個(gè)人或企業(yè)以房產(chǎn)公益捐 (贈(zèng)如何納稅)
慈善捐贈(zèng)是指自然人、法人和其他組織基于慈善目的，自愿、無(wú)償贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的活動(dòng)。以房產(chǎn)公益捐贈(zèng)，必須要及時(shí)的到當(dāng)?shù)氐姆抗芫洲k理房產(chǎn)過(guò)戶，與一般房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓一樣，房產(chǎn)過(guò)戶也必須是先稅后證。個(gè)人以房產(chǎn)公益捐贈(zèng)是否納稅?接受公益捐贈(zèng)房地產(chǎn)是否繳納契稅?
一、增值稅方面，根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財(cái)稅〔2016〕36號(hào))附件1：《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第十四條規(guī)定：下列情形視同銷售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)：……(二)單位或者個(gè)人向其他單位或者個(gè)人無(wú)償轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象的除外。營(yíng)改增前，營(yíng)業(yè)稅對(duì)捐贈(zèng)不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的行為要視同銷售繳納營(yíng)業(yè)稅，營(yíng)改增后，該行為用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象的不需要視同銷售。因此個(gè)人將房地產(chǎn)捐贈(zèng)用于公益事業(yè)不屬于增值稅征稅范圍。
二、土地增值稅方面，根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》(財(cái)稅字〔1995〕48號(hào))規(guī)定，房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過(guò)中國(guó)境內(nèi)非營(yíng)利的社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的不屬于土地增值稅的征稅范圍。因此，個(gè)人將房地產(chǎn)用于公益性捐贈(zèng)無(wú)需繳納土地增值稅。
三、個(gè)人所得稅方面，根據(jù)《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于公益慈善事業(yè)捐贈(zèng)個(gè)人所得稅政策的公告》(財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2019年第99號(hào))規(guī)定，個(gè)人通過(guò)中人民共和國(guó)境內(nèi)公益性社會(huì)組織、縣級(jí)以上人民政府及其部門等國(guó)家機(jī)關(guān)，向教育、扶貧、濟(jì)困等公益慈善事業(yè)的捐贈(zèng)，發(fā)生的公益捐贈(zèng)支出，可以按照個(gè)人所得稅法有關(guān)規(guī)定在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。個(gè)人以房地產(chǎn)捐贈(zèng)，發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，根據(jù)99號(hào)公告第二條規(guī)定：捐贈(zèng)股權(quán)、房產(chǎn)的，按照個(gè)人持有股權(quán)、房產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)原值確定公益捐贈(zèng)支出金額。以房產(chǎn)原值確認(rèn)捐贈(zèng)支出有兩層意思：一是以房產(chǎn)捐贈(zèng)不計(jì)算所捐贈(zèng)房產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得個(gè)人所得稅。二是因?yàn)橐苑慨a(chǎn)捐贈(zèng)不計(jì)算財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得個(gè)人所得稅，所以，捐贈(zèng)支出應(yīng)當(dāng)按照捐贈(zèng)房產(chǎn)原值(而非公允價(jià)值)確認(rèn)公益性捐贈(zèng)支出，在其他財(cái)產(chǎn)租賃所得、財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得、利息股息紅利所得、偶然所得、綜合所得或者經(jīng)營(yíng)所得中扣除。在當(dāng)期一個(gè)所得項(xiàng)目扣除不完的公益捐贈(zèng)支出，可以按規(guī)定在其他所得項(xiàng)目中繼續(xù)扣除。但不結(jié)轉(zhuǎn)以后年度扣除。
四、印花稅方面，印花稅對(duì)捐贈(zèng)行為的優(yōu)惠政策主要有五個(gè)方面：一是財(cái)產(chǎn)所有人將財(cái)產(chǎn)贈(zèng)給政府、社會(huì)福利單位、學(xué)校所立的書(shū)據(jù)免征印花稅;二是財(cái)產(chǎn)所有人將財(cái)產(chǎn)(物品)捐贈(zèng)給第29屆奧運(yùn)會(huì)組委會(huì)所書(shū)立的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)免征應(yīng)繳納的印花稅;三是對(duì)財(cái)產(chǎn)所有人將財(cái)產(chǎn)捐贈(zèng)給上海世博局所書(shū)立的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)，免征財(cái)產(chǎn)所有人和上海世博局應(yīng)繳納的印花稅;四是為鼓勵(lì)社會(huì)各界支持汶川、玉樹(shù)、舟曲災(zāi)后恢復(fù)重建，對(duì)財(cái)產(chǎn)所有人將財(cái)產(chǎn)(物品)直接捐贈(zèng)或通過(guò)公益性社會(huì)團(tuán)體、縣級(jí)以上人民政府及其部門捐贈(zèng)給災(zāi)區(qū)或受災(zāi)居民所書(shū)立的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)，免征印花稅;五是對(duì)增值稅小規(guī)模納稅人(包括自然人)可以在50%的稅額幅度內(nèi)減征印花稅。
