設(shè)立REITs相關(guān)涉稅業(yè) (務(wù)處理分析)
reits(real estate investment trusts)，是以發(fā)行股份或受益憑證的方式募集資金，將資金專門投資于不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，并由專門的基金托管機(jī)構(gòu)進(jìn)行托管，并委托專門的投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。我國現(xiàn)行發(fā)行reits往往需要成立有權(quán)屬資產(chǎn)的項(xiàng)目公司，而這一過程則需要資產(chǎn)原權(quán)屬人將資產(chǎn)剝離出，就會(huì)發(fā)生增值稅、企業(yè)所得稅的涉稅業(yè)務(wù)，若剝離的是不動(dòng)產(chǎn)則會(huì)發(fā)生土地增值稅涉稅業(yè)務(wù)。
根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第21號(hào)租賃》(財(cái)會(huì)〔2018〕35號(hào))，使用權(quán)資產(chǎn)是指承租人在租賃期內(nèi)使用租賃資產(chǎn)的權(quán)利，確認(rèn)使用權(quán)資產(chǎn)的前提是承租人通過租賃取得了控制已識(shí)別資產(chǎn)使用的權(quán)利，即有權(quán)獲得在使用期間內(nèi)因使用已識(shí)別資產(chǎn)所產(chǎn)生的幾乎全部經(jīng)濟(jì)利益，并有權(quán)在該使用期間主導(dǎo)已識(shí)別資產(chǎn)的使用。根據(jù)租賃準(zhǔn)則的解釋承租人在一項(xiàng)資產(chǎn)確認(rèn)使用權(quán)資產(chǎn)，則有權(quán)獲得在使用期間內(nèi)因使用已識(shí)別資產(chǎn)所產(chǎn)生的幾乎全部經(jīng)濟(jì)利益。假設(shè)承租人租賃了一項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)長達(dá)20年(涵蓋整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)的折舊期限)，按現(xiàn)有的租賃要求承租人將其確認(rèn)為可使用權(quán)資產(chǎn)后，是否可以此租賃資產(chǎn)發(fā)行reits，若可以發(fā)行reits，根據(jù)增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅相關(guān)規(guī)定，目前無轉(zhuǎn)讓使用權(quán)資產(chǎn)的相關(guān)稅收制度規(guī)定，則不納稅。
reits(real estate investment trusts)，是以發(fā)行股份或受益憑證的方式募集資金，將資金專門投資于不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，并由專門的基金托管機(jī)構(gòu)進(jìn)行托管，并委托專門的投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。我國現(xiàn)行發(fā)行reits往往需要成立有權(quán)屬資產(chǎn)的項(xiàng)目公司，而這一過程則需要資產(chǎn)原權(quán)屬人將資產(chǎn)剝離出，就會(huì)發(fā)生增值稅、企業(yè)所得稅的涉稅業(yè)務(wù)，若剝離的是不動(dòng)產(chǎn)則會(huì)發(fā)生土地增值稅涉稅業(yè)務(wù)。
根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第21號(hào)租賃》(財(cái)會(huì)〔2018〕35號(hào))，使用權(quán)資產(chǎn)是指承租人在租賃期內(nèi)使用租賃資產(chǎn)的權(quán)利，確認(rèn)使用權(quán)資產(chǎn)的前提是承租人通過租賃取得了控制已識(shí)別資產(chǎn)使用的權(quán)利，即有權(quán)獲得在使用期間內(nèi)因使用已識(shí)別資產(chǎn)所產(chǎn)生的幾乎全部經(jīng)濟(jì)利益，并有權(quán)在該使用期間主導(dǎo)已識(shí)別資產(chǎn)的使用。根據(jù)租賃準(zhǔn)則的解釋承租人在一項(xiàng)資產(chǎn)確認(rèn)使用權(quán)資產(chǎn)，則有權(quán)獲得在使用期間內(nèi)因使用已識(shí)別資產(chǎn)所產(chǎn)生的幾乎全部經(jīng)濟(jì)利益。假設(shè)承租人租賃了一項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)長達(dá)20年(涵蓋整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)的折舊期限)，按現(xiàn)有的租賃要求承租人將其確認(rèn)為可使用權(quán)資產(chǎn)后，是否可以此租賃資產(chǎn)發(fā)行reits，若可以發(fā)行reits，根據(jù)增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅相關(guān)規(guī)定，目前無轉(zhuǎn)讓使用權(quán)資產(chǎn)的相關(guān)稅收制度規(guī)定，則不納稅。
