轉(zhuǎn)讓無償受贈的房產(chǎn)(受贈房產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓，成本扣除為0嗎)

首先，轉(zhuǎn)讓“繼承、遺囑、離婚、贍養(yǎng)關(guān)系、直系親屬贈與”方式取得的房屋。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個(gè)具體問題的通知》(國稅發(fā)〔2005〕172號)第四條規(guī)定“個(gè)人將通過受贈、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割等非購買形式取得的住房對外銷售的行為，其購房價(jià)格按發(fā)生受贈、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割行為前的購房原價(jià)確定。”以及《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人無償受贈房屋有關(guān)個(gè)人所得稅問題的通知》(財(cái)稅〔2009〕78號)第五條規(guī)定“受贈人轉(zhuǎn)讓受贈房屋的，以其轉(zhuǎn)讓受贈房屋的收入減除原捐贈人取得該房屋的實(shí)際購置成本以及贈與和轉(zhuǎn)讓過程中受贈人支付的相關(guān)稅費(fèi)后的余額，為受贈人的應(yīng)納稅所得額，依法計(jì)征個(gè)人所得稅?！卑凑丈鲜鲆?guī)定，受贈人取得房屋并不屬于零成本取得，其購房價(jià)格按照贈與人購買房屋時(shí)的價(jià)格確定。因此受贈人通過贈與取得的房屋再出售予其他人，原則上需要按照(轉(zhuǎn)讓受贈房屋的收入-贈與人取得該房屋的實(shí)際購置成本以及贈與和轉(zhuǎn)讓過程中受贈人支付的相關(guān)稅費(fèi))×20%繳納個(gè)人所得稅。

個(gè)人在北、上、廣、深以外的地區(qū)將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個(gè)人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅;“五年唯一住房”免征個(gè)人所得稅。受增轉(zhuǎn)讓受贈房屋，“2年”、“5年”的時(shí)間又是自什么時(shí)候起算?根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策中幾個(gè)具體問題的通知》(國稅發(fā)〔2005〕172號)的規(guī)定，對通過繼承、遺囑、離婚、贍養(yǎng)關(guān)系、直系親屬贈與方式取得的住房，該住房的購房時(shí)間按照購房時(shí)間按發(fā)生受贈、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割行為前的購房時(shí)間確定。因此，贈予房產(chǎn)是按照贈予前的房產(chǎn)證時(shí)間來計(jì)算是否滿2年或滿5年，而不是按照贈予房屋新證的時(shí)間確定。

其次，轉(zhuǎn)讓其他無償受贈方式取得的房屋。根據(jù)《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人取得有關(guān)收入適用個(gè)人所得稅應(yīng)稅所得項(xiàng)目的公告》(財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2019年第74號)的規(guī)定，房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與他人的，受贈人因無償受贈房屋取得的受贈收入，按照“偶然所得”項(xiàng)目計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。其應(yīng)納稅所得額為房地產(chǎn)贈與合同上標(biāo)明的贈與房屋價(jià)值減除贈與過程中受贈人支付的相關(guān)稅費(fèi)后的余額。贈與合同標(biāo)明的房屋價(jià)值明顯低于市場價(jià)格或房地產(chǎn)贈與合同未標(biāo)明贈與房屋價(jià)值的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)受贈房屋的市場評估價(jià)格或采取其他合理方式確定受贈人的應(yīng)納稅所得額。

轉(zhuǎn)讓其他無償受贈方式取得的房屋，以其轉(zhuǎn)讓受贈房屋的收入減除原捐贈人取得該房屋的實(shí)際購置成本以及贈與和轉(zhuǎn)讓過程中受贈人支付的相關(guān)稅費(fèi)后的余額，為受贈人的應(yīng)納稅所得額，依法計(jì)征個(gè)人所得稅。受贈人轉(zhuǎn)讓受贈房屋價(jià)格明顯偏低且無當(dāng)理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以依據(jù)該房屋的市場評估價(jià)格或其他合理方式確定的價(jià)格核定其轉(zhuǎn)讓收入。即與轉(zhuǎn)讓“繼承、遺囑、離婚、贍養(yǎng)關(guān)系、直系親屬贈與”方式取得的房屋的個(gè)人所得稅計(jì)算是一致的。只不過在受贈環(huán)節(jié)多了一道“偶然所得”個(gè)人所得稅。但在本人看來，轉(zhuǎn)讓其他無償贈予方式取得的房屋，扣除按照受贈時(shí)的公允價(jià)值和受贈人支付的相關(guān)稅費(fèi)比較合理。