五、契稅方面，契稅法規(guī)定，在中人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人。轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬包括土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)與。但契稅法同時(shí)規(guī)定：國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、軍事單位承受土地、房屋權(quán)屬用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研、軍事設(shè)施免征契稅;非營(yíng)利性的學(xué)校、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、社會(huì)福利機(jī)構(gòu)承受土地、房屋權(quán)屬用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研、養(yǎng)老、救助免征契稅。
來(lái)源：中匯武漢稅務(wù)師事務(wù)所十堰所 作者：紀(jì)宏奎 2022.02.07
房企公益性捐贈(zèng)房產(chǎn)涉稅問(wèn)題解析
業(yè)務(wù)背景
甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將自己開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)對(duì)外公益性無(wú)償捐贈(zèng)(一般計(jì)稅項(xiàng)目，新房)，該房產(chǎn)賬面成本800萬(wàn)元，同類型房產(chǎn)市場(chǎng)售價(jià)1200萬(wàn)元，相應(yīng)捐贈(zèng)手續(xù)均已辦理完結(jié)。并已收到接受方捐贈(zèng)方開(kāi)具的捐贈(zèng)票據(jù)，該票據(jù)注明金額1200萬(wàn)元(符合公益性捐贈(zèng)條件)。
問(wèn)題一、房企是否開(kāi)票?如果開(kāi)票，向?qū)Ψ介_(kāi)具什么發(fā)票，發(fā)票金額開(kāi)多少?
回復(fù)：按照現(xiàn)行政策規(guī)定，捐贈(zèng)業(yè)務(wù)在增值稅與企業(yè)所得稅上均要做視同銷售處理。但由于該筆業(yè)務(wù)屬于公益性捐贈(zèng)，用于公益事業(yè)和社會(huì)公眾，應(yīng)屬于非增值稅視同銷售行為，增值稅方面，筆者認(rèn)為非增值稅應(yīng)稅應(yīng)為，房企可不開(kāi)具發(fā)票，不交增值稅。但實(shí)務(wù)中，房產(chǎn)需做產(chǎn)權(quán)過(guò)戶，發(fā)票作為房產(chǎn)原值(公允價(jià)值)的過(guò)戶辦理證明，筆者預(yù)計(jì)不開(kāi)發(fā)票在辦證過(guò)程中可能會(huì)面臨障礙，經(jīng)咨詢稅務(wù)機(jī)關(guān)意見(jiàn)，建議開(kāi)具發(fā)票，但是目前16種不征稅項(xiàng)目中無(wú)公益性捐贈(zèng)不動(dòng)產(chǎn)，與不動(dòng)產(chǎn)有關(guān)的未發(fā)生銷售行為的不征稅項(xiàng)目編碼有：607：資產(chǎn)重組涉及的不動(dòng)產(chǎn);608：資產(chǎn)重組涉及的土地使用權(quán);實(shí)務(wù)中，是否可以參考607：資產(chǎn)重組涉及的不動(dòng)產(chǎn)來(lái)開(kāi)，發(fā)票具體如何開(kāi)具筆者未見(jiàn)相關(guān)政策明確規(guī)定，筆者建議在實(shí)際操作以稅務(wù)機(jī)關(guān)的意見(jiàn)為準(zhǔn)進(jìn)行處理，另外有必要向住建部門確認(rèn)辦理過(guò)戶是否必須有發(fā)票證明，經(jīng)筆者落實(shí)，相關(guān)人員回復(fù)應(yīng)有發(fā)票證明資料。有人說(shuō)能不能開(kāi)具免稅發(fā)票，筆者認(rèn)為不可以，一方面與政策規(guī)定有矛盾，另一方面，如果開(kāi)具免稅發(fā)票，是否意味著對(duì)應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅需要做轉(zhuǎn)出處理，公益性捐贈(zèng)導(dǎo)致房企額間接損失增值稅，筆者認(rèn)為與立法意圖和精神鼓勵(lì)公益性捐贈(zèng)理念也存在矛盾。
政策依據(jù)
《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》(財(cái)稅〔2016〕36號(hào)附件1)第十四條規(guī)定，下列情形視同銷售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)：
1、單位或者個(gè)體工商戶向其他單位或者個(gè)人無(wú)償提供服務(wù)，但用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象的除外。
2、單位或者個(gè)人向其他單位或者個(gè)人無(wú)償轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象的除外。
3、財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。