隨著新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的出臺(tái)，未來reits設(shè)立發(fā)行過程中若可以以租賃資產(chǎn)為基礎(chǔ)發(fā)行reits時(shí)，未來相應(yīng)涉稅業(yè)務(wù)也需要進(jìn)行相應(yīng)的更新，以適應(yīng)新業(yè)務(wù)發(fā)展的需要。
來源：天揚(yáng)財(cái)稅
2015年2月的解析
reits面臨的稅收困境
【編者按】房地產(chǎn)企業(yè)特別是以商業(yè)地產(chǎn)為主的房企，其開發(fā)項(xiàng)目投資回收期長，資金需求量大，企業(yè)的融資壓力較大并且對(duì)現(xiàn)金流量要求高。reits是房地產(chǎn)企業(yè)一種行之有效的融資工具，它有利于完善房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康穩(wěn)定有序的發(fā)展。目前我國存在對(duì)reits雙重征稅問題，稅收瓶頸嚴(yán)重制約著reits在我國的發(fā)展。
一、reits在我國的發(fā)展?fàn)顩r
房地產(chǎn)信托投資基金(real estate investment trust，簡稱reits)是一種以發(fā)行信托收益憑證的方式匯集特定投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。reits有不同的分類標(biāo)準(zhǔn)，其中與稅收待遇相關(guān)的分類方法是按其組織形式分為公司型和契約型。公司型reits依據(jù)公司法設(shè)立股份有限公司，通過發(fā)行股份籌集資金，從事房地產(chǎn)投資，收益以股利的形式發(fā)放給投資人。契約型reits指委托人和受托人締結(jié)信托契約，以房地產(chǎn)投資為標(biāo)的，將收益權(quán)分割，投資者取得代表收益權(quán)的收益憑證。
美國、澳大利亞、日本等發(fā)達(dá)國家已建立了較完善的reits運(yùn)行機(jī)制、法律制度及稅收政策，reits也有力地促進(jìn)了該地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。我國從2005年12月越秀reits在香港聯(lián)交所上市以來，reits發(fā)展經(jīng)歷了從無到有、不斷探索的過程。國家對(duì)reits的式表態(tài)是國務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見》(國辦發(fā)2008131號(hào))，文件提出 支持資信條件比較好的企業(yè)批準(zhǔn)發(fā)行企業(yè)債券，開展房地產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)，拓寬直接融資渠道。2009年，中國人民銀行牽頭的十一部委 reits 協(xié)調(diào)小組首次研討會(huì)在上海成功召開。2014年5月21日，我國首只房地產(chǎn)信托投資基金(簡稱reits)中信啟航專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃在深交所掛牌交易，reits成了各界關(guān)注的焦點(diǎn)。
二、我國對(duì)reits的稅待遇不合理
reits的本質(zhì)是一種信托。我國自2001年頒布《信托法》至今已有十余載，《信托法》的頒布為信托行業(yè)的規(guī)范發(fā)展奠定了法律基礎(chǔ)，十多年來信托活動(dòng)日益頻繁、信托產(chǎn)品層出不窮。而與此形成鮮明對(duì)比的是，我國信托業(yè)稅收政策的研究和制定一直處于滯后狀態(tài)，沒有出臺(tái)針對(duì)信托業(yè)的專門稅收法規(guī)。目前我國對(duì)reits的稅收待遇具有較大的不合理性，嚴(yán)重阻礙了其發(fā)展。
一般而言，reits包含設(shè)立、存續(xù)和終止三個(gè)環(huán)節(jié)。在設(shè)立環(huán)節(jié)，委托人將相關(guān)資產(chǎn)轉(zhuǎn)移給受托人;在存續(xù)期間，受托人根據(jù)信托合同的規(guī)定對(duì)信托財(cái)產(chǎn)進(jìn)行管理，期間可能發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)投資、出售、出租等經(jīng)濟(jì)行為，同時(shí)，reits將其運(yùn)營收益分配給投資者;在終止環(huán)節(jié)，受托人根據(jù)約定將剩余的信托財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移給受益人或委托人。