在“2年”、“5年”的時(shí)間確認(rèn)上，通過其他無償受贈方式取得的住房，按照國稅發(fā)〔2005〕89號、國稅發(fā)〔2006〕144號規(guī)定，其購房時(shí)間按照發(fā)生受贈行為后新的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時(shí)間確定。

2008年10月的解析——

受贈房產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的相關(guān)稅收政策

前段時(shí)間鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的二手房以假贈與代替真轉(zhuǎn)讓避免銷售不動產(chǎn)環(huán)節(jié)稅費(fèi)的稅務(wù)管理漏洞，如今有了補(bǔ)丁程序，2006年9月14日，國家稅務(wù)總局以文件《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易個(gè)人無償贈與不動產(chǎn)稅收管理有關(guān)問題通知》（國稅發(fā)2006144號）明確了對房地產(chǎn)交易中個(gè)人無償贈與不動產(chǎn)行為的稅收管理。

一、0×20加強(qiáng)個(gè)人無償贈與不動產(chǎn)稅收管理

（一）個(gè)人無償贈與不動產(chǎn)的營業(yè)稅稅收管理，包含兩方面的內(nèi)容：

其一、個(gè)人向他人無償贈與不動產(chǎn)，包括繼承、遺產(chǎn)處分及其他無償贈與不動產(chǎn)等三種情況，在辦理營業(yè)稅免稅申請手續(xù)時(shí)，納稅人應(yīng)區(qū)分不同情況向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交相關(guān)證明材料：

一是屬于繼承不動產(chǎn)的，繼承人應(yīng)當(dāng)提交公證機(jī)關(guān)出具的“繼承權(quán)公證書”、房產(chǎn)所有權(quán)證和《個(gè)人無償贈與不動產(chǎn)登記表》；

二是屬于遺囑人處分不動產(chǎn)的，遺囑繼承人或者受遺贈人須提交公證機(jī)關(guān)出具的“遺囑公證書”和“遺囑繼承權(quán)公證書”或“接受遺贈公證書”、房產(chǎn)所有權(quán)證以及《個(gè)人無償贈與不動產(chǎn)登記表》；

三是屬于其它情況無償贈與不動產(chǎn)的，受贈人應(yīng)當(dāng)提交房產(chǎn)所有人“贈與公證書”和受贈人“接受贈與公證書”，或持雙方共同辦理的“贈與合同公證書”，以及房產(chǎn)所有權(quán)證和《個(gè)人無償贈與不動產(chǎn)登記表》。

上述證明材料必須提交原件。

稅務(wù)機(jī)關(guān)將認(rèn)真審核上述材料，資料齊全并且填寫確規(guī)范的，在提交的《個(gè)人無償贈與不動產(chǎn)登記表》上簽字蓋章后退提交人，將有關(guān)公證證書復(fù)印件留存，同時(shí)辦理營業(yè)稅免稅手續(xù)。

其二、對個(gè)人無償贈與不動產(chǎn)的，稅務(wù)機(jī)關(guān)不得向其發(fā)售發(fā)票或者代為開具發(fā)票。

（二）個(gè)人無償贈與不動產(chǎn)契稅、印花稅的稅收管理

對于個(gè)人無償贈與不動產(chǎn)行為，將對受贈人全額征收契稅，在繳納契稅和印花稅時(shí)，納稅人須提交經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核并簽字蓋章的《個(gè)人無償贈與不動產(chǎn)登記表》，稅務(wù)機(jī)關(guān)（或其他征收機(jī)關(guān)）在納稅人的契稅和印花稅完稅憑證上加蓋“個(gè)人無償贈與”印章，在《個(gè)人無償贈與不動產(chǎn)登記表》中簽字并將該表格留存。稅務(wù)機(jī)關(guān)將積極與房管部門溝通協(xié)調(diào)，爭取房管部門對持有加蓋“個(gè)人無償贈與”印章契稅完稅憑證的個(gè)人，辦理贈與產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，對未持有加蓋“個(gè)人無償贈與”印章契稅完稅憑證的個(gè)人，不予辦理贈與產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

