房地產企業(yè)逾期交房賠 (償金涉稅解析)
作為一名地產財務人員，在面臨項目異常甚至逾期交付時，應當積極提出應對方案，為管理層后續(xù)決策提供幫助。下面我們從涉稅處理的角度入手，分析開發(fā)商支付的逾期交房賠償可能會涉及的增值稅、個人所得稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、印花稅及契稅的相關處理。
1.增值稅-是否需要開具發(fā)票?
開發(fā)商逾期交房向業(yè)主支付的賠償金，一般有三種觀點：
1)價外費用
2)銷售折讓
3)不屬于增值稅征稅范圍不繳納增值稅
三種觀點孰對孰錯，分析如下：
1)觀點之一價外費用
根據《增值稅暫行條例實施細則》相關規(guī)定,價外費用強調是銷售方向購買方收取的銷售價款以外的各類收費,常見的形式有:手續(xù)費、返還利潤、違約金、滯納金、延期付款利息、包裝費等。
因此，價外費用一定是購買方向銷售方支付，以違約賠償為例，即購房(業(yè)主)違約向開發(fā)商賠償支付的款項屬于售房價外費用，開發(fā)商應當將其合并入售房款，按照銷售不動產繳納增值稅。
可見，本文所討論的開發(fā)商逾期交房，責任方在房開企業(yè)，支付方向是銷售方向購買方支付賠償，應當不屬于價外費用。
2)觀點之二銷售折讓
根據《國家稅務總局關于確認企業(yè)所得稅收入若干問題的通知》(國稅函2008875號)相關規(guī)定,銷售折讓屬于商品在售出后因，質量不合格等原因導致的價格減讓,應當沖減銷售商品收入。
根據國家稅務總局珠海市稅務局的相關問題答復,認為逾期交房行為本身屬于《預售合同》簽署后，銷售方無法在規(guī)定時間內向購買方交付產品,即商品房本身的質量及使用狀態(tài)未達標,導致銷售方違約需要承擔賠償,可以理解成對銷售價格進行的讓步。
但問題的關鍵在于，銷售折讓業(yè)務會涉及沖減銷售額，即調減銷售收入減少增值稅計稅基數(shù)，稅務局是否同樣認可這樣的業(yè)務處理方式?
各地稅務征管口徑在這一問題上可能存在差異，需要溝通確認。一般認為在《預售合同》中對開發(fā)商逾期交房賠償有明確約定，且賠償金額的計算方式也清晰可查，可以爭取按照銷售折讓處理，但稅務部門也可能認為銷售折讓的認定前提是商品售出后，逾期交房賠償明顯發(fā)生在交房前，所以容易引發(fā)稅企爭議。
筆者個人較贊同將違約賠償作為銷售折讓處理，不僅更符合逾期賠付的行為實質，也對房開企業(yè)及業(yè)主均有利，但實際操作中此種方式可能較難落地實現(xiàn)。
預售階段尚未開具式發(fā)票，賠償金額作為折讓可以沖減銷售額，即實際結轉收入時按照折讓后的金額結轉，少繳納增值稅，式發(fā)票上按照折讓后的金額開具。對于收到賠償?shù)臉I(yè)主，憑式發(fā)票辦理產證，也可比原銷售額少繳納一定的契稅。
3)觀點三不征增值稅
此種觀點認為，逾期賠償屬于一種經濟補償，實質是對違約行為的賠償，不屬于《增值稅暫行條例》規(guī)定的四類應稅行為：銷售貨物、提供服務、不動產或無形資產，因此不繳納增值稅。
筆者認為，此種理解可以作為觀點二的替補方式，即如果不滿足銷售折讓的認定，可以退而求其次確認為營業(yè)外支出即作為不征增值稅的賠償款處理。
2.個人所得稅-是否需要為業(yè)主代扣代繳個人所得稅?
