五個問題搞清2019年個人轉(zhuǎn)讓無償受贈房產(chǎn)(個人轉(zhuǎn)讓無償受贈房)

案例:

2016年,小劉以60萬元價格購入市中心(非北京、上海、廣州、深圳)黃金地段一套房產(chǎn),2019年1月,小劉將該套房產(chǎn)贈送給其兄大劉。2019年9月該房產(chǎn)評估價值為100萬元,大劉將該房產(chǎn)以120萬元的價格轉(zhuǎn)讓,其中發(fā)生可扣除的各項稅費(fèi)約6萬元。

該省2019年自1月1日起,實行“六稅二費(fèi)”減半征收的小微優(yōu)惠。

問:大劉受贈行為和轉(zhuǎn)讓行為雙方該如何納稅?

贈與行為涉稅

問題1、贈送人:無償贈送住房需要繳納哪些稅費(fèi)?

贈與人需要繳納增值稅及附加稅費(fèi),但是因為是無償贈與,因此無需繳納個人所得稅。

《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財稅〔2016〕36號,以下簡稱“財稅〔2016〕36號文件”)附件1:《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實施辦法》第十四條規(guī)定,單位或者個人向其他單位或者個人無償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn),除用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的外,視同銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn),應(yīng)當(dāng)繳納增值稅。因此,個人贈與住房,應(yīng)當(dāng)視同銷售不動產(chǎn),繳納增值稅。

但是贈與行為視同銷售是否繳納增值稅,需要確認(rèn)贈與雙方的關(guān)系。

財稅〔2016〕36號文件附件3:《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定》規(guī)定,涉及家庭財產(chǎn)分割的個人無償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)、土地使用權(quán)的免征增值稅。家庭財產(chǎn)分割,包括下列情形:離婚財產(chǎn)分割;無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹;無償贈與對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人;房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡,法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人依法取得房屋產(chǎn)權(quán)。

小劉和大劉是親兄弟,小劉將房產(chǎn)贈與大劉,符合財稅〔2016〕36號文件規(guī)定的免征增值稅的條件,應(yīng)當(dāng)免征增值稅,相關(guān)附加稅費(fèi)也隨之為0。

問題2、受贈人:無償接受贈與住房需要繳納哪些稅費(fèi)?

與個人轉(zhuǎn)讓住房不同,受贈人無償受贈住房,其應(yīng)繳納的稅費(fèi)除了契稅外,還需繳納個人所得稅。

契稅:《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易個人無償贈與不動產(chǎn)稅收管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕144號,以下簡稱“國稅發(fā)〔2006〕144號文件”)規(guī)定,對于個人無償贈與不動產(chǎn)行為,應(yīng)對受贈人全額征收契稅。其稅率的執(zhí)行,因受贈不是購買,應(yīng)當(dāng)按照房產(chǎn)所在地省政府確定的契稅稅率執(zhí)行,不能享受《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》(財稅〔2016〕23號)規(guī)定的個人購買住房的契稅優(yōu)惠政策。

個人所得稅:與個人轉(zhuǎn)讓住房不同,贈與人沒有取得收入,無須繳納個人所得稅。而受贈人卻是無償取得了房產(chǎn),應(yīng)當(dāng)依法繳納個人所得稅。國稅發(fā)〔2006〕144號文件規(guī)定,在計征個人受贈不動產(chǎn)個人所得稅時,不得核定征收,必須嚴(yán)格按照稅法規(guī)定據(jù)實征收。受贈人無償受贈房屋應(yīng)納稅所得額為房地產(chǎn)贈與合同上標(biāo)明的贈與房屋價值減除贈與過程中受贈人支付的相關(guān)稅費(fèi)后的余額。按20%的適用稅率計算繳納個人所得稅。

不過,《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于個人無償受贈房屋有關(guān)個人所得稅問題的通知》(財稅〔2009〕78號,以下簡稱“財稅〔2009〕78號文件”)規(guī)定了三種贈與情形,對當(dāng)事雙方均不征收個人所得稅。

1.對于房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女和兄弟姐妹;

2.無償贈與對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人;

3.房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡,依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。

除這上述三種情形外,《關(guān)于個人取得有關(guān)收入適用個人所得稅應(yīng)稅所得項目的公告》(財政部 稅務(wù)總局公告2019年笫74號)規(guī)定,自2019年1月1日起,房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈送他人的,受贈人因無償受贈取得的受贈收入,按照“偶然所得”項目計算繳納個人所得稅。

因此,大劉受贈的住房,因為是其兄弟小劉無償贈與的,贈與人小劉和受贈人大劉均無須繳納個人所得稅。

轉(zhuǎn)讓行為涉稅

問題3、轉(zhuǎn)讓人:轉(zhuǎn)讓受贈住房如何納稅增值稅及附加?

轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)讓受贈住房與轉(zhuǎn)讓其他住房一樣,會涉及增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅等附加稅費(fèi),以及個人所得稅。

個人轉(zhuǎn)讓無償受贈的房產(chǎn),房產(chǎn)取得時間是增值稅減免優(yōu)惠的關(guān)鍵。

財稅〔2016〕36號文件附件3:《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定》第五條規(guī)定,個人在北京、上海、廣州和深圳以外的地區(qū)將購買不足2年的住房對外銷售的,按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上的住房對外銷售的,免征增值稅。注意的是,北京、上海、廣州、深圳以外的地區(qū)指的是房產(chǎn)坐落地,而不是個人戶籍地。

那么,個人無償贈與房產(chǎn)的取得時間該如何確定?

《國家稅務(wù)總局 財政部 建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》(國稅發(fā)〔2005〕89號)規(guī)定,個人購買住房以取得的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時間作為其購買房屋的時間?!秶叶悇?wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個具體問題的通知》(國稅發(fā)〔2005〕172號)明確,個人將通過受贈、繼承、離婚財產(chǎn)分割等非購買形式取得的住房對外銷售的行為,也適用國稅發(fā)〔2005〕89號文件的有關(guān)規(guī)定,其購房時間按發(fā)生受贈、繼承、離婚財產(chǎn)分割行為前的購房時間確定。國稅發(fā)〔2006〕144號文件進(jìn)一步明確,個人將通過無償受贈方式取得的住房對外銷售應(yīng)繳納增值稅時,對通過繼承、遺囑、離婚、贍養(yǎng)關(guān)系和直系親屬贈與方式取得的住房,該住房的購房時間按照發(fā)生受贈、繼承、離婚財產(chǎn)分割行為前的購房時間確定。對通過其他無償受贈方式取得的住房,該住房的購房時間按照發(fā)生受贈行為后新的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時間確定。

對于大劉轉(zhuǎn)讓無償受贈的住房,因為是其兄弟小劉所贈,因此大劉在轉(zhuǎn)讓該住房時,其購房時間按照小劉購買該住房的時間計算,而不是按大劉受贈的時間計算。只有當(dāng)大劉無償受贈的住房是屬于非“繼承、遺囑、離婚、贍養(yǎng)關(guān)系和直系親屬贈與方式”取得的,轉(zhuǎn)讓該住房時,其購房時間才按照發(fā)生受贈行為后新的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時間確定。

因此,大劉轉(zhuǎn)讓的無償受贈的住房,其取得時間應(yīng)為2016年某日,到2019年9月轉(zhuǎn)讓時,已超過2年以上,應(yīng)予免征增值稅,同步附征稅費(fèi)為0。

問題4、轉(zhuǎn)讓人:轉(zhuǎn)讓受贈住房如何繳納個人所得稅?

轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)讓無償受贈住房需要依法按照“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項目繳納個人所得稅。其中需要關(guān)注四個要點(diǎn):

一是轉(zhuǎn)讓受贈房產(chǎn)計算個人所得稅應(yīng)扣除原捐贈人取得該房屋的實際購置成本。財稅〔2009〕78號文件規(guī)定,受贈人轉(zhuǎn)讓受贈房屋時,以其轉(zhuǎn)讓受贈房屋的收入減除原捐贈人取得該房屋的實際購置成本以及贈與和轉(zhuǎn)讓過程中受贈人支付的相關(guān)稅費(fèi)后的余額,為受贈人的應(yīng)納稅所得額,繳納個人所得稅。

二是轉(zhuǎn)讓價格偏低可由稅務(wù)機(jī)關(guān)核定確認(rèn)。財稅〔2009〕78號文件規(guī)定,受贈人轉(zhuǎn)讓受贈房屋價格明顯偏低且無當(dāng)理由的,稅務(wù)機(jī)關(guān)可以依據(jù)該房屋的市場評估價格或其他合理方式確定的價格核定其轉(zhuǎn)讓收入。

三是不得核定征收個人所得稅。國稅發(fā)〔2006〕144號文件規(guī)定,在計征個人受贈不動產(chǎn)個人所得稅時,不得核定征收,必須嚴(yán)格按照稅法規(guī)定據(jù)實征收。

四是個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上唯一住房免征個人所得稅。《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于個人所得稅若干政策問題的通知》(財稅字〔1994〕20號)規(guī)定,個人轉(zhuǎn)讓自用達(dá)5年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得,暫免征收個人所得稅。

因此,對于大劉轉(zhuǎn)讓受贈的房產(chǎn),在計算繳納個人所得稅時,應(yīng)當(dāng)扣除小劉購買該房產(chǎn)的實際購置成本60萬元,以及大劉在轉(zhuǎn)讓過程中所支付的相關(guān)稅費(fèi)6萬元后的余額54萬元(120-60-6),按照“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項目繳納個人所得稅10.8萬元。

問題5、受讓人:受讓無償受贈住房應(yīng)繳納哪些稅費(fèi)

受讓人受讓住房應(yīng)當(dāng)依法繳納契稅。符合契稅優(yōu)惠條件的,依法享受稅收優(yōu)惠。

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