目前編碼6開(kāi)頭的未發(fā)生銷售行為的不征稅項(xiàng)目的下設(shè)子目，對(duì)應(yīng)的商品和服務(wù)稅收分類編碼已有16項(xiàng)：
601：預(yù)付卡銷售和充值;
602：銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)收款;
603：已申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅未開(kāi)票補(bǔ)開(kāi)票;
604：代收印花稅;
605：代收車船使用稅;
606：融資性售后回租承租方出售資產(chǎn);
607：資產(chǎn)重組涉及的不動(dòng)產(chǎn);
608：資產(chǎn)重組涉及的土地使用權(quán);
609：代理進(jìn)口免稅貨物貨款;
610：有獎(jiǎng)發(fā)票獎(jiǎng)金支付;
611：不征稅自來(lái)水;
612：建筑服務(wù)預(yù)收款;
613：代收民航發(fā)展基金;
614：拍賣行受托拍賣文物藝術(shù)品代收貨款;
615：與銷售行為不掛鉤的財(cái)政補(bǔ)貼收入;
616：資產(chǎn)重組涉及的貨物。
2、企業(yè)所得稅上，房企公益性捐贈(zèng)房產(chǎn)(自產(chǎn)貨物)在企業(yè)所得稅視同銷售收入應(yīng)按照企業(yè)同類資產(chǎn)同期對(duì)外銷售價(jià)格1200萬(wàn)元確定，視同銷售成本為生產(chǎn)成本800萬(wàn)元，應(yīng)取得被捐贈(zèng)方開(kāi)具1200萬(wàn)元的捐贈(zèng)票據(jù)最為計(jì)稅附件及依據(jù)。
政策依據(jù)
(1)《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第二十五條規(guī)定：企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換，以及將貨物、財(cái)產(chǎn)、勞務(wù)用于捐贈(zèng)、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤(rùn)分配等用途的，應(yīng)當(dāng)視同銷售貨物、轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)或者提供勞務(wù)，但國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的除外。
(2)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問(wèn)題的通知》(國(guó)稅函〔2008〕828號(hào))第二條規(guī)定：企業(yè)將資產(chǎn)移送他人的下列情形，因資產(chǎn)所有權(quán)屬已發(fā)生改變而不屬于內(nèi)部處置資產(chǎn)，應(yīng)按規(guī)定視同銷售確定收入。(一)用于市場(chǎng)推廣或銷售;(二)用于交際應(yīng)酬;(三)用于職工獎(jiǎng)勵(lì)或福利;(四)用于股息分配;(五)用于對(duì)外捐贈(zèng);(六)其他改變資產(chǎn)所有權(quán)屬的用途。
賬務(wù)處理
借：營(yíng)業(yè)外支出 800
貸：存貨 800
此處的爭(zhēng)議點(diǎn)：是否用于公益事業(yè)和社會(huì)對(duì)象，判斷是否屬于非視同銷售行為，筆者認(rèn)為如果完全符合公益性捐贈(zèng)條件，既不是常銷售，亦非視同銷售，故應(yīng)界定其為非視同銷售行為，即為非增值稅應(yīng)稅行為。
問(wèn)題二、如何進(jìn)行納稅填報(bào)?
a、增值稅申報(bào)表：筆者認(rèn)為無(wú)需填寫增值稅納稅申報(bào)表。因?yàn)榧{稅人發(fā)生增值稅不征稅行為，開(kāi)具符合規(guī)定的上述不征稅發(fā)票時(shí)并未發(fā)生銷售貨物、應(yīng)稅勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)的情形，對(duì)應(yīng)的銷售額自然也就無(wú)需在《增值稅及附加稅費(fèi)申報(bào)表》及其附列資料中體現(xiàn)。
b、企業(yè)所得稅納稅申報(bào)表：a105010視同銷售和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)特定業(yè)務(wù)納稅調(diào)整明細(xì)表中視同銷售收入1200萬(wàn)、視同銷售成本800萬(wàn);a105070捐贈(zèng)支出及納稅調(diào)整明細(xì)表賬載金額800萬(wàn)，稅收金額1200萬(wàn)元，視同銷售產(chǎn)生的應(yīng)納稅所得與納稅調(diào)減金額相等，實(shí)現(xiàn)公益性捐贈(zèng)按公允價(jià)值扣除，不產(chǎn)生企業(yè)所得稅負(fù)擔(dān)，宏觀調(diào)控愛(ài)心不打折。(假設(shè)按照稅法規(guī)定可以扣除的限額>1200萬(wàn))。
備注∶國(guó)家稅務(wù)總局公告2019年第41號(hào)對(duì)a105070表的填表說(shuō)明進(jìn)行了修訂，報(bào)表第1行、2行、8行的第1列`賬載金額`相應(yīng)的填報(bào)說(shuō)明中刪除了`會(huì)計(jì)核算`描述。意味著填報(bào)的賬載金額為稅法認(rèn)可的賬載金額，不再僅指企業(yè)會(huì)計(jì)核算的營(yíng)業(yè)外支出的金額，包括了在 a105000表第30行中納稅調(diào)整的金額。
問(wèn)題三：如果當(dāng)年度銷售收入1000萬(wàn)、成本700萬(wàn)、稅費(fèi)100萬(wàn)、營(yíng)業(yè)外支出50萬(wàn)(同樣為對(duì)外公益性捐贈(zèng))
當(dāng)年度計(jì)算捐贈(zèng)扣除基數(shù)是：1000-700-100-50=150萬(wàn)?還是1000-700-100=200萬(wàn)?
