疫情房屋租金減免常見的 (14個問題)

　　2022年2月18日，發(fā)改委等14部門印發(fā)《關(guān)于促進服務(wù)業(yè)領(lǐng)域困難行業(yè)恢復(fù)發(fā)展的若干政策》，提出針對疫情中高風險地區(qū)的承租國有房屋的服務(wù)業(yè)小微企業(yè)和個體工商戶減免6個月、其他地區(qū)減免3個月租金的政策;

　　2022年3月28日，上海市人民政府印發(fā)《上海市全力抗疫情助企業(yè)促發(fā)展的若干政策措施》，提出針對承租國有房屋的小微企業(yè)和個體工商戶減免3個月、疫情中高風險地區(qū)再免除3個月的兩檔減免政策;

　　2022年5月28日，上海市人民政府印發(fā)《上海市加快經(jīng)濟恢復(fù)和重振行動方案》(以下簡稱新政策)，擴大了上海地區(qū)的房屋租金減免的范圍，包括增加了減免主體，減免期限擴大到了6個月。

　　2022年6月21日，住建部等8部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推動階段性減免市場主體房屋租金工作的通知》，強調(diào)對租金減免工作的重視、落實和督導(dǎo)，相關(guān)部門應(yīng)按月報送租金減免情況，并提出要充分發(fā)揮12345政務(wù)服務(wù)便民熱線作用。

　　據(jù)了解，大部分國企已在4月初啟動房屋租金減免的相關(guān)工作。由于新舊政策內(nèi)容沖突，有些條文晦澀難懂，執(zhí)行過程中不免產(chǎn)生疑問。近期，有不少小微企業(yè)反應(yīng)，在向國企申請依法減免租金或者與非國企房東協(xié)商減免租金時，得不到回復(fù)或者得到不免租的回復(fù)，不知如何是好。因此，筆者歸納整理了關(guān)于疫情房屋租金減免常見的14個問題，以問答方式，幫助大家釋法解惑，便于企業(yè)(尤其是最終承租人)依此操作，使租金減免主張能夠得以實現(xiàn)。

　　q1:租金減免的法律依據(jù)是什么?

　　從法律性質(zhì)角度看，租金減免是在新冠疫情這一不可抗力事件下，把不可抗力作為情勢變更事由，為避免繼續(xù)履行合同所導(dǎo)致的顯失公平，基于公平原則對租賃合同的變更。

　　不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免且不能克服的客觀情況。疫情及防控措施屬于不可抗力，對合同履行的影響體現(xiàn)在三個方面：

　　1.致使合同目的不能實現(xiàn)的，當事人可以根據(jù)《民法典》第563條的規(guī)定，行使法定解除權(quán)，發(fā)出解除通知，單方面解除合同;

　　2.致使合同不能履行的，當事人可以根據(jù)《民法典》第590條的規(guī)定，主張免責或者部分免責;

　　3.合同雖然仍可履行，但因疫情防控使得合同的基礎(chǔ)條件發(fā)生了當事人在訂立合同時無法預(yù)見的、不屬于商業(yè)風險的重大變化，繼續(xù)履行合同對一方明顯不公平的，則構(gòu)成合同履行中的情勢變更。

　　租金減免符合第3種情勢變更的情形，在租賃房屋因疫情防控無法使用的情況下，要求承租人繼續(xù)支付租金，明顯對其不公。此時，受到不利影響的當事人可以根據(jù)《民法典》第533條的規(guī)定與對方重新協(xié)商;在合理期限內(nèi)協(xié)商不成的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)變更或者解除合同。

　　法條依據(jù)

　　《中人民共和國民法典》

　　第五百三十三條合同成立后，合同的基礎(chǔ)條件發(fā)生了當事人在訂立合同時無法預(yù)見的、不屬于商業(yè)風險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于當事人一方明顯不公平的，受不利影響的當事人可以與對方重新協(xié)商;在合理期限內(nèi)協(xié)商不成的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)變更或者解除合同。

　　人民法院或者仲裁機構(gòu)應(yīng)當結(jié)合案件的實際情況，根據(jù)公平原則變更或者解除合同。

　　q2:哪些出租方應(yīng)當減免租金?

　　q3:哪些房屋可以適用租金減免政策?

　　本次租金減免政策適用的房屋主要為商業(yè)用房，即實施主體自有經(jīng)營性房產(chǎn)和使用權(quán)房。其中，使用權(quán)房是指依法建立公房租賃關(guān)系、執(zhí)行市政府規(guī)定租金標準，由本市相關(guān)國有企業(yè)負責經(jīng)營管理的公有非居住房屋。個人居住用房沒有特殊情況，一般不適用。

　　q4:哪些承租人可以直接享受6個月租金減免?

