房企員工取得低價(jià)福利房，是否涉及個(gè)稅（個(gè)人所得稅）

首先，看看政策依據(jù)。

《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于單位低價(jià)向職工售房有關(guān)個(gè)人所得稅問(wèn)題的通知》(財(cái)稅200713號(hào))文件這樣規(guī)定：

一、根據(jù)住房制度改革政策的有關(guān)規(guī)定，國(guó)家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位及其他組織(以下簡(jiǎn)稱單位)在住房制度改革期間，按照所在地縣級(jí)以上人民政府規(guī)定的房改成本價(jià)格向職工出售公有住房，職工因支付的房改成本價(jià)格低于房屋建造成本價(jià)格或市場(chǎng)價(jià)格而取得的差價(jià)收益，免征個(gè)人所得稅。

二、除本通知第一條規(guī)定情形外，根據(jù)《中人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法》及其實(shí)施條例的有關(guān)規(guī)定，單位按低于購(gòu)置或建造成本價(jià)格出售住房給職工，職工因此而少支出的差價(jià)部分，屬于個(gè)人所得稅應(yīng)稅所得，應(yīng)按照`工資、薪金所得`項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅。

前款所稱差價(jià)部分，是指職工實(shí)際支付的購(gòu)房?jī)r(jià)款低于該房屋的購(gòu)置或建造成本價(jià)格的差額。

其次，再看是否涉及個(gè)稅的問(wèn)題。

財(cái)稅200713號(hào)文件中的第一條是針對(duì)國(guó)企對(duì)公有住房的改制情況的個(gè)稅優(yōu)惠政策。而對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，毋庸置疑，顯然屬于文件所述的第二條情況，但需要注意的是，文件中給出的最低底線不是開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的公允價(jià)格，而是購(gòu)置或建造成本，對(duì)于房地產(chǎn)公司來(lái)講，購(gòu)置的情況幾乎不存在，那么就按照建造成本來(lái)判斷員工是否需要繳納個(gè)人所得稅。文件規(guī)定很明確，給職工的福利房?jī)r(jià)格最低價(jià)不能低于成本，低于成本就要按照差額交納個(gè)稅。

實(shí)務(wù)中，很多人認(rèn)為員工的福利房低于市場(chǎng)價(jià)或者低于市場(chǎng)價(jià)的70%就需要繳納個(gè)稅的說(shuō)法，我們認(rèn)為是不確的。這一點(diǎn)，我們?cè)趯?shí)務(wù)中一定不能搞混淆了。

再次，個(gè)稅怎么算，怎么交？

如果員工的福利房?jī)r(jià)格確實(shí)低于了產(chǎn)品成本價(jià)，那么就需要將差額部分繳納個(gè)人所得稅，但是，這個(gè)個(gè)稅應(yīng)該怎么計(jì)算怎么交呢？

財(cái)稅2018164號(hào)文件這樣規(guī)定：

“六、關(guān)于單位低價(jià)向職工售房的政策

單位按低于購(gòu)置或建造成本價(jià)格出售住房給職工，職工因此而少支出的差價(jià)部分，符合《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于單位低價(jià)向職工售房有關(guān)個(gè)人所得稅問(wèn)題的通知》(財(cái)稅200713號(hào))第二條規(guī)定的，不并入當(dāng)年綜合所得，以差價(jià)收入除以12個(gè)月得到的數(shù)額，按照月度稅率表確定適用稅率和速算扣除數(shù)，單獨(dú)計(jì)算納稅。計(jì)算公式為：

應(yīng)納稅額=職工實(shí)際支付的購(gòu)房?jī)r(jià)款低于該房屋的購(gòu)置或建造成本價(jià)格的差額×適用稅率-速算扣除數(shù)”

細(xì)心的朋友可能發(fā)現(xiàn)了，這個(gè)算法和一次性獎(jiǎng)金的算法一樣的嘛，確實(shí)，財(cái)稅200713號(hào)文件中規(guī)定該種情況需要比照全年一次性獎(jiǎng)金的算法繳納個(gè)人所得稅，但是個(gè)稅政策更新至今，我們需要清楚的是，全年一次性獎(jiǎng)金的優(yōu)惠政策只能享受到2021年12月31日，而我們低價(jià)福利房的個(gè)稅計(jì)算政策并沒(méi)有期限限制。

總結(jié)：

1.只有國(guó)企在房改期間低于成本價(jià)向職工出售公有住房的情況，職工因此取得的差價(jià)收益才免征個(gè)人所得稅；

2.房企低于成本價(jià)出售給職工的福利房，職工需要就實(shí)際支付的價(jià)款與產(chǎn)品成本之間的差價(jià)收益計(jì)算繳納個(gè)稅。如果福利房結(jié)算價(jià)沒(méi)有低于產(chǎn)品成本價(jià)，即使有差價(jià)，也不需要繳納個(gè)稅；