目前普遍認(rèn)為reits發(fā)展有兩大稅收拌腳石，一是在信托設(shè)立和終止環(huán)節(jié)對(duì)信托財(cái)產(chǎn)的征稅問題，二是信托存續(xù)階段的重復(fù)征稅問題。具體而言，reits 設(shè)立時(shí)，委托人按照信托協(xié)議將不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移給受托人，受托人需繳納契稅、印花稅，委托人除繳納印花稅以外還要按照不動(dòng)產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值或評(píng)估價(jià)值就不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓繳納營業(yè)稅。存續(xù)階段，受托人以信托目的管理信托財(cái)產(chǎn)而產(chǎn)生的信托凈收益，需繳納企業(yè)所得稅，對(duì)獲得的報(bào)酬應(yīng)繳納營業(yè)稅和企業(yè)所得稅，涉及的房產(chǎn)交易還需繳納房產(chǎn)稅。此時(shí)，投資者(受益人)對(duì)分配所得信托收益還需繳納所得稅。在終止階段，委托人收回信托財(cái)產(chǎn)或受益人接受信托財(cái)產(chǎn)時(shí)，委托人或受益人還需繳納契稅、印花稅，受托人還需繳納相應(yīng)營業(yè)稅。
目前主流觀點(diǎn)認(rèn)為，一方面委托人和受托人之間的信托財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移，并不是真的轉(zhuǎn)讓行為，受托人并不享有實(shí)質(zhì)上的所有權(quán)，因此，對(duì)該行為征稅是不合理的;另一方面，對(duì)于信托財(cái)產(chǎn)運(yùn)營收益在reits層面(無論是針對(duì)reits本身還是針對(duì)受托人)和受益人層面均征收所得稅，構(gòu)成了對(duì)同一筆收益的重復(fù)征稅。由于這兩個(gè)問題的存在，使投資reits負(fù)擔(dān)的稅負(fù)高于直接投資于房地產(chǎn)，嚴(yán)重影響了reits的發(fā)展。
三、國外reits稅收的立法經(jīng)驗(yàn)
reits從上世紀(jì)60年代初在美國興起，至今歐美及亞洲的較發(fā)達(dá)國家和地區(qū)均設(shè)立了reits。美國的reits稅制是其他國家的范本。美國稅法對(duì)于reits的規(guī)定可以用限制嚴(yán)格和政策優(yōu)惠來概括。要成為稅法所承認(rèn)的reits(即符合享受優(yōu)惠政策的資格)，必須符合一定條件，如reits證券持有人必須維持在100人以上，最大的5個(gè)主要的投資者不得擁有超過其發(fā)行的50%以上的股票份額;總資產(chǎn)的75%必須投資于房地產(chǎn)、抵押貸款或其他reits證券等;20%的總收入可來自股利、利息、股票、債券出售的利得;由應(yīng)納稅reits子公司股票所構(gòu)成的資產(chǎn)不得超過20%; reits的征稅所得除資本利得與確定的非現(xiàn)金征稅收益外，至少90%必須以股利的形式派發(fā)給投資者等等。在滿足法定條件后， reits分配給投資者的收入部分免交公司所得稅，僅對(duì)未分配的應(yīng)稅收入征收公司所得稅和4%的營業(yè)稅。新加坡作為僅次于日本的亞洲第二大reits市場(chǎng)，由于政府部門早就確定了新加坡做金融中心的發(fā)展方向，在發(fā)展reits市場(chǎng)的過程中，對(duì)規(guī)則、稅務(wù)處理都作了相關(guān)的調(diào)整。比如，reits的稅收透明制度規(guī)定，不在reits的層面征稅，即派發(fā)股息給持有人的時(shí)候不征收所得稅等。由于reits作為一種以房地產(chǎn)租賃收入來保障投資人長期權(quán)益的權(quán)益型集合投資計(jì)劃，需將絕大部分稅前收入分配給投資者。因此，發(fā)達(dá)國家通常對(duì)采取reits免交公司所得稅和資本利得稅的優(yōu)惠待遇。
四、我國reits稅收立法的建議
1、完善reits法律體系及稅收政策
一方面，借鑒美國等發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)信托投資基金的做法，建立完整的規(guī)章制度體系，包括管理辦法、設(shè)立指引、監(jiān)督辦法等，以促進(jìn)的reits健康發(fā)展;另一方面，制定稅收優(yōu)惠政策。在國外，稅務(wù)驅(qū)動(dòng)占重要地位，稅務(wù)帶動(dòng)了房地產(chǎn)投資80%的份額，投資理念驅(qū)動(dòng)的份額約占20%。中國目前對(duì)reits的公司型模式的雙重征稅問題尚沒解決，相應(yīng)的稅收優(yōu)惠政策尚未建立，亟需根據(jù)reits的發(fā)展完善相應(yīng)的稅收及優(yōu)惠政策。
2、信托稅收立法應(yīng)貫徹導(dǎo)管原則
根據(jù)導(dǎo)管原則，信托只是收入傳遞的工具。信托中受托人經(jīng)營和管理信托只是作為媒介傳遞信托收益，股息、利息、分紅等一切信托財(cái)產(chǎn)的運(yùn)營所得均應(yīng)被視為受益人的所得。依據(jù)這一原則，在實(shí)踐中一般規(guī)定信托財(cái)產(chǎn)的運(yùn)營所得由最終受益人承擔(dān)納稅義務(wù)，受托人不對(duì)信托財(cái)產(chǎn)運(yùn)營所得納稅，只對(duì)其從事信托業(yè)務(wù)的報(bào)酬收入承擔(dān)納稅義務(wù)。貫徹導(dǎo)管原則也是對(duì)稅收中性原則的具體體現(xiàn)，即受益人投資reits所承擔(dān)的稅負(fù)，不應(yīng)超過其親自從事房地產(chǎn)投資所承擔(dān)的稅負(fù)，否則納稅人就會(huì)選擇直接從事房地產(chǎn)投資，而不會(huì)選擇購買reits，即稅收政策影響了納稅人的選擇，沒有保持中性，那么reits的發(fā)展就會(huì)遭受阻礙。
3、明確在reits設(shè)立及終止環(huán)節(jié)的稅收政策