　　可以直接享受6個月的租金減免政策的承租人有以下三類：

　　1.承租國有房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營活動的小微企業(yè)和個體工商戶。

　　對于小微企業(yè)的認定，上海市市場監(jiān)督管理局提供了小微企業(yè)名錄查詢網(wǎng)址：全國個體私營經(jīng)濟發(fā)展服務(wù)網(wǎng)(xwqy.gsxt.gov.cn)、國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)(www.gsxt.gov.cn)。

　　2.承租國有房屋、運營困難的民辦非企業(yè)單位，可參照小微企業(yè)和個體工商戶適用。民辦非企業(yè)的認定如下圖：

　　備注：實務(wù)中，政策未明確非營利性法人，如公益基金會、社會團體等能否適用減免政策。筆者認為，承租國有房屋、運營困難的此類主體可以參照民辦非企業(yè)適用租金減免政策。

　　3.餐飲連鎖企業(yè)需同時滿足以下三個條件,可視作小微企業(yè)享受租金減免：(1)受疫情影響嚴重且在滬注冊的;(2)分公司或門店符合小微企業(yè)條件;(3)承擔房租費用的。

　　q5:租金怎么減免?

　　q6:不符合減免政策，就不能提出租金減免了嗎?

　　租金減免的總體思路是：首先，在國家、上海市出臺了系列明確減免政策的情況下，承租人可以先行判斷是否能直接適用減免政策。符合減免政策適用條件的，承租人提出申請、提供相關(guān)材料，可直接享受減免;若得不到回復(fù)或被拒絕，可能存在承租人身份有爭議、申報材料未齊全等問題，承租人應(yīng)積極與出租人溝通，了解清楚問題出在哪里，做好解釋、證明與補充等工作，獲得出租人理解與認可，從而使減免申請能夠?qū)徍送ㄟ^。

　　其次，不符合減免政策適用條件時，承租人雖不能直接依文件規(guī)定申請減免，但仍可以基于情勢變更事由提出減免請求。此時，承租人可分兩步走解決問題：第一步，與出租方重新進行協(xié)商，達成一致，雙方簽訂關(guān)于減免的協(xié)議;第二步，在合理期限內(nèi)協(xié)商不成的，可以訴至法院或仲裁機構(gòu)，請求裁判減免。

　　q7:不符合減免政策，承租人該主張幾個月的租金減免?

　　問答六中已闡明，不能直接適用減免政策的承租人，可基于情勢變更事由，與對方協(xié)商減免。此時，或因出租方為非國有企業(yè)(不必像國企那樣承擔較大的社會責任)，或因承租人為非小微企業(yè)(不享受國家對小微企業(yè)的紓困政策)，因疫情造成的損失，應(yīng)由雙方根據(jù)公平原則，合理分擔。因此，承租人根據(jù)房屋使用情況受本次疫情影響的大小，提出2-4個月租金減免請求，一般認為都是合理的。如租賃雙方協(xié)商不成，可訴至法院或仲裁機構(gòu)請求裁判減免。法院將組織協(xié)商調(diào)解，調(diào)解不成的，將基于承租人受疫情影響的大小、房屋租賃用途等因素，按公平原則進行裁判。

　　2020年疫情期間，國家規(guī)定的直接減免期限為3個月租金，不能直接適用減免政策的，協(xié)商不成訴至法院或仲裁機構(gòu)請求裁判減免的，相關(guān)判例減免幅度多為1-2個月的租金?？紤]到2022年疫情更為嚴重，封控期更長，且國家規(guī)定的直接減免期限增至6個月租金，筆者認為，如無特殊情況，法院支持減免幅度一般會是2-4個月。

　　q8:合同租期未覆蓋2022年一整年，能減免多少?

　　備注：2022年已享受免租期的，租金減免規(guī)則與租期未覆蓋2022年一整年的一樣，也是按比例計算減免額度。

　　q9:轉(zhuǎn)租中如何主張租金減免?

　　政策原文

　　《上海市國有企業(yè)減免小微企業(yè)和個體工商戶房屋租金實施細則》

　　(五)減免方式

　　國有企業(yè)應(yīng)當以便捷高效為原則，根據(jù)實際情況采用直接免除、從后續(xù)租金中抵扣或者返還等方式實施房租減免。存在轉(zhuǎn)租行為的房屋，轉(zhuǎn)租方不享受本次房租減免政策，最終承租經(jīng)營的小微企業(yè)和個體工商戶享受本次房租減免政策。其中，轉(zhuǎn)租方為本市國有企業(yè)的，應(yīng)當與房屋產(chǎn)權(quán)方以各自實收的租金為限共同承擔減免的租金;轉(zhuǎn)租方為非國有企業(yè)的，應(yīng)當配合房屋產(chǎn)權(quán)方及國有企業(yè)轉(zhuǎn)租方將減免的租金全部落實到最終承租方，鼓勵非國有企業(yè)轉(zhuǎn)租方對小微企業(yè)和個體工商戶給予適當幫扶。