當(dāng)年度可扣除金額是150*0.12=18萬(wàn)?還是200*0.12=24萬(wàn)?
回復(fù):按照現(xiàn)行政策規(guī)定，當(dāng)年度計(jì)算捐贈(zèng)扣除基數(shù)為150萬(wàn)(1000-700-100-50)現(xiàn)行政策規(guī)定，公益性捐贈(zèng)年度利潤(rùn)總額12%的扣除限額，(利潤(rùn)總額為已考慮公益性捐贈(zèng)后的金額)。
來(lái)源：德居財(cái)稅咨詢 作者：何曉 2022.08.04
2008年11月的解析
房企公益捐贈(zèng)可否當(dāng)年扣除問(wèn)題
一家新辦內(nèi)資房地產(chǎn)公司，預(yù)計(jì)2006年取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入1000萬(wàn)元，按15%的預(yù)計(jì)利潤(rùn)率應(yīng)計(jì)入應(yīng)納稅所得額150萬(wàn)元;公司預(yù)計(jì)2006年會(huì)計(jì)賬面利潤(rùn)為0(假設(shè)無(wú)其他除捐贈(zèng)之外的納稅調(diào)整項(xiàng)目)。2006年度公司發(fā)生符合稅法規(guī)定的公益救濟(jì)性捐贈(zèng)支出3萬(wàn)元。在此項(xiàng)捐贈(zèng)稅前扣除時(shí)，該公司財(cái)務(wù)人員有兩種意見(jiàn)：一是認(rèn)為計(jì)算捐贈(zèng)的應(yīng)納稅所得額不應(yīng)包括預(yù)計(jì)利潤(rùn)額。因公司除預(yù)計(jì)利潤(rùn)外，實(shí)際應(yīng)納稅所得額為0，所以準(zhǔn)予扣除的捐贈(zèng)額為0，3萬(wàn)元捐贈(zèng)當(dāng)年不能稅前扣除。二是認(rèn)為以預(yù)計(jì)利潤(rùn)計(jì)算出的應(yīng)納稅所得額就是當(dāng)期實(shí)際應(yīng)納稅所得額，所以該公司準(zhǔn)予扣除的公益救濟(jì)性捐贈(zèng)限額為4.5萬(wàn)元(150×3%)，因而3萬(wàn)元捐贈(zèng)當(dāng)年可以稅前扣除。他們不知哪種意見(jiàn)對(duì)。
其實(shí)，第二種意見(jiàn)是確的。《企業(yè)所得稅暫行條例》第六條規(guī)定：納稅人用于公益、救濟(jì)性的捐贈(zèng)，在年度應(yīng)納稅所得額3%以內(nèi)的部分，準(zhǔn)予扣除。內(nèi)資房地產(chǎn)行業(yè)以預(yù)計(jì)利潤(rùn)計(jì)算出的應(yīng)納稅所得額，就是當(dāng)期實(shí)際應(yīng)納稅所得額?！秶?guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2006〕31號(hào))規(guī)定：開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，在其未完工前采取預(yù)售方式銷售的，其預(yù)售收入先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季(或月)計(jì)算出當(dāng)期毛利額，扣除相關(guān)的期間費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅金及附加后再計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，待開(kāi)發(fā)產(chǎn)品結(jié)算計(jì)稅成本后再行調(diào)整。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)收入的性質(zhì)和銷售方式，按照收入確認(rèn)的原則，合理地將預(yù)售收入確認(rèn)為實(shí)際銷售收入，同時(shí)按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)其對(duì)應(yīng)的計(jì)稅成本，計(jì)算出該項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷售收入的毛利額。該項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷售收入毛利額與其預(yù)售收入毛利額之間的差額，計(jì)入完工年度的應(yīng)納稅所得額?？梢?jiàn)，預(yù)計(jì)利潤(rùn)是計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額中的。而且，如果存在預(yù)計(jì)利潤(rùn)與實(shí)際利潤(rùn)差額的情況，也不在預(yù)計(jì)利潤(rùn)期間調(diào)整，而是在產(chǎn)品完工后的所在期調(diào)整，并將差額作為調(diào)整期的應(yīng)納稅所得額。