房企開發(fā)產(chǎn)品完工后未取得全部發(fā)票（出包工程）

分析：該住宅樓截止2019年9月30日，開發(fā)成本歸集的成本費(fèi)用除已經(jīng)取得發(fā)票的外，還包括已經(jīng)結(jié)算尚未取得發(fā)票的預(yù)提工程成本。（注：為方便分析，假設(shè)該住宅樓全部銷售完畢，實(shí)務(wù)中按開發(fā)成本總額/總可售面積*已售面積分?jǐn)傆?jì)入主營(yíng)業(yè)務(wù)成本）。

一、2019年會(huì)計(jì)處理為：（單位：萬元）

（1）預(yù)提開發(fā)成本等：

借：開發(fā)成本 6000

貸：應(yīng)付賬款--預(yù)提 6000

（2）結(jié)算完工成本：

借：開發(fā)產(chǎn)品 30000

貸：開發(fā)成本 30000

（3）結(jié)轉(zhuǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)成本：

借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 30000

貸：開發(fā)產(chǎn)品 30000

（4）2020年取得結(jié)算發(fā)票：

借：應(yīng)付賬款--預(yù)提 6000

貸：應(yīng)付賬款---工程承包商 6000

二、稅務(wù)處理：

1、《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國(guó)稅發(fā)200931號(hào)文）第三十四條規(guī)定：“企業(yè)在結(jié)算計(jì)稅成本時(shí)其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計(jì)入計(jì)稅成本，待實(shí)際取得合法憑據(jù)時(shí)，再按規(guī)定計(jì)入計(jì)稅成本”。第三十五條規(guī)定：“開發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計(jì)稅成本核算的終止日，不得滯后”。

根據(jù)上述條款，假定該企業(yè)計(jì)稅成本核算的終止日為2020年5月31日，則該公司2020年4月取得的發(fā)票1000萬元可以計(jì)入2019年計(jì)稅成本，2020年7月取得的發(fā)票5000萬元不能計(jì)入2019年計(jì)稅成本，只能計(jì)入2020年計(jì)稅成本。

2、根據(jù)國(guó)稅發(fā)200931號(hào)文第三十二條第一款：“出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10％”的規(guī)定，在證明資料充分的前提下，企業(yè)可以預(yù)提合同總金額的10%即3000萬元計(jì)入2019年計(jì)稅成本。

3、2019年稅會(huì)差異調(diào)整：該公司的該項(xiàng)目的計(jì)稅成本為24000+1000+3000=28000萬元，調(diào)增應(yīng)納稅所得額30000-28000=2000萬元；

4、2020年稅會(huì)差異調(diào)整：該公司7月取得發(fā)票5000萬元，扣除已計(jì)入2019年計(jì)稅成本的預(yù)提成本3000萬元，計(jì)稅成本為5000-3000=2000萬元，因此調(diào)減應(yīng)納稅所得額2000萬元。