　　如何確理解以各自實收的租金為限共同承擔減免的租金以及應(yīng)當配合房屋產(chǎn)權(quán)方及國有企業(yè)轉(zhuǎn)租方將減免的租金全部落實到最終承租方?條文晦澀，有些難懂。其實，該條核心要義是：若轉(zhuǎn)租中存在租金差異，減免數(shù)額會因轉(zhuǎn)租方是否為國企身份而有所不同。為便于精準理解，筆者用三個示例加以解釋：

　　示例1

　　出租方、轉(zhuǎn)租方均為國企時，最終承租方可得到全額減免。形象的說，即轉(zhuǎn)租的國企不賠不賺。

　　示例2

　　出租方為國企，轉(zhuǎn)租人為非國企時，最終承租方得到的減免數(shù)額僅為國企減免的數(shù)額。形象的說，即轉(zhuǎn)租的非國企不賠小賺，可以賺取租金差價。

　　示例3

　　出租方為國企，轉(zhuǎn)租人既有國企、也有非國企時，最終承租方得到的減免數(shù)額等于為上一國企轉(zhuǎn)租人減免的數(shù)額。形象的說，即在整個租賃流程中，參與轉(zhuǎn)租的國企不賠不賺;參與轉(zhuǎn)租的非國企不賠小賺，可以賺取租金差價。

　　q10:擅自轉(zhuǎn)租時，最終承租方能否享受減免政策?

　　擅自轉(zhuǎn)租，指的是《民法典》第716條規(guī)定的承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的情形。擅自轉(zhuǎn)租中的最終承租方能否享受減免政策，分以下四種情況討論：

　　示例1

　　根據(jù)《民法典》第718條的規(guī)定，出租人知道或者應(yīng)當知道承租人轉(zhuǎn)租，但是在6個月內(nèi)未提出異議的，視為出租人同意轉(zhuǎn)租。此時，租金如何減免見問答九。

　　示例2

　　根據(jù)《民法典》第716條的規(guī)定，承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。此時，基于承租人構(gòu)成根本違約，如果出租人行使法定解除權(quán)，解除了租賃合同，租金減免政策只在出租方與轉(zhuǎn)租方適用，符合減免條件的租賃雙方，根據(jù)解除前的實際租賃期限，按比例計算減免額度。

　　示例3

　　出租方不知轉(zhuǎn)租情況存在，轉(zhuǎn)租方與最終承租方均為小微企業(yè)時，減免政策只在出租方和轉(zhuǎn)租方適用，不必然惠及最終承租方。也就意味著，擅自轉(zhuǎn)租時，最終承租方?jīng)]有資格向出租方提交減免租金的申請，只能與轉(zhuǎn)租方協(xié)商，請求轉(zhuǎn)租方將出租方減免的租金落實傳遞給自己。如果轉(zhuǎn)租方不落實，將構(gòu)成不當?shù)美?/p>

　　示例4

　　出租方不知轉(zhuǎn)租情況存在，轉(zhuǎn)租方為非小微企業(yè)時，轉(zhuǎn)租方不可直接享受減免政策;最終承租方無論是否為小微企業(yè)，由于屬于擅自轉(zhuǎn)租，也不可直接享受減免政策。此時，只能根據(jù)合同效力的相對性，兩兩之間彼此溝通，協(xié)商減免。

　　q11:申請減免租金的流程如何?

　　《上海市國有企業(yè)減免小微企業(yè)和個體工商戶房屋租金實施細則》第(六)條明確辦理流程如下：

　　《上海市財政局關(guān)于做好2022年上海市市級行政事業(yè)單位減免小微企業(yè)和個體工商戶房屋租金相關(guān)工作的通知》第三條明確辦理流程如下：

　　q12:申請減免租金需要準備什么材料?

　　符合減免政策的申請人，參照出租人發(fā)布公告中的清單準備。一般包括：減免申請書、房屋租賃合同、企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、小微企業(yè)證明文件、2021年財務(wù)審計報告或財務(wù)報表、2021年度繳納稅收證明、2021年度繳納社保從業(yè)人員平均人數(shù)證明材料等等。尤其提醒符合減免條件的民辦非企業(yè)單位和餐飲連鎖企業(yè)，要主動聯(lián)系出租方索要公告。

　　不符合減免政策的申請人，在協(xié)商或訴訟時，還應(yīng)準備營業(yè)情況、收入情況、因疫情防控造成的實際損失、房屋使用情況等證據(jù)材料。

　　q13:如何了解到減免租的相關(guān)信息?

　　(如何獲取《上海市市屬、區(qū)屬國有企業(yè)減免小微企業(yè)和個體工商戶房屋租金的咨詢電話表》，可添加星瀚小星為好友)

　　q14:新政策下，律師有何建議?