“超標(biāo)準(zhǔn)拆遷補(bǔ)償”能否稅前扣除？

　　財(cái)稅盡職調(diào)查，作為把關(guān)收并購(gòu)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，顯得尤為重要，而城市更新項(xiàng)目收并購(gòu)的盡職調(diào)查，也有別于常規(guī)地產(chǎn)項(xiàng)目收并購(gòu)的盡職調(diào)查。

　　本文以城市更新項(xiàng)目中，經(jīng)常碰到的超標(biāo)準(zhǔn)拆遷補(bǔ)償費(fèi)為例進(jìn)行探討分析，若忽視相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，將會(huì)造成什么樣的影響?

　　為何出現(xiàn)超標(biāo)準(zhǔn)拆遷補(bǔ)償

　　城市更新項(xiàng)目中，時(shí)常出現(xiàn)超標(biāo)準(zhǔn)拆遷補(bǔ)償?shù)脑蛴泻芏喾N：

　　#超標(biāo)準(zhǔn)拆遷補(bǔ)償產(chǎn)生原因

　　01、釘子戶補(bǔ)償

　　向難纏的釘子戶真實(shí)的補(bǔ)償;

　　02、改造周期長(zhǎng)

　　改造周期過(guò)長(zhǎng)，而造成的拆遷成本失控;

　　03、支付其他費(fèi)用

　　以拆遷補(bǔ)償費(fèi)名目支付的其他費(fèi)用;

　　04、實(shí)現(xiàn)稅籌

　　為實(shí)現(xiàn)稅籌目的，而刻意做大拆遷補(bǔ)償費(fèi)...

　　但不論什么原因，對(duì)于明顯偏高而無(wú)當(dāng)理由的成本支出，稅局有權(quán)對(duì)其進(jìn)行核定，即超標(biāo)準(zhǔn)拆遷補(bǔ)償費(fèi)將來(lái)難以稅前扣除，若投資測(cè)算未充分考慮此類(lèi)因素的影響，導(dǎo)致將來(lái)稅負(fù)成本超預(yù)期，甚至投資虧損。

　　另一方面，若超標(biāo)準(zhǔn)拆遷補(bǔ)償費(fèi)是被收購(gòu)方有意而為之，那么該成本屬于被收購(gòu)方的左口袋掏右口袋，并非被收購(gòu)方真實(shí)成本，而拆遷補(bǔ)償費(fèi)往往又會(huì)進(jìn)入項(xiàng)目總投，并以此為基數(shù)計(jì)算交易對(duì)價(jià)，這將直接導(dǎo)致我們的收購(gòu)對(duì)價(jià)飆升。

　　實(shí)務(wù)案例分析

　　我們以最近的實(shí)操項(xiàng)目為例：

　　某房地產(chǎn)企業(yè)與被拆遷人楊某簽訂的拆遷補(bǔ)償協(xié)議顯示，被拆遷物業(yè)約2萬(wàn)平方米，支付建筑物結(jié)構(gòu)及裝修補(bǔ)償、搬遷補(bǔ)償、停產(chǎn)停業(yè)損失、處理承租人及實(shí)際使用人的損失賠償?shù)荣M(fèi)用2.8億元。

　　單方拆遷成本高達(dá)1.4萬(wàn)元，而同類(lèi)協(xié)議單方拆遷成本僅0.4萬(wàn)元，且被收購(gòu)方無(wú)法提供合理證明材料，因此該項(xiàng)成本支出存在日后被稅務(wù)調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)，如被調(diào)整，預(yù)計(jì)項(xiàng)目未來(lái)增加稅務(wù)成本達(dá)1.16億元。

　　具體計(jì)算如下表：

　　注：按超標(biāo)準(zhǔn)拆遷補(bǔ)償費(fèi)按2億(=2.8億-0.4萬(wàn)元*2萬(wàn)平方米)概算，假設(shè)未來(lái)增值稅、土地增值稅及企業(yè)所得稅均不能扣除，土地增值稅按30%稅率計(jì)算。

　　那么，如何爭(zhēng)取超標(biāo)準(zhǔn)拆遷補(bǔ)償費(fèi)稅前扣除呢?

　　《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于明確金融房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》(財(cái)稅2016140號(hào))第七條規(guī)定:《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過(guò)渡政策的規(guī)定》(財(cái)稅201636號(hào))第一條第(三)項(xiàng)第10點(diǎn)中向政府部門(mén)支付的土地價(jià)款`，包括土地受讓人向政府部門(mén)支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷(xiāo)售其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目(選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外)，在取得土地時(shí)向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用也允許在計(jì)算銷(xiāo)售額時(shí)扣除。納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補(bǔ)償費(fèi)用時(shí)，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補(bǔ)償費(fèi)用憑證等能夠證明拆遷補(bǔ)償費(fèi)用真實(shí)性的材料。

　　《廣東省三舊改造稅收指引(2019年版)》(粵稅發(fā)2019188號(hào)) 6.5 模式之五:土地整理后合作經(jīng)營(yíng)-合作方支付的與改造項(xiàng)目直接有關(guān)的前期費(fèi)用、拆除臨遷費(fèi)用、補(bǔ)償安置費(fèi)用以及搬遷獎(jiǎng)勵(lì)支出。項(xiàng)目公司成立后由其直接負(fù)擔(dān)的，憑合法有效憑證、費(fèi)用支出明細(xì)計(jì)入土地增值稅的扣除項(xiàng)目。相關(guān)費(fèi)用支出超過(guò)縣(區(qū))以上人 民政府制定的改造成本核算標(biāo)準(zhǔn)的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)要求其提供相關(guān)佐證材料進(jìn)行核查。

　　《廣州市城市更新稅收指引(2021年版)》(穗稅發(fā)202193號(hào))根據(jù)《中人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條規(guī)定，改造主體公司按照改造拆遷補(bǔ)償協(xié)議向村民、村集體經(jīng)濟(jì)組織、集體土地使用方支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，真實(shí)、合理的，允許計(jì)入改造主體公司土地增值稅扣除項(xiàng)目。改造主體公司可提供如下資料佐證:拆遷補(bǔ)償協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補(bǔ)償費(fèi)用憑證、改造主體公司繳納契稅的完稅憑證等。

　　根據(jù)上述規(guī)定，超標(biāo)準(zhǔn)拆遷補(bǔ)償費(fèi)用是否能稅前扣除，需提供證據(jù)證明其真實(shí)性、合理性。