)處分的國有的機器、交通運輸工具和其他財產(chǎn)；抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)；依法可以抵押的其他財產(chǎn)。不得抵押的財產(chǎn)為：土地所有權(quán)；耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)，因鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押而使其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時抵押的除外；學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施；所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財產(chǎn)；依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn)；依法不得抵押的其他財產(chǎn)。在依法可以抵押的財產(chǎn)范圍中，又分為必須登記的抵押物和自愿登記的抵押物。以無地上定著物的土地使用權(quán)、城市房地產(chǎn)或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物、林木、車輛以及企業(yè)的設(shè)備和其他動產(chǎn)抵押的，必須辦理抵押物的登記，抵押合同自登記之日起生效。上述必須辦理登記的抵押物范圍以外的抵押物，當事人可以自愿辦理抵押物登記，未辦理抵押物登記的，并不影響抵押合同的效力，但不能對抗第三人。由于法律規(guī)定當?shù)盅何锏膬r值超過所擔(dān)保的債權(quán)額時，抵押人可就超過部分再設(shè)定抵押，因此會出現(xiàn)同一財產(chǎn)向兩個以上的債權(quán)人抵押的情況，在兩個或兩個以上抵押權(quán)人同時行使抵押權(quán)時，法律對抵押權(quán)人的受償順序作出了規(guī)定：抵押合同以登記為生效要件的，按抵押物登記的先后順序清償，順序相同的，按照債權(quán)比例清償；抵押合同自簽字之日生效的，抵押物已登記的抵押權(quán)先于抵押物未登記的抵押權(quán)受償。抵押物均已登記的，按抵押物登記的順序清償。抵押物均未登記的，按合同生效時間的先后確定清償順序。順序相同的，按債權(quán)比例清償。如果抵押物的價值不足以擔(dān)保債權(quán)額時，債權(quán)人可以要求抵押人提供其他形式的擔(dān)保。當同一債權(quán)既有抵押又存在保證時，物的擔(dān)保優(yōu)于人的擔(dān)保，也就是說保證人僅對物的擔(dān)保以外的債權(quán)承擔(dān)責(zé)任，如果債權(quán)人放棄了物的擔(dān)保，則在債權(quán)人所放棄的擔(dān)保物權(quán)所擔(dān)保的范圍內(nèi)，保證人的保證責(zé)任被免除。
質(zhì)押 指債務(wù)人或者第三人將質(zhì)物交債權(quán)人占有，當債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人以該質(zhì)物折價或者以拍賣、變賣該質(zhì)物所得的價款優(yōu)先受償。提供質(zhì)物的債務(wù)人或第三人為出質(zhì)人，債權(quán)人是質(zhì)權(quán)人。債權(quán)人就質(zhì)物折價或者以拍賣、變賣所得價款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，為質(zhì)權(quán)。依照質(zhì)物的不同，質(zhì)押分為動產(chǎn)質(zhì)押與權(quán)利質(zhì)押。動產(chǎn)質(zhì)押是指債務(wù)人或第三人將法律允許質(zhì)押的動產(chǎn)移交債權(quán)人占有，將該動產(chǎn)作為債權(quán)擔(dān)保的擔(dān)保方式。債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)依法律規(guī)定以該動產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該動產(chǎn)的價款優(yōu)先受償。權(quán)利質(zhì)押是債務(wù)人或第三人將匯票、支票等票據(jù)權(quán)利或者依法可轉(zhuǎn)讓的股份、股票或者依法可轉(zhuǎn)讓的商標專用權(quán)、專利權(quán)、著作權(quán)中的財產(chǎn)權(quán)及其他依法可以質(zhì)押的權(quán)利交付給債權(quán)人占有，并以上述權(quán)利作為債權(quán)擔(dān)保的擔(dān)保方式。動產(chǎn)質(zhì)押中，出質(zhì)人需要將質(zhì)物交付給質(zhì)權(quán)人占有，這既是出質(zhì)人的主要義務(wù)，也是動產(chǎn)質(zhì)押與抵押的重要區(qū)別之一。動產(chǎn)質(zhì)押中的交付質(zhì)物并非所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，因此，一方面在債務(wù)人履行債務(wù)或提前清償所擔(dān)保的債權(quán)后，質(zhì)權(quán)人應(yīng)當返還質(zhì)物；另一方面，要求質(zhì)權(quán)人負有妥善保管質(zhì)物的義務(wù)，質(zhì)權(quán)人不能妥善保管質(zhì)物可能造成質(zhì)物滅失或者毀損的，出質(zhì)人可以要求質(zhì)權(quán)人將質(zhì)物提存，或者要求提前清償債權(quán)以返還質(zhì)物。質(zhì)權(quán)人因保管不善造成質(zhì)物滅失或毀損的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。權(quán)利質(zhì)押所適用的原則與動產(chǎn)質(zhì)押基本相同，但由于質(zhì)物的性質(zhì)比較特殊，且往往涉及第三人的利益，因此在生效條件和轉(zhuǎn)讓程序上比較嚴格。例如以股票、知識產(chǎn)權(quán)質(zhì)押的，需要向證券登記機關(guān)或商標、專利、版權(quán)管理部門辦理出質(zhì)登記，質(zhì)押合同自登記之日生效。股票出質(zhì)后非經(jīng)出質(zhì)人與質(zhì)權(quán)人協(xié)商同意，不得轉(zhuǎn)讓。股份質(zhì)押中如果向本公司股東以外的人出質(zhì)的，出質(zhì)人還需要取得公司全體股東過半數(shù)通過等等。
留置 是指債權(quán)人按照合同約定占有債務(wù)人動產(chǎn)，債務(wù)人不按照合同約定的期限履行債務(wù)的，債權(quán)人有權(quán)留置該財產(chǎn)，以該財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該財產(chǎn)的價款優(yōu)先受償?shù)膿?dān)保方式。享有留置權(quán)的債權(quán)人為留置權(quán)人；被留置的財產(chǎn)稱為留置物。債權(quán)人享有的留置所占有的債務(wù)人動產(chǎn)，并就其折價或拍賣、變賣價款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，為留置權(quán)。按照擔(dān)保法的規(guī)定，只有因保管合同、運輸合同、加工承攬合同產(chǎn)生的債權(quán)，債務(wù)人不履行債務(wù)的，債權(quán)人才有留置權(quán)。留置權(quán)人應(yīng)妥善保管留置物，因保管不善造成留置物滅失或毀損的，留置權(quán)人應(yīng)該承擔(dān)賠償責(zé)任。需要注意的是，留置權(quán)的行使和留置權(quán)的實現(xiàn)之間，需要經(jīng)過一定期限。留置權(quán)人依法行使留置權(quán)后，并不能馬上折價或者拍賣、變賣留置物受償，留置權(quán)人應(yīng)給予債務(wù)人2個月以上的寬限期，如果在該期限屆滿時債務(wù)人仍不履行債務(wù)，債權(quán)人可以實現(xiàn)留置權(quán)，以折價或拍賣、變賣留置物所的款額優(yōu)先受償。
定金 是指當事人雙方約定一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當收回或者抵作價款。給付定金的一方不履行債務(wù)的，無權(quán)要求對方返還定金；收取定金的一方不履行約定義務(wù)的，應(yīng)該雙倍返還定金。設(shè)立定金擔(dān)保可由當事人雙方通過訂立定金合同，或在主合同中訂立定金條款的方式實現(xiàn)。