目前，國內(nèi)業(yè)界普遍認(rèn)為在reits設(shè)立和終止時(shí)，委托人和受托人、受托人和受益人之間的信托財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移行為將被視同銷售而征稅，其依據(jù)是這些財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移是一種所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。由于明確了受托人對(duì)信托財(cái)產(chǎn)享有所有權(quán)，因此委托人將信托財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移給受托人的行為是一種所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。而我國的《物權(quán)法》則堅(jiān)持一物一權(quán)原則，即一個(gè)信托只存在一個(gè)所有權(quán)。另外，根據(jù)我國《信托法》規(guī)定，信托財(cái)產(chǎn)是相對(duì)獨(dú)立于委托人和受托人的固有財(cái)產(chǎn)，但并未明確信托的設(shè)立和終止將導(dǎo)致所有權(quán)的變更。因此，在信托設(shè)立環(huán)節(jié)，信托財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)并未發(fā)生轉(zhuǎn)移，本身就不存在視同銷售征稅的問題。而在信托終止環(huán)節(jié)，如果信托財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移至委托人，那么也不構(gòu)成所有權(quán)轉(zhuǎn)移，依然不涉及征稅問題;如果信托財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移至受益人，那么在辦理不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記等產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移行為發(fā)生后，該項(xiàng)所有權(quán)轉(zhuǎn)移才告成立，應(yīng)由委托人和受益人分別承擔(dān)轉(zhuǎn)讓方和受讓方相應(yīng)的納稅義務(wù)。
4、妥善解決信托收益重復(fù)征稅問題
reits除了具有信托的屬性外，同時(shí)也是資產(chǎn)證券化的一種形式。根據(jù)《關(guān)于信貸資產(chǎn)證券化有關(guān)稅收政策問題的通知》(財(cái)稅20065號(hào))規(guī)定：對(duì)信托項(xiàng)目收益在取得當(dāng)年向資產(chǎn)支持證券的機(jī)構(gòu)投資者(以下簡稱機(jī)構(gòu)投資者)分配的部分，在信托環(huán)節(jié)暫不征收企業(yè)所得稅;在取得當(dāng)年未向機(jī)構(gòu)投資者分配的部分，在信托環(huán)節(jié)由受托機(jī)構(gòu)按企業(yè)所得稅的政策規(guī)定申報(bào)繳納企業(yè)所得稅;對(duì)在信托環(huán)節(jié)已經(jīng)完稅的信托項(xiàng)目收益，再分配給機(jī)構(gòu)投資者時(shí)，對(duì)機(jī)構(gòu)投資者按現(xiàn)行有關(guān)取得稅后收益的企業(yè)所得稅政策規(guī)定處理。在對(duì)信托項(xiàng)目收益暫不征收企業(yè)所得稅期間，機(jī)構(gòu)投資者從信托項(xiàng)目分配獲得的收益，應(yīng)當(dāng)在機(jī)構(gòu)投資者環(huán)節(jié)按照權(quán)責(zé)發(fā)生制的原則確認(rèn)應(yīng)稅收入，按照企業(yè)所得稅的政策規(guī)定計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。機(jī)構(gòu)投資者買賣信貸資產(chǎn)支持證券獲得的差價(jià)收入，應(yīng)當(dāng)按照企業(yè)所得稅的政策規(guī)定計(jì)算繳納企業(yè)所得稅，買賣信貸資產(chǎn)支持證券所發(fā)生的損失可按企業(yè)所得稅的政策規(guī)定扣除。以上規(guī)定妥善解決了信托收益重復(fù)征稅的問題，對(duì)reits的有關(guān)稅收問題具有借鑒意義。
小結(jié)：
reits是房地產(chǎn)企業(yè)一種行之有效的融資工具，有利于完善房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康穩(wěn)定有序的發(fā)展。但我國目前reits存在雙重征稅問題，相應(yīng)的稅收優(yōu)惠政策尚未建立，因此，需根據(jù)reits的發(fā)展完善相應(yīng)的稅收及優(yōu)惠政策，使稅收不再成為reits發(fā)展的拌腳石。稅律師認(rèn)為，我國reits稅收立法時(shí)，應(yīng)廣泛借鑒國際先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，貫徹導(dǎo)管原則，明確在reits設(shè)立及終止時(shí)信托財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移的稅收政策，避免對(duì)信托收益的重復(fù)征稅。