房屋如何計算繳納房產(chǎn)稅（個人、單位出租）

答：根據(jù)《中人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》(國發(fā)〔1986〕90號)和《山東省人民政府關(guān)于貫徹執(zhí)行<中人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例>施行細(xì)則》(魯政發(fā)〔1986〕119號)規(guī)定，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除百分之三十后的余值計算繳納;沒有房產(chǎn)原值作為依據(jù)的，由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)參考同類房產(chǎn)核定。

根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅 城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》(財稅〔2008〕152號)第一條規(guī)定，對依照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會計賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應(yīng)按照房屋原價計算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價應(yīng)根據(jù)國家有關(guān)會計制度規(guī)定進(jìn)行核算。對納稅人未按國家會計制度規(guī)定核算并記載的，應(yīng)按規(guī)定予以調(diào)整或重新評估。

2.我公司將自有房產(chǎn)出租，應(yīng)如何計算繳納房產(chǎn)稅?

答：根據(jù)《中人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》(國發(fā)〔1986〕90號)和《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》(財稅〔2016〕43號)規(guī)定，房產(chǎn)出租的，以不含增值稅的租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)，按照12%的稅率計算繳納房產(chǎn)稅。

免征增值稅的，確定計稅依據(jù)時，租金收入不扣減增值稅額。

根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》(財稅〔2008〕24號)第二條規(guī)定，對企事業(yè)單位、社會團(tuán)體以及其他組織按市場價格向個人出租用于居住的住房，減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。

3.個人所居住的住房，是否繳納房產(chǎn)稅?

答：根據(jù)《中人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》(國發(fā)〔1986〕90號)第五條規(guī)定，個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)，免納房產(chǎn)稅。

4.我公司為增值稅小規(guī)模納稅人，出租自有房產(chǎn)，房產(chǎn)稅有優(yōu)惠嗎?

答：根據(jù)《山東省財政廳 國家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局關(guān)于實施增值稅小規(guī)模納稅人稅費優(yōu)惠政策的通知》(魯財稅〔2019〕6號)規(guī)定，自2019年1月1日至2021年12月31日，對增值稅小規(guī)模納稅人減按50%征收房產(chǎn)稅。

根據(jù)《山東省財政廳 國家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局關(guān)于疫情防控期間房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅減免政策的通知》(魯財稅〔2020〕16號)和《山東省財政廳 國家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局關(guān)于延續(xù)實施房產(chǎn)稅 城鎮(zhèn)土地使用稅減免政策的通知》(魯財稅〔2020〕25號)規(guī)定，因疫情影響遭受重大損失，繳納房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅確有困難的，可申請困難減免稅。

對增值稅小規(guī)模納稅人，自2020年1月1日至2020年12月31日，可申請免征房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。

5.個人出租住房，應(yīng)如何計算繳納房產(chǎn)稅?

答：根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》((1986)財稅地字第8號)規(guī)定：“十四、根據(jù)房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定，房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。因此，個人出租房屋，應(yīng)按房屋租金收入征收房產(chǎn)稅?！?/p>

根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》(財稅〔2016〕43號)規(guī)定，房產(chǎn)出租的，計征房產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅。

根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》(財稅〔2008〕24號)第二條規(guī)定，對個人出租住房，不區(qū)分用途，按4%的稅率征收房產(chǎn)稅，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。

根據(jù)《山東省財政廳 國家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局關(guān)于實施增值稅小規(guī)模納稅人稅費優(yōu)惠政策的通知》(魯財稅〔2019〕6號)和《山東省財政廳 國家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局關(guān)于疫情防控期間房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅減免政策的通知》(魯財稅〔2020〕16號)和《山東省財政廳 國家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局關(guān)于延續(xù)實施房產(chǎn)稅 城鎮(zhèn)土地使用稅減免政策的通知》(魯財稅〔2020〕25號)的規(guī)定，個人出租住房按小規(guī)模納稅人自2019年1月1日至2021年12月31日，減按50%征收房產(chǎn)稅，并且2020年1月1日至2020年12月31日，可申請免征房產(chǎn)稅。

6.企業(yè)開辦學(xué)校自用的房產(chǎn)，是否征收房產(chǎn)稅?

答：根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》((1986)財稅地字第8號)規(guī)定：“十、企業(yè)辦的各類學(xué)校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園自用的房產(chǎn)，可以比照由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅?！?/p>

7.房屋轉(zhuǎn)租收入，是否需要繳納房產(chǎn)稅?

答：根據(jù)《中人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》(國發(fā)〔1986〕90號)第二條規(guī)定，房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。由于轉(zhuǎn)租者不是產(chǎn)權(quán)所有人，因此對轉(zhuǎn)租者取得的房產(chǎn)轉(zhuǎn)租收入不征收房產(chǎn)稅。

8.企業(yè)出租房屋，租賃雙方協(xié)商租賃期前兩個月免租金，免租期間還需要繳納房產(chǎn)稅嗎?

答：根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》(財稅〔2010〕121號)第二條規(guī)定，對出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。

根據(jù)《山東省財政廳 國家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局關(guān)于出租人為服務(wù)業(yè)小微企業(yè)和個體工商戶減免租金有關(guān)房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅政策的通知》(魯財稅〔2020〕27號)的規(guī)定，自2020年1月1日至2020年12月31日，出租人為服務(wù)業(yè)小微企業(yè)和個體工商戶減免租金的，對減免租金部分所對應(yīng)的房產(chǎn)、土地，可按減免租金的月份數(shù)和減免比例減免房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。

9.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將自己開發(fā)的商品房自用，需要繳納房產(chǎn)稅嗎?

答：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅 城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》(國稅發(fā)〔2003〕89號)第二條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征房產(chǎn)稅。

以上內(nèi)容僅供參考，具體以法律法規(guī)及相關(guān)規(guī)定為準(zhǔn)。

來源：國家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局12366省級中心

審核：國家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局財產(chǎn)和行為稅處

編發(fā)：國家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局辦公室