根據《中人民共和國個人所得稅法》第二條規(guī)定的應當繳納個人所得稅的所得類型，業(yè)主取得開發(fā)商支付的逾期交房賠付最接近偶然所得。
結合《中人民共和國個人所得稅法實施條例》第八條第十款對偶然所得的劃定，即個人得獎、中獎、中彩以及其他偶然性質的所得。
逾期賠付對于業(yè)主來說是一種經濟賠償，即因開發(fā)商無法按期履行交房義務所給予的補償，并不具有偶然性質，因此筆者認為并不應當作為偶然所得繳納個人所得稅。
開發(fā)商在向個人支付逾期賠償時，因不屬于個人所得稅規(guī)定征稅范圍內所得，暫不需要為個人業(yè)主代扣代繳個人所得稅。
3.企業(yè)所得稅-房地產企業(yè)支付的違約賠償是否可以稅前扣除?
根據《企業(yè)所得稅法》相關規(guī)定，允許稅前扣除的支出必須滿足真實、相關、合理性。雖然逾期賠償具有一定的懲罰性質，但是不屬于行政性罰款，因此實際支付后無論是沖減銷售額還是確認為營業(yè)外支出都應當符合企業(yè)所得稅稅前扣除的相關要求。
4.土地增值稅-賠償金額是否對企業(yè)計算土地增值稅有利?
根據上述分析，按照銷售折讓處理實務中較難落地，因涉及沖減銷售額收入，因此稅務機關一般很難支持。同時，確認為營業(yè)外支出因屬于無票支出，土地增值稅也不允許稅前扣除。
5.印花稅-是否需要就賠償金補繳印花稅?
開發(fā)商逾期交房產生的賠償金不屬于價外費用，因此并未導致合同價款的增加，反而可能導致銷售的減少，印花稅是行為稅，即針對《印花稅法》中列舉的行為征稅?！额A售合同》簽訂后房地產企業(yè)應當繳納印花稅，但是銷售折讓處理引起的銷售額減少可能考慮到合同金額與開票金額不一致導致后續(xù)辦證問題或稅企爭議，因此企業(yè)大概率將賠償款做為營業(yè)外支出處理，不影響印花稅。若按照銷售折讓處理，銷售金額變動導致多繳納的印花稅無法退回。
6.契稅-賠償金是否增加業(yè)主契稅的交稅基數(shù)?
同上所述，《預售合同》中注明的銷售價款如果因發(fā)生逾期賠付，按照銷售折讓處理，發(fā)票按沖減后金額開具可以相應減少契稅計稅基礎。如按照營業(yè)外支出處理，則發(fā)票金額與《預售合同》一致(假設不發(fā)生實測面積差異)，則不會對契稅金額的計算產生影響。
小結：
綜上所述，房開企業(yè)逾期交房向業(yè)主支付的賠償金，增值稅處理存在不確定性，企業(yè)所得稅可稅前扣除，個人所得稅不需要代扣代繳，土地增值稅不允許沖減收入也不允許作為費用扣除，印花稅不需要繳納也不退還，對契稅的影響也存在不確定性。
以上僅為筆者個人觀點，歡迎各位朋友們后臺私信討論。
房地產企業(yè)逾期交房賠償金如何稅務處理
一、增值稅處理。以銷售貨物為例，納稅人銷售貨物并向購買方開具增值稅專用發(fā)票后，由于市場價格下降等原因，銷貨方給予購貨方相應的價格優(yōu)惠或補償?shù)日劭?、折讓行為，銷貨方可按現(xiàn)行《增值稅專用發(fā)票使用規(guī)定》的有關規(guī)定開具紅字增值稅專用發(fā)票。銷售折讓是指企業(yè)因售出商品質量不符合要求等原因而在售價上給予的減讓。企業(yè)將商品銷售給買方后，如買方發(fā)現(xiàn)商品在質量、規(guī)格等方面不符合要求，可能要求賣方在價格上給予一定的減讓。銷售折讓如發(fā)生在確認銷售收入之前，則應在確認銷售收入時直接按扣除銷售折讓后的金額確認;已確認銷售收入的售出商品發(fā)生銷售折讓，且不屬于資產負債表日后事項的，應在發(fā)生時沖減當期銷售商品收入,，如按規(guī)定允許扣減增值稅稅額的，還應沖減已確認的應交增值稅銷項稅額。