二、加強(qiáng)個(gè)人將受贈不動產(chǎn)對外銷售稅收管理

（一）個(gè)人將受贈不動產(chǎn)對外銷售營業(yè)稅的稅收管理

個(gè)人將通過無償受贈方式取得的住房對外銷售征收營業(yè)稅時(shí)，對通過繼承、遺囑、離婚、贍養(yǎng)關(guān)系、直系親屬贈與方式取得的住房，該住房的購房時(shí)間按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個(gè)具體問題的通知》（國稅發(fā)2005172號）中第四條有關(guān)購房時(shí)間的規(guī)定執(zhí)行；對通過其他無償受贈方式取得的住房，該住房的購房時(shí)間按照發(fā)生受贈行為后新的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時(shí)間確定，不再執(zhí)行國稅發(fā)2005172號）中第四條有關(guān)購房時(shí)間的規(guī)定。

（二）個(gè)人將受贈不動產(chǎn)對外銷售個(gè)人所得稅的稅收管理

受贈人取得贈與人無償贈與的不動產(chǎn)后，再次轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)不動產(chǎn)的，在繳納個(gè)人所得稅時(shí)，以財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入減除受贈、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額，按20%的適用稅率計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。

在計(jì)征個(gè)人受贈不動產(chǎn)個(gè)人所得稅時(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)不得實(shí)行核定征收，必須嚴(yán)格按照稅法規(guī)定據(jù)實(shí)計(jì)算征收。

三、加強(qiáng)對個(gè)人無償贈與不動產(chǎn)后續(xù)管理

稅務(wù)機(jī)關(guān)將對無償贈與不動產(chǎn)的納稅人分戶歸檔管理，定期將留存的公證證書復(fù)印件有關(guān)信息與公證機(jī)關(guān)核對，保證公證證書的真實(shí)、合法性。

稅務(wù)機(jī)關(guān)將加強(qiáng)與房管部門的合作，定期將《個(gè)人無償贈與不動產(chǎn)登記表》中的有關(guān)信息與房管部門的贈與房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記信息進(jìn)行核對，強(qiáng)化對個(gè)人無償贈與不動產(chǎn)的后續(xù)管理。

稅務(wù)機(jī)關(guān)將加強(qiáng)對個(gè)人無償贈與不動產(chǎn)的營業(yè)稅開展納稅評估，將本期無償贈與不動產(chǎn)的有關(guān)數(shù)據(jù)與歷史數(shù)據(jù)（如上年同期）進(jìn)行比較，出現(xiàn)異常情況的，要做進(jìn)一步檢查和核對，對確有問題的贈與行為，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

對個(gè)人贈與不動產(chǎn)過程中，向受贈人收取了貨物、貨幣或其他經(jīng)濟(jì)利益，但提供虛假資料，申請辦理無償贈與的相關(guān)手續(xù)，沒有按規(guī)定繳納營業(yè)稅的納稅人，將由稅務(wù)機(jī)關(guān)按照《中人民共和國稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定向納稅人追繳稅款、滯納金并進(jìn)行相關(guān)處罰。

稅務(wù)機(jī)關(guān)將向房屋中介機(jī)構(gòu)開展稅法宣傳工作，使其協(xié)助做好無償贈與不動產(chǎn)的稅收管理工作。

舉例說明：2001年8月，張某將自有房屋1套80㎡無償贈與李某，經(jīng)過評估并公證，該房屋價(jià)值20萬元，2006年9月，李某將該房屋轉(zhuǎn)讓，獲得房款20萬元。李某應(yīng)繳納的稅款有：契稅（贈與契稅，假定稅率3%）6000元，印花稅100元；銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅及附加11000元，印花稅100元，個(gè)人所得稅36560元（200000－6000－100－11000－100）×20%，合計(jì)稅費(fèi)53760元。

假定當(dāng)初張某將該房屋以20萬元的價(jià)格賣與李某，李某在居住5年后將該房屋轉(zhuǎn)讓，獲得房款20萬元。則總應(yīng)納稅額為：張某：銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅及附加11000元，印花稅100元，個(gè)人所得稅假定按1%征收計(jì)2000元；李某契稅（贈與契稅，假定稅率3%，減半征收）3000元，印花稅100元，銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅及附加無（因享受按差額征稅的稅收優(yōu)惠政策，這里無差額），印花稅100元，個(gè)人所得稅無（無應(yīng)納稅所得額則無所得稅額），合計(jì)稅費(fèi)16300元。

顯然，“銷售不動產(chǎn)”和“贈與”發(fā)生的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移稅負(fù)是不同的，前者重后者輕，但是在下一個(gè)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)中，受贈方將承擔(dān)較重的稅負(fù)。