開發(fā)商銷售商品房同銷售貸物一樣，開發(fā)商因逾期交樓支付給業(yè)主的違約金，若事先在購房合同中明確約定這筆違約金的產生條件及計算依據的，則該筆違約金按銷售折讓處理，沖減增值稅應稅銷售額。若該筆違約金未事先在購房合同約定，而是開發(fā)商與業(yè)主私下協(xié)商的支付款項，則不屬于銷售折讓，不得沖減增值稅應稅銷售額。
實務中也有先例，如國家稅務總局珠海市稅務局的相關問題答復，認為逾期交房行為本身屬于《預售合同》簽署后，銷售方無法在規(guī)定時間內向購買方交付產品，即商品房本身的質量及使用狀態(tài)未達標，導致銷售方違約需要承擔賠償，可以理解成對銷售價格進行的讓步。
具體操作：預售階段尚未開具式發(fā)票，賠償金額作為折讓可以沖減銷售額，即按實際收入開具發(fā)票、確認收入，以此為計稅依據計算繳納增值稅。如果已開具了全額式發(fā)票的：當月開具的發(fā)票按作廢處理，重新按照扣除違約金之后金額開具發(fā)票;開具發(fā)票已跨月的，按照規(guī)定開具紅字發(fā)票處理，沖減當期收入，同時沖減當期應繳增值稅。
二、土地增值稅處理。如果全額確認收入，支付的違約金確認為營業(yè)外支出，而營業(yè)外支出不屬于土地增值稅扣除范圍，土地增值稅也不允許稅前扣除。如果按照銷售折讓處理，無疑對房地產企業(yè)計算土地增值稅是非常有利的，沖減了土地增值稅應稅收入，意味增值減少，可以少繳土地增值稅。當然實務中需要跟稅務機關勾通。
三、企業(yè)所得稅處理。如果按照折扣折讓，根據《國家稅務總局關于確認企業(yè)所得稅收入若干問題的通知》規(guī)定：企業(yè)因售出商品的質量不合格等原因而在售價上給的減讓屬于銷售折讓;企業(yè)因售出商品質量、品種不符合要求等原因而發(fā)生的退貨屬于銷售退回。企業(yè)已經確認銷售收入的售出商品發(fā)生銷售折讓和銷售退回，應當在發(fā)生當期沖減當期銷售商品收入。;如果作為營業(yè)外支出，根據《企業(yè)所得稅法》相關規(guī)定，允許稅前扣除的支出必須滿足真實、相關、合理性。雖然逾期賠償具有一定的懲罰性質，但是不屬于行政性罰款，因此實際支付后無論是沖減銷售額還是確認為營業(yè)外支出都應當符合企業(yè)所得稅稅前扣除的相關要求，對企業(yè)所得稅沒有任何影響。
四、個人所得稅處理。根據《中人民共和國個人所得稅法》第二條規(guī)定的應當繳納個人所得稅的所得類型，業(yè)主取得開發(fā)商支付的逾期交房賠付最接近偶然所得。結合《中人民共和國個人所得稅法實施條例》第八條第十款對偶然所得的劃定，即個人得獎、中獎、中彩以及其他偶然性質的所得。逾期賠付對于業(yè)主來說是一種經濟賠償，即因開發(fā)商無法按期履行交房義務所給予的補償，并不具有偶然性質，不應當作為偶然所得繳納個人所得稅。開發(fā)商在向個人支付逾期賠償不屬于個人所得稅規(guī)定征稅范圍內所得。